消基會(huì)呼籲不讓成屋契約範(fàn)本修正如泡影，應(yīng)啟動(dòng)相關(guān)配套措施。 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 房地稅務(wù)
消基會(huì)呼籲不讓成屋契約範(fàn)本修正如泡影，應(yīng)啟動(dòng)相關(guān)配套措施。
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  • 加強(qiáng)對(duì)仲介業(yè)者宣導(dǎo)，儘速修正不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)應(yīng)記載與不得記載事項(xiàng)及不動(dòng)產(chǎn)委託銷(xiāo)售定型化契約應(yīng)記載事項(xiàng)」
【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】行政院消費(fèi)者保護(hù)委員會(huì)第7次會(huì)議審查通過(guò)「成屋買(mǎi)賣(mài)定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)」訂定及契約書(shū)範(fàn)本修正案，內(nèi)政部2012年10月29日公告（2013年5月1日生效）。但消費(fèi)者文教基金會(huì)呼籲，應(yīng)啟動(dòng)配套措施，加強(qiáng)對(duì)仲介業(yè)者之宣導(dǎo)，並儘速配合修正「不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)應(yīng)記載與不得記載事項(xiàng)」及「不動(dòng)產(chǎn)委託銷(xiāo)售定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)」方得同步落實(shí)，藉以導(dǎo)正成屋交易市場(chǎng)。
 
消基會(huì)表示，主管機(jī)關(guān)不宜任由購(gòu)屋者自求多福，應(yīng)啟動(dòng)配套措施，加強(qiáng)對(duì)仲介業(yè)者之宣導(dǎo)，並儘速配合修正「不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)應(yīng)記載與不得記載事項(xiàng)」及「不動(dòng)產(chǎn)委託銷(xiāo)售定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)」方得同步落實(shí)，藉以導(dǎo)正成屋交易市場(chǎng)。

消基會(huì)指出，這次修正重點(diǎn)大多數(shù)側(cè)重中古成屋的重要資訊揭露，但從具有拘束力的應(yīng)記載與不得記載事項(xiàng)來(lái)看，卻非如此。因?yàn)橐馈赶７ā沟?條定型化契約的定義，是指以企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提出之定型化契約條款作為契約內(nèi)容之全部或一部而訂定的契約。故修正案的適用對(duì)象，自須以有消費(fèi)關(guān)係的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者間所成立的契約為適用範(fàn)圍；因而，建商或擁有多數(shù)成屋的大地主，於建案完工後銷(xiāo)售整批或零星餘屋，始修正案的規(guī)範(fàn)。

不過(guò)，大部分的新成屋，絕大部分不會(huì)有漏水屋、輻射屋、海砂屋以及兇宅等情形，故這次修正案，對(duì)建商而言，除房屋是否為列管的山坡地住宅社區(qū)部分外，應(yīng)無(wú)太大的困擾。因此，該修正案對(duì)建築業(yè)者並無(wú)太大影響。

至於，媒介居間成屋買(mǎi)賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，亦不因修正案而直接受到拘束。消費(fèi)者透過(guò)仲介而成交者，如因仲介業(yè)者的調(diào)查不實(shí)，導(dǎo)致有漏水屋、輻射屋、海砂屋以及兇宅等瑕疵時(shí)，只能另因其提供之「服務(wù)」（調(diào)查不實(shí)），違反消保法、公平法及不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例等規(guī)定，要求負(fù)損害賠償責(zé)任；至如一般交易之賣(mài)方如非企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，則其所訂的契約，並非消費(fèi)關(guān)係，就不受應(yīng)記載與不得記載事項(xiàng)的拘束，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)屋者只能循民事?tīng)?zhēng)訟程序謀求救濟(jì)。所以，購(gòu)屋者只得自求多福，自行參考修正案內(nèi)容要求賣(mài)方就各該應(yīng)揭露事項(xiàng)予以逐項(xiàng)表明，以策安全。

消基會(huì)指出,這次修正重點(diǎn)為：
 
一、業(yè)者應(yīng)應(yīng)將房屋重要資訊充分揭露
 
（一） 配合實(shí)價(jià)登錄，應(yīng)記載格局及型態(tài)
 
