【MyGoNews林湘慈/綜合報(bào)導(dǎo)】隨著都市發(fā)展越趨密集，提升居住生活品質(zhì)已成為購(gòu)屋者關(guān)注焦點(diǎn)之一，鄰近大型公園、廣場(chǎng)的住宅，除擁有景觀效益外，也兼具休閒、運(yùn)動(dòng)的功能，類此公園、廣場(chǎng)樂(lè)活宅已為現(xiàn)代人優(yōu)質(zhì)生活的重要指標(biāo)，亦是許多購(gòu)屋者的重要選項(xiàng)之一。為利民眾了解公園、廣場(chǎng)周邊住宅的房?jī)r(jià)分布情形，臺(tái)北市地政局特篩選面積5公頃以上或具代表性且其周邊為住宅使用為主之大型公園、廣場(chǎng)共計(jì)13處(詳表1)。
 
並以其半徑500公尺為範(fàn)圍劃分為3大區(qū)塊，設(shè)定條件如下：
(1)面臨公園、廣場(chǎng)第1宗土地(不含道路)為第1圈。
(2)距公園、廣場(chǎng)300公尺扣除第1圈範(fàn)圍為第2圈。
(3)距公園、廣場(chǎng)300公尺至500公尺範(fàn)圍為第3圈。
利用實(shí)價(jià)登錄2012年8月至2014年1月以來(lái)所累積的資料進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，提供民眾購(gòu)屋參考。
 
經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，大致可將大型公園、廣場(chǎng)周邊平均房?jī)r(jià)歸納為三大類型(詳表2)：
A.第1圈房?jī)r(jià)高於第2圈達(dá)10％以上者。
B.第1圈房?jī)r(jià)高於第2圈房?jī)r(jià)在10％以下者。
C.第1圈房?jī)r(jià)低於第2、3圈者。
 
在A類型中，榮星花園公園在建國(guó)北路高架道路以西之第1圈範(fàn)圍內(nèi)有市立第一殯儀館，致公園對(duì)其房?jī)r(jià)之影響相對(duì)較不明顯，故排除西側(cè)部分，僅就東側(cè)進(jìn)行分析。經(jīng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，A類型的公園、廣場(chǎng)都具有區(qū)位與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，其所帶來(lái)環(huán)境美化、綠意、景觀、休閒、運(yùn)動(dòng)等機(jī)能，使面臨公園、廣場(chǎng)第1圈房?jī)r(jià)高於第2圈達(dá)10％以上，其中以臨士林官邸公園、大安森林公園及國(guó)父紀(jì)念館價(jià)差最高，房?jī)r(jià)差異達(dá)34％~72％不等，其無(wú)可取代的公園景觀，使其第1圈房?jī)r(jià)影響效應(yīng)遠(yuǎn)大於其他公園。
 
第1圈與第2圈房?jī)r(jià)差異在10％以下者(B類型)有中正紀(jì)念堂、天母公園和青年公園等3處，其中，中正紀(jì)念堂和青年公園面積都在25公頃左右，第1圈範(fàn)圍內(nèi)以國(guó)民住宅或軍宅產(chǎn)品占大宗，成交量大且成交價(jià)格較低，稀釋第1圈平均房?jī)r(jià)，故與第2、3圈房?jī)r(jià)差異較?。惶炷腹珗@因位處士林區(qū)，隔磺溪與北投區(qū)相望，因有地形上的限制對(duì)北投區(qū)房?jī)r(jià)影響有限，故排除北投區(qū)部分，僅就士林區(qū)分析，其第1圈成交案例多為中古屋，故與第2、3圈價(jià)差在5％以下，第3圈則因範(fàn)圍內(nèi)有天母國(guó)小，鄰近天母商圈，生活機(jī)能完善，房?jī)r(jià)較第2圈略高。
 
當(dāng)然，並非所有臺(tái)北市大型公園、廣場(chǎng)之周邊第1圈房?jī)r(jià)均遠(yuǎn)高於第2、3圈，部分第1圈房?jī)r(jià)甚至還低於第2、3圈(C類型)，例如芝山公園、大湖公園、碧湖公園、南港公園等。因位處市郊，且臨公園第1圈或因公園本身地勢(shì)較高景觀效應(yīng)無(wú)法彰顯或多為國(guó)宅、軍宅，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。其中又以南港公園第1圈房?jī)r(jià)低於第2、3圈最多，房?jī)r(jià)差異達(dá)25％以上，主要係因第1圈成交案例多為國(guó)民住宅，雖面臨公園有景觀及休閒等正面效應(yīng)，但相較第2、3圈因較接近捷運(yùn)站且新成屋之住宅大樓居多，故第1圈平均房?jī)r(jià)低於第2、3圈。碧湖公園亦有第1圈房?jī)r(jià)低於第2、3圈之情形，但各圈住宅條件各具利基，價(jià)差較為接近均在5％以下。
 
觀察臺(tái)北市重要大型公園、廣場(chǎng)交易情況，實(shí)價(jià)登錄案例中第1圈平均單價(jià)最高的前三名依序?yàn)榇蟀采止珗@、國(guó)父紀(jì)念館、士林官邸公園，分析此3個(gè)公園均為11公頃以上大型公園，園內(nèi)植株密集、綠樹(shù)成蔭、環(huán)境優(yōu)美，兼具景觀及休閒功能，且交通便利，加上高樓層具有寬廣的視野，經(jīng)統(tǒng)計(jì)其第1圈均價(jià)均在每坪120萬(wàn)元左右，而與鄰近第2、3圈之價(jià)格差異均約在30％以上，此亦是臨公園、廣場(chǎng)各圈房?jī)r(jià)差異最大之區(qū)域。
 
其中以士林官邸公園第1圈和第2圈房?jī)r(jià)差異最大達(dá)約72％，第1圈和第3圈房?jī)r(jià)差異更高達(dá)97％，主要係因第1圈為區(qū)段徵收整體開(kāi)發(fā)區(qū)域，公共設(shè)施完善，鄰近公園有景觀及休閒等正面效應(yīng)，環(huán)境舒適，且第1圈之住宅成交案例為新成屋，故平均單價(jià)遠(yuǎn)高於第2、3圈。
 
地政局提醒，大型公園、廣場(chǎng)第1圈平均單價(jià)介於40至45萬(wàn)元/坪間者有南港公園、北投公園、青年公園，喜歡具景觀、運(yùn)動(dòng)、休閒功能之公園廣場(chǎng)樂(lè)活宅的民眾，可列為購(gòu)屋選擇的參考。分析這3個(gè)公園雖非處?kù)妒兄行?，然交通便利，公車或捷運(yùn)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，以市中心樂(lè)活宅約1/3的價(jià)格，即可就近享有價(jià)格較為親民之公園住宅，算是兼顧預(yù)算與生活品質(zhì)的選擇。
 
對(duì)於芝山公園、大湖公園、碧湖公園、南港公園等區(qū)域環(huán)境特別偏好的民眾，因其第1圈房?jī)r(jià)低於第2、3圈，在購(gòu)屋選擇上，可優(yōu)先考慮鄰近公園的第1圈住宅，以相較周邊較低預(yù)算，擁有第一排景觀視野功能之樂(lè)活住宅。
 
另外，如非堅(jiān)持須具第一排視野景觀，選擇第1圈房?jī)r(jià)和第2、3圈價(jià)差較大的區(qū)域，例如士林官邸公園、臺(tái)北植物園的第2、3圈，亦可以相對(duì)適宜價(jià)格享有公園所帶來(lái)的遊憩休閒效益。