【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】全國(guó)商業(yè)總會(huì)提出服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)建言書，其中對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)有4項(xiàng)主張，主要呼籲包括房?jī)r(jià)透明化與周延配套、空地稅及必要配套、改善都會(huì)周邊交通建設(shè)以疏散居住人口、住宅及不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)區(qū)隔政策規(guī)劃等。

全國(guó)商總提出的4大主張為：

一、促進(jìn)都市均衡發(fā)展，建設(shè)便捷交通網(wǎng)絡(luò)，以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求過(guò)度集中問(wèn)題

健全房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)做法乃是區(qū)域均衡，誘導(dǎo)就業(yè)機(jī)會(huì)的分布，
如此才能解決特定地區(qū)房?jī)r(jià)飆升的問(wèn)題。平衡地方房市發(fā)展，必須落實(shí)國(guó)土空間利用，增加可建築土地供給量，如推動(dòng)都市更新，強(qiáng)化區(qū)段重大建設(shè)或大型的公共設(shè)施，健全公共運(yùn)輸交通建設(shè)，延伸至近郊土地，檢討都市周邊農(nóng)地利用等，以縮短城鄉(xiāng)差距以平衡供需，以穩(wěn)定房市。例如：大臺(tái)北地區(qū)在興建中的捷運(yùn)沿線，可由政府協(xié)助徵收土地、讓民間業(yè)者來(lái)興建平價(jià)住宅或出租住宅，也應(yīng)該擴(kuò)大交通建設(shè)，讓更多地方適合通勤族居住。

二、釐清住宅房產(chǎn)與投資型房產(chǎn)之差異，保障居住權(quán)同時(shí)健全投資環(huán)境

住宅是一種特殊的財(cái)貨，同時(shí)牽涉投資與消費(fèi)雙重性，以投資的
角度來(lái)看，其為一個(gè)商品；然以居住的觀點(diǎn)來(lái)看其為一個(gè)基本權(quán)利。

政府必須提供足夠的供給及公平的誘因以維護(hù)國(guó)民之「居住權(quán)」（非所有權(quán)）。以商品的角度來(lái)看住宅發(fā)展，應(yīng)尊重市場(chǎng)供需功能，健全投資市場(chǎng)環(huán)境；但若以社會(huì)福利的角度來(lái)看，應(yīng)保障人民居住權(quán)利，而非是否有能力購(gòu)置。

1、保障居住權(quán)，而非財(cái)產(chǎn)權(quán)。政府有責(zé)任照顧中低所得民眾的居住問(wèn)題，只要在交通便利處有棲身之地，投資型房產(chǎn)價(jià)格再高，也不會(huì)影響民眾生活，自然不會(huì)引民怨。最好的方法應(yīng)是由政府主導(dǎo)，建商支持與配合，協(xié)助增加精華區(qū)投資型房產(chǎn)以外之居住供給。以合宜住宅為例，政府如果要提高建商參與現(xiàn)代住宅開發(fā)意願(yuàn)，除了要降低地上權(quán)權(quán)利金外，更應(yīng)該讓得標(biāo)廠商，經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)等附屬設(shè)施。

2、資本控管打壓投資，對(duì)有能力的投資者不造成影響，卻可能造成供給方寡占，不利產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)買方來(lái)說(shuō)，政府實(shí)施選擇性信用管制，對(duì)於自有資金較少的投資客將有影響，尤其是中小坪數(shù)、中低總價(jià)的中古屋和新成屋，由於立即貸款交屋，因此將衝擊相關(guān)投資買方；不過(guò)，精華區(qū)地段、戶數(shù)稀少的豪宅產(chǎn)品，因?yàn)橘I方多為自有資金較充沛的保值置產(chǎn)者，大多數(shù)不需要貸款，高單價(jià)、高總價(jià)的買盤則影響不大。以