為配合實(shí)價(jià)登錄制度的實(shí)施，修正案於房屋現(xiàn)狀確認(rèn)說(shuō)明書(shū)中，增列建物現(xiàn)況格局（以交易當(dāng)時(shí)實(shí)際之現(xiàn)況格局為準(zhǔn)）及建物型態(tài)（例如公寓、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業(yè)大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠(chǎng)、廠(chǎng)辦、農(nóng)舍、倉(cāng)庫(kù)、其他等型態(tài)），以利義務(wù)人申報(bào)。
 
（二） 漏水屋之處理
 
房屋現(xiàn)狀確認(rèn)說(shuō)明書(shū)中，增列□是□否有滲漏水之情形，如有，滲漏水在何處應(yīng)予明列；若有滲漏水處，買(mǎi)賣(mài)雙方同意處理方式亦應(yīng)明訂，例如□賣(mài)方修繕後交屋，或約定以現(xiàn)況交屋：□減價(jià)□買(mǎi)方自行修繕□其他均應(yīng)在現(xiàn)況說(shuō)明書(shū)中載明，以免爭(zhēng)議。
 
（三） 釐清海砂屋檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)：
 
2001年的範(fàn)本，對(duì)於海砂屋的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，惟事實(shí)上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)部標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)局表示，依據(jù)CNS3090「預(yù)拌混凝土」國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，適用於產(chǎn)製及運(yùn)至工地卸交購(gòu)方的新拌混凝土。其關(guān)於檢測(cè)混凝土中最大水溶性氯離子含量，係為品質(zhì)管制目的，以判斷該新拌混凝土能否符合澆置於工地的依據(jù)。主管建築機(jī)關(guān)自1995年6月30日才開(kāi)始對(duì)建築工程實(shí)施氯離子含量檢驗(yàn)。過(guò)去卻被引用作為成屋（硬固混凝土）檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，才產(chǎn)生爭(zhēng)議。為避免執(zhí)行困擾，這次修正依建物完工日期不同分別規(guī)定如下：
 
1. 在1995年6月30日以前已建築完成的建築物，參照1994年7月22日修訂公布之CNS 3090檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，混擬土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。故此類(lèi)建物如有是否為海砂屋疑慮時(shí)，除買(mǎi)賣(mài)雙方另訂外，可參照前揭水溶性氯離子含量容許值，委託鑑定機(jī)關(guān)（構(gòu)）進(jìn)行檢測(cè)。
 
2. 在1995年7月1日以後，依建築法規(guī)申報(bào)施工勘驗(yàn)的建築物，混擬土中最大水溶性氯離子含量參照CNS3090檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，容許值含量為0.3㎏/m3。至於，建築物施工階段的氯離子含量檢測(cè)資料，可向建築管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)。
 
（四） 確立兇宅定義：
 
因?yàn)椤竷凑箒K非為法律名詞。法院的見(jiàn)解，卻非常分歧，例如：系爭(zhēng)房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過(guò)，系爭(zhēng)房屋未必成為「兇宅」，且在一般交易觀(guān)念上，難謂將導(dǎo)致房屋價(jià)值、效用、品質(zhì)之減損，自不得指為瑕疵(臺(tái)高院九十年度上易字第四○一號(hào))；10樓自殺墜落於2樓房屋之陽(yáng)臺(tái)，2樓卻成為兇宅（臺(tái)高院97年度上字第486號(hào)）等不同見(jiàn)解。
 
由於兇宅在成屋（中古屋）交易中常發(fā)生糾紛，本修正案雖仍維持兇宅之認(rèn)定須在建築物（專(zhuān)有部分）之內(nèi)，發(fā)生非自然死亡者，始為該當(dāng)。惟瓦斯中毒是否為「非自然死亡」？似不明確。故這次予以增列。
 
（五） 增列列管山坡地住宅社區(qū)資訊
 
順向山坡具潛在滑動(dòng)的危險(xiǎn)性，在林肯大郡災(zāi)變之後，人民對(duì)於山坡地建築，是否在順向坡上，顯有疑慮。不過(guò)，過(guò)去的房屋交易在締約過(guò)程，甚少要求賣(mài)方提供此項(xiàng)資訊。本次修正，對(duì)於山坡地住宅相關(guān)地質(zhì)資料有必要列入建物現(xiàn)況確認(rèn)書(shū)內(nèi)，以達(dá)交易資訊公開(kāi)之目的。故買(mǎi)方必須表明□是□否為市縣政府列管之山坡地住宅社區(qū)。建築主管機(jī)關(guān)□有□無(wú)提供評(píng)估建議資料。所有權(quán)人或其受託人可向縣市政府建築主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)相關(guān)評(píng)估建議資料。
 
