「美麗景安」是捷運(yùn)新北市中和區(qū)景安站建造的捷運(yùn)共構(gòu)大樓，室內(nèi)隔間以「輕質(zhì)灌漿牆」隔戶，卻引來(lái)抱怨隔音效果差。 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 房地稅務(wù)
「美麗景安」是捷運(yùn)新北市中和區(qū)景安站建造的捷運(yùn)共構(gòu)大樓，室內(nèi)隔間以「輕質(zhì)灌漿牆」隔戶，卻引來(lái)抱怨隔音效果差。
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  • 消費(fèi)者於購(gòu)買共構(gòu)建物之住宅時(shí)，應(yīng)注意捷運(yùn)設(shè)施專屬空間與私有公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)係。該相關(guān)規(guī)範(fàn)?wèi)?yīng)於銷售契約與公寓大廈管理規(guī)約明確載記。
【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】捷運(yùn)的確為消費(fèi)者帶來(lái)交通便利性，更是必須鼓勵(lì)民眾搭乘大眾運(yùn)輸工具。但是，房地產(chǎn)業(yè)者也藉著捷運(yùn)的便利性，讓消費(fèi)者專注在交易金額，認(rèn)為捷運(yùn)住宅都能穩(wěn)賺不賠，而輕忽對(duì)於捷運(yùn)住宅機(jī)能與設(shè)施等其他條件的注意！
 
消費(fèi)者文教基金會(huì)表示，捷運(yùn)住宅並未有統(tǒng)一的定義，因此市場(chǎng)上對(duì)於捷運(yùn)住宅的宣傳就有很多解釋，只要跟捷運(yùn)沾上邊的都可稱為捷運(yùn)住宅，例如捷運(yùn)車站周邊附近的捷運(yùn)住宅、捷運(yùn)沿線的住宅也是捷運(yùn)住宅，甚至有所謂「雙捷運(yùn)宅」，可能是距離兩捷運(yùn)站等距離，也可能是兩條捷運(yùn)路線交會(huì)換乘之所在，前者消費(fèi)者到任一捷運(yùn)站都要步行十餘分鐘，後者則有實(shí)質(zhì)交通之便利性。建議消費(fèi)者在看到捷運(yùn)住宅時(shí)，應(yīng)就該售屋廣告詳加審視有無(wú)不實(shí)之情事。
 
由於法令與市場(chǎng)未有明確的捷運(yùn)住宅定義，大致可以廣義與狹義區(qū)分。廣義的捷運(yùn)住宅：是與捷運(yùn)周邊或沿線有關(guān)的住宅皆可稱之。狹義的捷運(yùn)住宅：可以定義成以大眾捷運(yùn)相關(guān)法規(guī)規(guī)定之「開發(fā)用地」上所開發(fā)建築的住宅，可以分為聯(lián)合開發(fā)共構(gòu)住宅、分構(gòu)住宅、捷運(yùn)機(jī)廠聯(lián)合開發(fā)住宅。
 
消費(fèi)者於購(gòu)買共構(gòu)建物之住宅時(shí)，應(yīng)注意捷運(yùn)設(shè)施專屬空間與私有公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)係。該相關(guān)規(guī)範(fàn)?wèi)?yīng)於銷售契約與公寓大廈管理規(guī)約明確載記。
 
由於聯(lián)合開發(fā)共構(gòu)建物的捷運(yùn)專屬設(shè)施空間，捷運(yùn)局與原投資建商已達(dá)成相關(guān)之協(xié)議，因此建商在推案銷售時(shí)，即應(yīng)明確於銷售文件及契約上作相關(guān)說(shuō)明及註記，包括使用此等空間運(yùn)用之權(quán)利義務(wù)、分管協(xié)議書加註該空間權(quán)屬、社區(qū)規(guī)約對(duì)該空間設(shè)定為捷運(yùn)設(shè)施空間的專用範(fàn)圍，最好附有竣工圖說(shuō)，清楚標(biāo)示其範(fàn)圍並加註捷運(yùn)設(shè)施使用空間之字樣，以確保點(diǎn)交移轉(zhuǎn)過(guò)程不產(chǎn)生紛爭(zhēng)。
 
除了上述公共設(shè)施專有與分管協(xié)議等規(guī)定外，消費(fèi)者對(duì)於捷運(yùn)共構(gòu)住宅尚須注意下列事項(xiàng)：
 