北市為例，北市房?jī)r(jià)高漲是投資型商品需求旺盛導(dǎo)致，這種現(xiàn)象非限縮貸款額度便可解決，政府若能提供合適的投資管道，房?jī)r(jià)自然會(huì)修正。對(duì)建商來(lái)說(shuō)，該資本管制恐導(dǎo)致房地產(chǎn)上下游供應(yīng)鏈陷入急凍。因?yàn)榻ㄉ掏顿Y房地產(chǎn)是「一個(gè)卡一個(gè)」，是透過(guò)貸款投資，一旦實(shí)行過(guò)當(dāng)，建商會(huì)受到很大的影響。若干年前房地產(chǎn)出現(xiàn)建商連環(huán)倒閉事件，就是金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)緊縮信用的手段下造成。近年土地價(jià)翻漲，以往信譽(yù)好的建商，幾乎有全額貸的優(yōu)勢(shì)，但央行限縮土地融資，最高只能核貸6 成5，如此齊頭式的管控措施，不僅容易形成大型建商

「寡佔(zhàn)」集中，不利產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)效能；也使得土建融資的「融資風(fēng)
險(xiǎn)」增加，影響交易安全。因此，如果是正派建商真正蓋房子者，應(yīng)該讓銀行繼續(xù)正常融資，以免破壞市場(chǎng)正常運(yùn)作機(jī)制。

三、房?jī)r(jià)透明化機(jī)制影響殊甚，宜先建置配套再行

1、 房?jī)r(jià)資訊透明化不代表能抑制房?jī)r(jià)。香港及中國(guó)內(nèi)地的房?jī)r(jià)揭露
制度都已實(shí)施，但兩地房?jī)r(jià)仍持續(xù)上揚(yáng)，由此可看都房?jī)r(jià)透明與
房?jī)r(jià)高低並無(wú)相關(guān)性。因?yàn)榧词菇衣?，也只是房?jī)r(jià)的「結(jié)果?，卻不能說(shuō)明房?jī)r(jià)形成的「過(guò)程?，否則內(nèi)政部「不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則?也不會(huì)將不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格分成「正常價(jià)格?、「限定價(jià)格?、「特定價(jià)格?以及「特殊價(jià)格?等四大種類。因此，若要公開交易結(jié)果，須注意市場(chǎng)是否會(huì)產(chǎn)生因缺乏解讀以及判斷，造成領(lǐng)頭羊式的哄抬，反而變成炒作的工具。

2、 透明化造成的隱私權(quán)問(wèn)題。市場(chǎng)上對(duì)於「實(shí)價(jià)登記」最擔(dān)心的是價(jià)格會(huì)成為政府課稅的依據(jù)，以及個(gè)人隱私曝光。目前土地增值稅以公告現(xiàn)值計(jì)算，若改以實(shí)價(jià)登記，光是土地增值稅就會(huì)暴增數(shù)倍；目前沒(méi)有任何一條法律規(guī)定政府不可以用此資料作為稅務(wù)稽核之用。因此，若是政府要依此做為稅基時(shí)，應(yīng)先進(jìn)一步檢討稅率，並充分討論買賣雙方的隱私權(quán)的保障機(jī)制，並清楚告訴民眾，怎樣確保如此重要的財(cái)產(chǎn)資料，才能有效解除房屋買賣雙方心中最大的疑惑與擔(dān)憂。

3、 影響房地產(chǎn)流動(dòng)，增加交易成本。若要徹底執(zhí)行房?jī)r(jià)透明化，首先須確認(rèn)如何審認(rèn)「實(shí)際交易價(jià)格」之正確性，若因?qū)徴J(rèn)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法核實(shí)課稅，過(guò)戶程序無(wú)法完成，不僅增加交易風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)交易安全與不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)也有陷入停滯之疑慮。因此，「查核機(jī)制」的運(yùn)作，應(yīng)有完整配套措施。

4、 影響金融安定與產(chǎn)業(yè)融資。法拍屋依照「稅捐稽徵法?的規(guī)定，必須先扣掉土地增值稅，才能償還銀行，如果因?yàn)椤笇?shí)價(jià)登錄」?fàn)縿?dòng)到實(shí)價(jià)課稅，金融機(jī)構(gòu)受償額度大減，恐衍生金融風(fēng)暴。因此，政府應(yīng)先提出相關(guān)預(yù)防措施，並評(píng)估全體產(chǎn)業(yè)與民眾因?yàn)閷?shí)價(jià)課稅，造成不動(dòng)產(chǎn)估值減少、財(cái)富縮水、融資能力降低等各方面之影響。

