地產(chǎn)觀察 Watch

2022年即將結(jié)束，房地產(chǎn)的表現(xiàn)在多重因素拉扯下，逐漸「向下發(fā)展」，看淡房市發(fā)展的比例有明顯增加趨勢(shì)，看壞2023年房地產(chǎn)也成為「一致共識(shí)」，以下整理2023年房市發(fā)展預(yù)測(cè)，提供讀者參考。

當(dāng)市場(chǎng)普遍把房地產(chǎn)交易重心放到六都精華地段觀察的時(shí)候，其實(shí)在六都的「蛋白區(qū)」、甚至六都以外的縣市區(qū)域房?jī)r(jià)，也是「持續(xù)+穩(wěn)健」的飆漲，這些「外圍」房市，也有不錯(cuò)表現(xiàn)。

在中國(guó)的威嚇下，臺(tái)灣5年級(jí)以上的人都擔(dān)心兩岸可能免不了一戰(zhàn)，6-7年級(jí)的人，則認(rèn)為兩岸不會(huì)發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，8-9年級(jí)的青年則認(rèn)為，就算會(huì)發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，也會(huì)有美國(guó)來(lái)幫忙，但是，對(duì)於房地產(chǎn)就產(chǎn)生微妙變化...

美國(guó)升息後，臺(tái)灣央行跟進(jìn)升息，但幅度僅半碼，對(duì)整體房貸支出「有點(diǎn)影響、但卻又影響不大」房地產(chǎn)市場(chǎng)反映局勢(shì)變化，開(kāi)始修正對(duì)於未來(lái)景氣看法，有激烈的認(rèn)為「好日子過(guò)完了」，樂(lè)觀一點(diǎn)的認(rèn)為「量微縮、價(jià)微漲」

房地產(chǎn)進(jìn)入疫情、戰(zhàn)爭(zhēng)、通膨等大環(huán)境影響，小環(huán)境又有土地漲價(jià)、建築成本大漲的隱憂(yōu)，有人認(rèn)為房市該往下修正，有人堅(jiān)信房市會(huì)繼續(xù)維持「量縮、價(jià)揚(yáng)」，但是，所有建案依舊必須「高價(jià)搶銷(xiāo)售代理權(quán)」，房?jī)r(jià)怎麼跌？

疫情期間，代銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人參觀組數(shù)明顯銳減，各銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)無(wú)不卯足勁，希望能增加來(lái)客人數(shù)，刺激交易速度。但是，買(mǎi)房畢竟不是民生必須，加上現(xiàn)在高房?jī)r(jià)，除非是絕對(duì)的剛性需求，否則前往場(chǎng)看屋的意願(yuàn)，依舊不高。

央行打房後，房地產(chǎn)「也許」有點(diǎn)冷卻，但是、但是、但是(因?yàn)楹苤匾?，所以說(shuō)3次)，碰到通貨膨脹、土地價(jià)格續(xù)漲、營(yíng)造成本漲翻天的情況下，房地產(chǎn)「交易量」也許降溫，但是「房?jī)r(jià)」則絲毫、完全沒(méi)有下跌跡象。

政府不斷推出打炒房政策，顯示整肅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走高的決心，且資金逐步收緊，市場(chǎng)預(yù)期央行將跟隨各主要國(guó)家步調(diào)而升息，2021年交易熱潮恐難延續(xù)至2022年，不過(guò)利率仍位於歷史低檔，房?jī)r(jià)不易回檔。

全臺(tái)認(rèn)為房?jī)r(jià)看漲的比例由上季的63％再往上攀升至71％。資金潮、低利環(huán)境帶動(dòng)下，房市交易市況熱絡(luò)，尤其在國(guó)內(nèi)疫情穩(wěn)定受控後，遞延買(mǎi)氣持續(xù)出籠，購(gòu)屋需求穩(wěn)定的狀況下，房?jī)r(jià)似乎與出現(xiàn)易漲難跌的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)現(xiàn)階段的熱度，已經(jīng)足以證實(shí)「年底房?jī)r(jià)不會(huì)跌」，其實(shí)現(xiàn)在距離年底也僅一個(gè)多月時(shí)間，這樣的假設(shè)根本沒(méi)有前瞻性。真正的狀況是，2022年上半年房也不會(huì)跌，因?yàn)椤竿ㄅ蚬肢F來(lái)了！」