1.注意公共設(shè)施的管理維護(hù)
共構(gòu)建物因?yàn)檎倔w設(shè)施與私有建物共同構(gòu)築，其室內(nèi)空間與管線設(shè)計(jì)均有所關(guān)連，對(duì)於捷運(yùn)設(shè)施機(jī)能與共構(gòu)建物內(nèi)部設(shè)施機(jī)能的維護(hù)管理均須兼顧，於維修的經(jīng)費(fèi)分?jǐn)傄矐?yīng)明定。因此，大樓管理委員會(huì)對(duì)於公共設(shè)施的管理須更為投入，也應(yīng)要慎選物業(yè)管理公司協(xié)助，以維護(hù)整體共構(gòu)建物的安全性。
 
2.注意建築物安全與噪音問(wèn)題
大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)於捷運(yùn)共構(gòu)的建物，共同的疑點(diǎn)多為安全、噪音、震動(dòng)等問(wèn)題。就結(jié)構(gòu)安全而言，捷運(yùn)設(shè)施屬公眾通行且使用次數(shù)極高的交通設(shè)施，捷運(yùn)施工單位與建築開發(fā)的建設(shè)公司，一般都會(huì)以較高的標(biāo)準(zhǔn)，依循相關(guān)法規(guī)施工，不致有結(jié)構(gòu)安全的疑慮。倒是噪音與震動(dòng)，會(huì)因個(gè)人感受程度的不同而有所差異；曾經(jīng)有捷運(yùn)共構(gòu)大樓採(cǎi)用符合建築標(biāo)準(zhǔn)的「輕質(zhì)灌漿牆」，然因隔音效果較差，引發(fā)部分住戶向消保官申訴的情事，建議消費(fèi)者於購(gòu)買捷運(yùn)共構(gòu)住宅時(shí)，應(yīng)更謹(jǐn)慎實(shí)地去感受。
 
3.注意有無(wú)天然瓦斯供應(yīng)
部分捷運(yùn)共構(gòu)住宅，基於公共安全的考量，未接天然瓦斯管線，只能倚賴用電，長(zhǎng)期下來(lái)的電費(fèi)可觀，賣方應(yīng)於不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書清楚表達(dá)外，消費(fèi)者也應(yīng)考量自身的使用習(xí)慣，於購(gòu)屋前仔細(xì)考量。
 
 
4.注意大樓管理良善與否
部分捷運(yùn)共構(gòu)住宅規(guī)劃小坪數(shù)住宅，戶數(shù)動(dòng)輒數(shù)百戶，如果投資客比重高，出租房客經(jīng)常異動(dòng)，這樣的住宅環(huán)境，應(yīng)要求更高的大樓管理品質(zhì)。此外，某些捷運(yùn)共構(gòu)建築係為住商混合使用，可能樓下層規(guī)劃為商業(yè)使用，部分樓層規(guī)劃為一般事務(wù)所，如果出入門廳動(dòng)線規(guī)劃不佳，大樓門禁管理不嚴(yán)，時(shí)日一久，極易影響整體環(huán)境品質(zhì)，也是消費(fèi)者應(yīng)留意之處。
 
5.注意停車空間規(guī)劃較少的限制
一方面基於鼓勵(lì)搭乘大眾運(yùn)輸，一方面基地捷運(yùn)設(shè)施空間的限制，大多數(shù)捷運(yùn)共構(gòu)住宅的停車數(shù)量較建築技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為少，甚至未有停車空間之規(guī)劃，又加上捷運(yùn)車站附近的機(jī)車與行人較多，自有汽車的停車較為不便。
 
6.注意機(jī)車空間規(guī)劃於建築內(nèi)的通道安全
部分共構(gòu)建築附近缺少機(jī)車或自行車停車空間，經(jīng)地方政府都市設(shè)計(jì)審議要求，有的會(huì)在建築基地的法定空地內(nèi)，設(shè)置機(jī)車或自行車停車格，有的則規(guī)劃設(shè)置於建築物室內(nèi)，雖然都會(huì)有獨(dú)立的出入通道，但該停車設(shè)施可能與部分大樓私有公共設(shè)施連接，宜注意其安全管理與公共設(shè)施管理。
 