四、「空地開徵空地稅或照價(jià)收買?宜就可能產(chǎn)生之後遺癥預(yù)為綢繆，俾避免影響施政宏效：

1、短期間釋放容積，可能造成生活品質(zhì)下降。任何土地的開發(fā)都內(nèi)含著「不可回復(fù)性」，以高價(jià)空地稅或照價(jià)收買逼迫都市內(nèi)的空地短時(shí)間內(nèi)變成水泥叢林，促使城市擁擠程度攀升，恐對(duì)於邁向彈性、多元、綠生活的城市並無(wú)助益。

2、空地之產(chǎn)生也有「非投機(jī)性」因素。造成空地的原因，經(jīng)常亦有非投機(jī)因素，例如繼承訟爭(zhēng)、祭祀公業(yè)尚待清理、地上物占用、界址糾紛、整合其他基地或畸零地等因素，如果一概逕以「養(yǎng)地」投機(jī)視之，並予課徵空地稅甚或照價(jià)收買，迫使彼等土地儘速建築使用，唯恐不妥。

3、既存的舊有建物不宜逕以囤地視之。在法律（平均地權(quán)條例）上，所謂空地除了一般素地外，還有包括「視為空地」。所謂「視為空地」是指「雖建築使用，而其建築改良物價(jià)值不及所占基地申報(bào)地價(jià)百分之十」的建築用地。然而建築物會(huì)逐年折舊，在地價(jià)節(jié)節(jié)高漲之際，多數(shù)既存的舊有建物動(dòng)輒即易形成所謂的「視為空地」，但是既有房屋所有權(quán)人仍做從來(lái)之使用，並非投機(jī)，若個(gè)別迫使拆除重建，除不符經(jīng)濟(jì)效益外，恐有遭致民怨之虞。

4、宜儘量鼓勵(lì)整合，促成都市再生。所謂都市更新要將推土機(jī)式建築物之重建，轉(zhuǎn)為包含地域整體基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)活化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及歷史文化保存等綜合性發(fā)展之「都市再生」理念。都市更新應(yīng)該鼓勵(lì)街廓或具開發(fā)規(guī)模的整併，通常一個(gè)都更案，都要花五到七年才能成型，政府如何判定建商是整合都更還是囤積土地；整合中的部分基地，若以「養(yǎng)地」視之並繩以空地稅甚至照價(jià)收買，迫使小基地零星建築，形同和都更政策背道而馳。若就大面積開發(fā)案來(lái)說(shuō)，因?yàn)榇笮偷脑戽?zhèn)計(jì)畫不可能一口氣全面開發(fā)完成，若建商要規(guī)避空地稅，把無(wú)法開發(fā)的土地轉(zhuǎn)售，可能會(huì)讓土地價(jià)格逐漸墊高，到最後吃虧的仍舊是消費(fèi)者。

5、謹(jǐn)請(qǐng)考量開發(fā)業(yè)界「原料存量」之需要。就建築開發(fā)業(yè)來(lái)說(shuō)，有別一般產(chǎn)業(yè)是將「土地」放在會(huì)計(jì)報(bào)表的「固定資產(chǎn)」科目?jī)?nèi)，建設(shè)公司的土地是放在「（流動(dòng)資產(chǎn)的）存貨」項(xiàng)下。從2006 至2010 年國(guó)內(nèi)建商存貨佔(zhàn)總資產(chǎn)比率約為百分之六十五左右。從建築開發(fā)業(yè)營(yíng)運(yùn)特性來(lái)看，買入原料土地為存貨，供未來(lái)製造用，此為其營(yíng)運(yùn)特性使然。如果一概將必要的存貨視為投機(jī)型態(tài)的「養(yǎng)地」，實(shí)與建築開發(fā)業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不符。再者，若現(xiàn)有土地都因空地稅而在短時(shí)間內(nèi)搶建，十年二十年後市場(chǎng)上將會(huì)一地難求，在素地極端稀少的情況下，再無(wú)政策可擋房?jī)r(jià)飛奔。故就永續(xù)經(jīng)營(yíng)之理念，建請(qǐng)考量產(chǎn)業(yè)界「原料存量」之需要。