房市全面回溫；相較2020年同季，全國(guó)維持穩(wěn)定，臺(tái)北、新竹、臺(tái)中、高雄偏熱，桃園穩(wěn)定，新北及臺(tái)南偏冷。國(guó)內(nèi)房市隨著疫情趨緩而有升溫，加上央行維持低利率市場(chǎng)資金充沛，為房?jī)r(jià)帶來(lái)支撐。

近期房市熱得不得了，儘管央行打房的手段出籠，但是碰上通貨膨脹這個(gè)議題，民眾認(rèn)為錢(qián)會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)，現(xiàn)在不買(mǎi)個(gè)能保值的東西，以後一定會(huì)後悔，所以「房地產(chǎn)保值」心態(tài)下，讓房市出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)買(mǎi)盤(pán)。

儘管央行打房，但是，預(yù)售市場(chǎng)的建案並沒(méi)有因此而「縮手」，反而加強(qiáng)市場(chǎng)行銷(xiāo)力道，部分個(gè)案甚至傳出「熱銷(xiāo)」的訊息，實(shí)際訪查，許多個(gè)案真的是「賣(mài)得嚇嚇叫」。

央行又出手打房了，從房地產(chǎn)業(yè)界的角度來(lái)看，這種打房手段真的是「不痛不癢」，房地產(chǎn)業(yè)者私下表示「央行打房，等於是在為房市上漲背書(shū)?！谷绻嬉蚍?，建議央行要狠狠調(diào)高利率，一定有效，問(wèn)題是「央行敢嗎？」

「三豐雲(yún)極」申請(qǐng)黃金級(jí)綠建築與智慧建築，加上SRC+RC結(jié)構(gòu)，以及豪宅等級(jí)建築團(tuán)隊(duì)，在建築成本上，較區(qū)域建案高出一等。

疫情雖然「微解封」，但是房地產(chǎn)的買(mǎi)氣「沒(méi)回來(lái)」，臺(tái)北市內(nèi)有個(gè)建案，在疫情爆發(fā)之前已經(jīng)醞釀了1200組客戶(hù)，結(jié)果疫情爆發(fā)之後，8成的預(yù)約客戶(hù)都打退堂鼓，讓這件個(gè)案現(xiàn)階段「找不到客人看房」的窘境。

「久年銀座」除特殊結(jié)構(gòu)審查作業(yè)外，也申請(qǐng)耐震標(biāo)章，建築物在設(shè)計(jì)與施工過(guò)程多一道專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)審查與施工察證，將消費(fèi)者看不到的興建過(guò)程，委由耐震標(biāo)章第三方專(zhuān)業(yè)單位來(lái)把關(guān)，讓消費(fèi)者買(mǎi)的更安心。

下半年房市受到新冠疫情、房地合一稅2.0、實(shí)價(jià)登錄全揭露等影響，衝擊不可謂不大，儘管如此，業(yè)者依舊沒(méi)有悲觀的權(quán)力，都在各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)現(xiàn)象中，儘量找出「破解」之道，要讓外界相信「房地產(chǎn)沒(méi)那麼糟！」

疫情影響百業(yè)，房地產(chǎn)被波及的嚴(yán)重性正在逐漸展開(kāi)，目前市場(chǎng)調(diào)查下半年景氣，看壞的比例大幅提昇，現(xiàn)在想要看好下半年房地產(chǎn)景氣，坦白說(shuō)「很難」！

房地合一2.0正式上路，7月1日正式上路之後，賣(mài)方為避免重稅，將可能轉(zhuǎn)為惜售心態(tài)，將房產(chǎn)持有年限拉長(zhǎng)，買(mǎi)方可挑選的物件選擇就會(huì)較少。