7.政府分回房屋的管理
聯(lián)合開發(fā)建築通常由地主、投資人與政府共同合作開發(fā)，因此政府於開發(fā)後會(huì)分回部分樓地板面積，分回之住宅，多會(huì)以標(biāo)售方式處分，或許也會(huì)提供作社會(huì)住宅或出租住宅使用，也有分回之建築作為里民中心、社教中心等公益目的使用，該用途均與未來(lái)大樓整體維護(hù)管理有關(guān)。
 
捷運(yùn)局為保障大眾捷運(yùn)系統(tǒng)公共設(shè)施維護(hù)管理的必要性與安全性，通常會(huì)與投資建商定有相關(guān)之約定，例如：對(duì)於特別約定之樓層、屋頂平臺(tái)設(shè)有捷運(yùn)出入口通道及捷運(yùn)車站設(shè)施部分，區(qū)分所有權(quán)人依「大眾捷運(yùn)法」規(guī)定，不得阻擾大眾捷運(yùn)系統(tǒng)路線及其設(shè)施之勘測(cè)、施工及維護(hù)；同時(shí)區(qū)分所有權(quán)人移轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)告知買受人，要求買受人遵守前該約定；區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)同意前開設(shè)施無(wú)償提供臺(tái)北政府捷運(yùn)局使用，日後由臺(tái)北市大眾捷運(yùn)股份有限公司負(fù)責(zé)管理維護(hù)，並提供捷運(yùn)旅客轉(zhuǎn)乘及公眾使用，區(qū)分所有權(quán)人不得占為己用，且日後不得透過(guò)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議之方式變更使用方式等。
 
消基會(huì)提醒消費(fèi)者：
 
1.捷運(yùn)聯(lián)合開發(fā)基地投資興建時(shí)，捷運(yùn)局與投資建商的約定條款、投資建商第一次銷售房屋時(shí)與購(gòu)屋者的約定條款等內(nèi)容，於日後有再轉(zhuǎn)售或購(gòu)買時(shí)，皆應(yīng)明確注意該特殊管理規(guī)定。
 
2.消費(fèi)者對(duì)於物業(yè)管理公司必須慎選，由於捷運(yùn)住宅型態(tài)與一般大樓不同，管理方式也會(huì)不同，很多設(shè)施會(huì)有共同管道或公用的部分，如何進(jìn)行區(qū)隔，需要仔細(xì)討論。
 
3.呼籲消費(fèi)者，捷運(yùn)沿線未來(lái)可能將有更多聯(lián)合開發(fā)大樓，如何避免消費(fèi)糾紛？唯有在購(gòu)買前針對(duì)上述要件仔細(xì)檢視、審慎思考，若覺(jué)得能夠接受再行購(gòu)買。
 
消基會(huì)也建議建設(shè)公司、仲介業(yè)者或賣方：
 
1.應(yīng)於銷售房屋不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書列舉，給予消費(fèi)者必要的提醒。
 
2.建造前應(yīng)規(guī)劃完善、瞭解捷運(yùn)共構(gòu)的一些相關(guān)設(shè)施配置，施工時(shí)善盡注意義務(wù)，過(guò)去已經(jīng)發(fā)生不少實(shí)際案例，應(yīng)引以為鑑，倘若已發(fā)生糾紛者，建議應(yīng)積極與消費(fèi)者妥善協(xié)商，以免未來(lái)建設(shè)公司想投標(biāo)新的聯(lián)合開發(fā)案時(shí)卻發(fā)現(xiàn)糾紛頻仍，產(chǎn)生負(fù)面影響。
 
建議主管機(jī)關(guān)捷運(yùn)局應(yīng)注意：
 
1.聯(lián)合開發(fā)案應(yīng)督導(dǎo)投資人（建設(shè)公司），注意建築工程的品質(zhì)，包括動(dòng)線的規(guī)劃，應(yīng)該跟捷運(yùn)設(shè)施要能獨(dú)立出入，以避免住家跟捷運(yùn)出入口有太多衝突的機(jī)會(huì)，公共設(shè)施及共同捷運(yùn)設(shè)施管理維護(hù)與大樓公共設(shè)施的管理維護(hù)，可能的話也必須做區(qū)分。
 
2.當(dāng)住戶與建商間有爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，應(yīng)積極協(xié)助消費(fèi)者，請(qǐng)?jiān)瓉?lái)的建設(shè)公司出面處理，否則將協(xié)助消費(fèi)者採(cǎi)取行動(dòng)或在業(yè)者未來(lái)申請(qǐng)聯(lián)合開發(fā)案時(shí)將其列為黑名單。