二、貸款不足之處理方式，比照預(yù)售屋
 
一般消費(fèi)者購(gòu)屋，大都會(huì)以貸款方式撥付尾款，本次修正就貸款如有不足部分，參考預(yù)售屋的相關(guān)規(guī)定，修正將貸款不足的原因，細(xì)分為（一）不可歸責(zé)於雙方時(shí)；（二）可歸責(zé)於賣(mài)方時(shí)；及（三）可歸責(zé)於買(mǎi)方時(shí)，分別訂定規(guī)範(fàn)，如賣(mài)方在廣告或網(wǎng)路標(biāo)榜房貸幾成而實(shí)際有所不足時(shí)，消費(fèi)者自可根據(jù)新修正之應(yīng)記載事項(xiàng)主張權(quán)益。
 
三、完善撥款機(jī)制，保護(hù)交易安全
 
以貸款方式撥付尾款時(shí)，過(guò)去亦常有購(gòu)屋者不當(dāng)行使終止或撤銷(xiāo)銀行之委託撥款，而衍生交易糾紛。本次修正參考銀行公會(huì)所訂之委託撥款同意書(shū)範(fàn)本之內(nèi)容，增列貸款撥付之相關(guān)約定。如買(mǎi)方簽定委託書(shū)交付貸款機(jī)構(gòu)後，除房屋有確認(rèn)事項(xiàng)內(nèi)容不實(shí)之重大瑕疵者外，不得撤銷(xiāo)、解除或變更貸款案之授信契約及撥款委託，或請(qǐng)求貸款之金融機(jī)構(gòu)暫緩或停止撥付貸款，以維護(hù)交易之安全。
 
四、公契與私契價(jià)格填載題
 
成屋買(mǎi)賣(mài)有公契、私契之分，原範(fàn)本第六條「所有權(quán)移轉(zhuǎn)」第四項(xiàng)第二款規(guī)定得公契的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格：得選擇以＿年度公告土地現(xiàn)值及建物評(píng)定現(xiàn)值申報(bào)。如此作法顯然為了規(guī)避印花稅之支出，並非妥洽。財(cái)政部曾於2003年9月8日以行政函釋?zhuān)含F(xiàn)值申報(bào)書(shū)填寫(xiě)「本筆土地契約所載金額」（第7欄）應(yīng)「按照實(shí)際買(mǎi)賣(mài)契約金額填寫(xiě)。如經(jīng)稽徵機(jī)關(guān)查有積極而直接之證據(jù)，顯示申報(bào)雙方通謀而為虛偽意思表示，刻意壓低憑證金額以規(guī)避印花稅情形者，可依稅捐稽徵法第41條規(guī)定辦理。
 
所以，修正將該款「公定契約書(shū)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格」填載方式刪除。此後，如再以公告土地現(xiàn)值及建物評(píng)定現(xiàn)值填載，已失依據(jù)，雖然，在實(shí)價(jià)申報(bào)登錄初期，政府機(jī)關(guān)尚無(wú)意予以嚴(yán)察，不過(guò)，還是要提醒，宜改按實(shí)價(jià)填載為妥。
 
五、交屋遲延責(zé)任及應(yīng)交付文件的修正
 
有關(guān)交屋部分之修正重點(diǎn)如下：
 
（一）增列遲延條款：因可歸責(zé)於業(yè)者之事由，未依約定日期交付成屋者，消費(fèi)者得請(qǐng)求業(yè)者自應(yīng)交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二單利計(jì)算之金額，賠償消費(fèi)者因此所受之損害。
 
（二）點(diǎn)交文件應(yīng)包括社區(qū)使用維護(hù)手冊(cè)：買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物點(diǎn)交時(shí)，除應(yīng)將使用執(zhí)照(正本或影本)、使用現(xiàn)況之分管協(xié)議、規(guī)約、大樓管理辦法、停車(chē)位使用辦法一併交付外，修正案增列如有「使用維護(hù)手冊(cè)」亦應(yīng)一併交付。