【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】國內(nèi)景氣燈號連九綠、2014年10月出口訂單續(xù)創(chuàng)新高，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)定成長，加上年底購屋潮支撐房市交易動能，不過隨著九合一選舉投票日逼近，民眾購屋腳步有放緩跡象，在短期多空消息激盪下，讓11月房市相較10月呈現(xiàn)盤整量縮。根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計，北市11月交易量較10月衰退7％，新北市量增5％，桃園量縮6％，新竹則減少13％，臺中量略增1％，臺南維持平盤，高雄則微縮5％。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心預(yù)期選後會有一坡地言、觀望買氣回籠，市場成交量可望有反彈。臺北市11月中古屋平均單價每坪63.0萬元，新北市單價每坪39.9萬元，其餘五都中，桃園、臺中房價上漲，11月單價分別為14.7萬元、15.8萬元，而新竹縣市與臺南、高雄，本月中古屋房價分別為15.9萬元、11.1萬元與13.4萬元。
 
自住買盤穩(wěn)市場 輕移民風(fēng)潮再現(xiàn)
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，觀察11月購屋動機(jī)，臺北市中心以換屋佔比41％居冠，是2010年以來新高紀(jì)錄，首購11月佔比22％，合計自住型買盤高達(dá)63％，與10月同登史上最高紀(jì)錄；但投資置產(chǎn)25％，是2014年以來最低紀(jì)錄，觀察11月?lián)Q屋族群購買的產(chǎn)品與區(qū)域可發(fā)現(xiàn)，受惠於松山線通車效應(yīng)發(fā)酵，松山、中山最受青睞，松山以總價3000萬以上、中山則是2000-3000萬的中古大樓吸引換屋買方搶進(jìn)。
 
至於市郊區(qū)則首購、換屋大翻盤，11月首購首度超越換屋，佔比36％，也是2010年來最高紀(jì)錄，換屋佔比僅25％。黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，從臺北市11月的購屋動機(jī)可以發(fā)現(xiàn)，目前臺北市的房市已回歸基本盤，市中心以口袋深度較深、有資產(chǎn)作後盾的換屋族群為主，而市郊區(qū)房價相對實惠，則吸引經(jīng)濟(jì)正起步、積極累積資產(chǎn)的首購族群進(jìn)駐。
 
此外，11月原居住在市中心轉(zhuǎn)往市郊區(qū)購屋的比重創(chuàng)2014年以來新高，有22％之多，其他各月均落在11-20％之間，而其中有一半的比例都是首購族，顯示比價效應(yīng)發(fā)酵，「輕移民」效益再現(xiàn)。
 
至於新北市，黃舒衛(wèi)說明，首購仍是市場主力，11月佔比39％，逼近四成，換屋佔比則為32％，是2014年以來最高，自住客合計佔比71％，是2010年以來第三高；投資置產(chǎn)佔比僅18％，交易低迷。黃舒衛(wèi)指出，北市中心、市郊區(qū)自住買盤回歸供需平衡，而新北市自住佔比也站上七成，由剛性需求帶動房市交易動能，房市體質(zhì)逐漸轉(zhuǎn)佳。
 
臺中、臺南量能持平 其餘三都交易量略縮
 
黃舒衛(wèi)表示，11月雙北市以外的五都房地產(chǎn)市況，桃園呈現(xiàn)價漲量縮走勢，雖有升格效應(yīng)帶動，但受到央行將桃園納入管制區(qū)以及選舉干擾，加上房價仍屬高檔，買賣雙方價格認(rèn)知差距仍大，讓交易量放大不易，其中以八德、平鎮(zhèn)量縮幅度最為明顯。
 
至於新竹縣市則為價跌量縮市況，交易量減少13％，竹東、北區(qū)交易件數(shù)量縮最多；臺中則是價跌量微增市況，交易量微增1％，觀察表現(xiàn)相對亮眼的區(qū)塊為北區(qū)、西屯區(qū)，西屯區(qū)位於市中心，具備重大建設(shè)與重劃區(qū)題材，而北區(qū)受惠於交通建設(shè)逐步完備，房市交易穩(wěn)定；臺南11月房市呈現(xiàn)價跌量平格局，其中以緊鄰南科園區(qū)的北區(qū)表現(xiàn)最佳，由於南科園區(qū)帶來就業(yè)人口以及重劃區(qū)題材，拉抬北區(qū)房市交易。
 
黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，臺中、臺南房市交易穩(wěn)定，就連建商也大舉搶地開發(fā)，高鐵局標(biāo)售臺中、臺南站區(qū)周邊土地全數(shù)標(biāo)出，顯示建商也看好兩都會區(qū)房市後市發(fā)展；至於高雄市，交易略縮5％，觀察交易量縮的區(qū)塊，苓雅、鼓山區(qū)，衰退幅度較明顯。
 
國際經(jīng)濟(jì)復(fù)甦不同調(diào) 臺灣基本面佳 房市轉(zhuǎn)趨買方市場
 
黃舒衛(wèi)說明，美國經(jīng)濟(jì)向上趨勢浮現(xiàn)，宣布QE退場，但其他國家表現(xiàn)卻差強(qiáng)人意，日本擴(kuò)大寬鬆、中國無預(yù)警降息，而歐洲更頻頻喊話要進(jìn)一步展開救市動作，不過就臺灣基本面來算是穩(wěn)中求升，雖然有年底九合一選舉干擾市場氛圍，民眾勢必回歸理性，房市也回復(fù)供需正軌，而根據(jù)永慶房仲網(wǎng)11月雙北市降價物件比例高達(dá)24％、23％來看，屋主漫天喊價的情形已不復(fù)見，取而代之的是修正價格降價求售，獲利了結(jié)的心態(tài)逐漸發(fā)酵，建議屋主越早做好調(diào)節(jié)、汰弱留強(qiáng)的準(zhǔn)備，越能確保投資成果。
 
至於有意購屋的民眾，黃舒衛(wèi)建議，趁目前房地合一、升息等利空出盡之際，影響市場程度已轉(zhuǎn)弱，加上房價短期盤整，但中長期隨臺灣經(jīng)濟(jì)復(fù)甦仍有可為，升息壓力尚低，正是十年難求的進(jìn)場好時機(jī)，選擇具備重大建設(shè)題材或是交通便利、生活機(jī)能完備的區(qū)塊，積極看屋議價，購置符合自身需求的房子。