【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】房市全面量盤(pán)整，土地市場(chǎng)首當(dāng)其衝。永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)分析，央行擴(kuò)大信用管制區(qū)域、豪宅總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)以及限縮貸款成數(shù)，再加上持有稅、房地合一稅改動(dòng)作，使市場(chǎng)投資買(mǎi)盤(pán)幾乎退散，甚至連土地交易金額規(guī)模也陷入急縮的現(xiàn)象，以實(shí)價(jià)登錄資料統(tǒng)計(jì)觀察，2013年全臺(tái)土地交易總金額達(dá)1.6兆元的規(guī)模，2014年則年減23.5％至1.2兆元，2015年1-5月份僅剩2,677億元，若與2014年同期比較再量縮46％，跌幅已接近五成。比房屋的買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)棟數(shù)量縮19％還嚴(yán)重。
 
黃舒衛(wèi)指出，以前兩年土地交易金額情況觀察，下半年成交金額都比上半年多5成以上，而2015年上半年市場(chǎng)呈現(xiàn)濃厚觀望氣氛，清庫(kù)存的優(yōu)先次序高於買(mǎi)進(jìn)原料，下半年又因房地合一稅改影響，土地市場(chǎng)頂多維持上半年的買(mǎi)氣，全年大縮的機(jī)會(huì)很高。
 
統(tǒng)計(jì)近三年1-5月全臺(tái)與各縣市土地交易總金額觀察，桃園市為近三年全臺(tái)各縣市土地交易總額冠軍，交易總金額佔(zhàn)全臺(tái)21.4％。黃舒衛(wèi)表示，桃園市過(guò)去受惠縣市合併升格、桃園航空城開(kāi)發(fā)案以及捷運(yùn)機(jī)場(chǎng)線工程等重大建設(shè)帶動(dòng)，促使北北桃大都會(huì)生活圈的形成，因此，區(qū)域內(nèi)的土地重劃標(biāo)售與土地交易相當(dāng)熱絡(luò)。不過(guò)，央行2014年祭出第四波打房，信用管制範(fàn)圍首度納入桃園市的桃園區(qū)、龜山區(qū)、蘆竹區(qū)與八德區(qū)，再加上航空城計(jì)畫(huà)變數(shù)多，使得買(mǎi)氣陷入觀望，2015年桃園市土地1-5月交易金額為405億元，年增率已衰退57％。
 
臺(tái)中市與新北市土地交易分居二、三名，黃舒衛(wèi)解釋，臺(tái)中市與新北市皆有大規(guī)模的重劃區(qū)，在縣市合併之後，原縣區(qū)的比價(jià)、補(bǔ)漲優(yōu)勢(shì)，加上市場(chǎng)資金充裕以及低利優(yōu)勢(shì)，土地交易也相當(dāng)頻繁。但近期同樣受到央行加強(qiáng)管制，土建融放貸標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)，交易量能也明顯放緩，2015年1-5月臺(tái)中市與新北市土地交易金額分別為337億元與327億元，年增率分別減少59％與50％。此外，臺(tái)南市、高雄市與臺(tái)北市等都會(huì)區(qū)，2015年1-5月土地交易金額的年增率也減少36％至47％。
 
黃舒衛(wèi)觀察，全臺(tái)不僅六大都會(huì)區(qū)土地交易金額明顯衰退，都會(huì)區(qū)蛋殼區(qū)以外，投資買(mǎi)盤(pán)氣氛較重的縣市，更成為重災(zāi)區(qū)，包括宜蘭縣、新竹縣與苗栗縣，在農(nóng)地交易管制趨嚴(yán)以及新竹與苗栗高鐵開(kāi)發(fā)題材效益轉(zhuǎn)淡，2015年1-5月土地交易總額年增率都衰退達(dá)5成，其中苗栗縣更接近6成。
 
黃舒衛(wèi)提醒，受到房市交易量能減少的影響，預(yù)售與新成屋市場(chǎng)的供給持續(xù)增加，但去化緩慢，因此，建商不再積極購(gòu)地，加上都會(huì)區(qū)地價(jià)持續(xù)調(diào)漲，土地持有成本增加，農(nóng)地農(nóng)舍交易也進(jìn)行管制，以及2016年將上路的房地合一稅，未來(lái)土地開(kāi)發(fā)的成本大增，都使購(gòu)地需求變得更保守。黃舒衛(wèi)強(qiáng)調(diào)，從1991年開(kāi)始，土地的公告價(jià)格開(kāi)始實(shí)施「兩價(jià)分離」，將公告現(xiàn)值設(shè)為交易稅的土增稅稅基，而公告地價(jià)則另外設(shè)為持有稅的地價(jià)稅稅基。公告現(xiàn)值每年調(diào)整，民眾漸漸有感，但公告地價(jià)每三年一調(diào)，未來(lái)如果縣市政府每次都按財(cái)政部的要求大調(diào)，對(duì)土地交易市場(chǎng)衝擊更大，因?yàn)閾碛写竺娣e土地的地主，地價(jià)總額愈高，稅率也會(huì)因?yàn)槔圻M(jìn)稅率課徵，而適用更高的稅率級(jí)距，等於是雙重加稅，持有負(fù)擔(dān)侵蝕獲利。建議有意出售或資金調(diào)節(jié)需求的資產(chǎn)標(biāo)的，應(yīng)即早獲利了結(jié)，避免日後資產(chǎn)價(jià)值縮水或有行無(wú)市的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
 
不過(guò)，房地產(chǎn)人士則指出：「土地?zé)o法再生，賣(mài)一塊、少一塊的特性，逐年量縮其實(shí)也很正常，要看的是土地交易「單價(jià)」有沒(méi)有出現(xiàn)下跌，這才比較重要?！宫F(xiàn)在土地「單價(jià)」越來(lái)越高，建商在「成本考量」下，不願(yuàn)意用高價(jià)買(mǎi)土地，土地的交易總額當(dāng)然就會(huì)出現(xiàn)縮減，對(duì)於用土地交易總金額來(lái)觀察市場(chǎng)景氣，房地產(chǎn)業(yè)者則認(rèn)為「參考就好！」