【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心2014年5月統(tǒng)計(jì)，北市5月交易量較4月減少18％，新北市衰退14％，臺(tái)中量縮17％，高雄交易量則減少25％。臺(tái)北市5月中古屋平均單價(jià)每坪65.1萬(wàn)元，新北市單價(jià)則是每坪40.8萬(wàn)，至於臺(tái)中與高雄，本月中古屋房?jī)r(jià)分別為15.4萬(wàn)元與13.7萬(wàn)元。
 
近期受到「囤房稅」通過以及公股行庫(kù)授信趨嚴(yán)的影響，臺(tái)銀率先宣告將緊縮房貸政策，除了首購(gòu)還可申貸7成外，非首購(gòu)擬降至5成，不僅限縮貸款成數(shù)，同時(shí)也將提高房貸利率，而其他行庫(kù)也可能跟進(jìn)，讓民眾購(gòu)屋信心受到衝擊、買屋門檻被拉高，5月房市交易量開高走低！
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，近期受到「囤房稅」效應(yīng)影響，以及5月中旬公股行庫(kù)陸續(xù)宣告緊縮房貸政策，讓民眾對(duì)購(gòu)屋產(chǎn)生疑慮，不安感增加，再加上5月中旬連日暴雨作梗，購(gòu)屋腳步明顯放緩。不過，隨著景氣燈號(hào)連三綠，臺(tái)股站穩(wěn)9000點(diǎn)大關(guān)，消費(fèi)者信心也持續(xù)回溫，整體經(jīng)濟(jì)復(fù)甦態(tài)勢(shì)確立，預(yù)期房市交易量即使下滑但仍能有撐，而房?jī)r(jià)在政府積極打房與銀行嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)控管下，走勢(shì)持平盤整。
 
北市自住60％撐盤 首購(gòu)續(xù)為新北成交主力
 
觀察5月購(gòu)屋動(dòng)機(jī)，臺(tái)北市中心置產(chǎn)佔(zhàn)比41％，站上4成大關(guān)，換屋族群居次，佔(zhàn)比25％；至於首購(gòu)族群則與上月持平，佔(zhàn)比20％，與換屋合計(jì)45％，自住型購(gòu)屋有縮手跡象。
 
觀察置產(chǎn)族群主要購(gòu)屋區(qū)塊，以中山、信義最受青睞，受惠於捷運(yùn)松山線、信義線通車效應(yīng)，以及陸客觀光效益，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)相當(dāng)具發(fā)展?jié)摿ΑＪ薪紖^(qū)仍以換屋為大宗，5月佔(zhàn)比40％，是2011年5月以來(lái)新高紀(jì)錄，5月首購(gòu)族群佔(zhàn)比27％，表現(xiàn)亦不俗，自住型(首購(gòu)+換屋)買盤高達(dá)67％，換屋族購(gòu)買區(qū)域以士林、文山、內(nèi)湖居多。
 
至於新北市，黃舒衛(wèi)說(shuō)明，首購(gòu)仍是市場(chǎng)主流，5月佔(zhàn)比36％，換屋佔(zhàn)比則為31％，連續(xù)2個(gè)月回升，雙雙站上3成大關(guān)，顯見剛性需求仍為主流。觀察首購(gòu)的成交熱區(qū)，中和、板橋是首購(gòu)喜愛的區(qū)塊，偏好總價(jià)1000萬(wàn)元以下的公寓或1000-2000萬(wàn)元的電梯大樓產(chǎn)品為主。至於換屋族群則青睞板橋、新店，以購(gòu)買總價(jià)1600-2500萬(wàn)元產(chǎn)品居多。
 
黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，在大臺(tái)北地區(qū)在捷運(yùn)路網(wǎng)建構(gòu)逐漸成型後，雙北市房?jī)r(jià)比價(jià)效益出現(xiàn)鈍化，新北市某些捷運(yùn)周邊房?jī)r(jià)甚至比臺(tái)北市還貴，因此，近期輕移民風(fēng)潮逐漸退燒，反而是臺(tái)北市門牌效應(yīng)更夯！
 
觀察2014年來(lái)雙北市的購(gòu)屋區(qū)塊可發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買臺(tái)北市房屋的民眾，原居住地為新北市的比例正逐漸增加，從2月的11％，3月15％，4月15％，而5月佔(zhàn)比則有16％之多，有成長(zhǎng)趨勢(shì)，探究其原因，除了臺(tái)北市為首善之區(qū)，社會(huì)服務(wù)、教育資源相對(duì)完善，且市郊區(qū)某些區(qū)域房?jī)r(jià)甚至比新北市捷運(yùn)站周邊房?jī)r(jià)便宜，吸引民眾進(jìn)駐，像是文山、士林、北投等區(qū)。
 
臺(tái)中、高雄呈現(xiàn)價(jià)漲量縮格局 自住撐盤
 
黃舒衛(wèi)表示，5月臺(tái)中市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)漲量縮市況，交易量縮17％，觀察購(gòu)屋熱區(qū)，西屯仍是臺(tái)中民眾購(gòu)屋首選區(qū)域，其他如交通便利且又鄰近臺(tái)中市中心的北屯、北區(qū)、大里房市表現(xiàn)相對(duì)亮眼，由於房?jī)r(jià)相對(duì)親民，吸引購(gòu)屋民眾進(jìn)駐；而高雄市交易量則減少25％，5月主要成交區(qū)塊以三民、左營(yíng)、楠梓居多。
 
店面產(chǎn)品部分，黃舒衛(wèi)分析，近期財(cái)政部宣布將財(cái)政部已將不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)交易及所得查核列為2014年度維護(hù)租稅公平重點(diǎn)工作計(jì)畫項(xiàng)目，對(duì)於店面產(chǎn)品查稅更是積極，讓置產(chǎn)族群審慎評(píng)估投資價(jià)值，店面交易略顯冷清，不過，有陸客自由行與來(lái)臺(tái)觀光熱潮加持，將帶來(lái)龐大購(gòu)物商機(jī)，預(yù)期店面產(chǎn)品能優(yōu)先受惠，熱門商圈的黃金店面依然奇貨可居，目前店面詢問度仍高。
 
投機(jī)淡出市場(chǎng) 房市回歸基本面 有利自住客進(jìn)場(chǎng)
 
黃舒衛(wèi)指出，近期「囤房稅」通過以及在公股行庫(kù)祭出緊縮房貸政策，加上2015年可能升息，將讓多屋族的屋主負(fù)擔(dān)增加，因此紛紛將房屋出售，也讓市場(chǎng)委售量增加，5月較去年同期量增49％，但購(gòu)屋信心受到衝擊，觀望氣氛轉(zhuǎn)濃，建議屋主配合市場(chǎng)趨勢(shì)，適度讓價(jià)，不必過度堅(jiān)持價(jià)格，才能提高成交機(jī)會(huì)。
 
黃舒衛(wèi)指出，雖然公股行庫(kù)近期紛紛採(cǎi)取降貸款成數(shù)、提高房貸收支比的認(rèn)定、提升房貸利率等手段調(diào)控房市，但實(shí)際措施對(duì)於購(gòu)買第二屋的買方影響較大，且財(cái)政部版青年安心成家優(yōu)惠房貸仍續(xù)行至2014年底，並且視情況延長(zhǎng)，符合條件的首購(gòu)族群可以多加利用，不僅房貸利率較低，貸款成數(shù)仍舊可以維持八成，加上近期委託銷售物件有增加趨勢(shì)，供給量增，看屋選擇更多元，更容易找到符合自身需求的房子，不過，也要做好財(cái)務(wù)評(píng)估，避免財(cái)務(wù)槓桿操作過大影響生活品質(zhì)，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。黃舒衛(wèi)說(shuō)明，或許民眾會(huì)擔(dān)心政府祭出的「囤房稅」措施，不過只要符合自住資格，並沒有任何影響，有購(gòu)屋需求的民眾不必過於擔(dān)心。