【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2016年1月6日舉行房地產(chǎn)景氣說明會(huì)，總經(jīng)理顏炳立說，2015年的房地產(chǎn)是「賺在多頭、躲在空頭、傷在期待、死在無(wú)量」，簡(jiǎn)單的說就是「死在昏昏沈沈」。而時(shí)序進(jìn)入2016年，顏炳立認(rèn)為「2016房市你著忍耐！」房市將進(jìn)入沈睡階段，房?jī)r(jià)部分將會(huì)「咪咪卯卯，再跌！」顏炳立用臺(tái)語(yǔ)形容表示，2016房地產(chǎn)必須『田螺含水過冬，等量丶等價(jià)丶等風(fēng)再起』，他認(rèn)為2016年房市必須降溫，他認(rèn)真的說「價(jià)不調(diào)、量不出」，至於「等得到風(fēng)再起嗎？」顏炳立則是笑笑說：「你著忍耐！」

顏炳立表示，房市10年長(zhǎng)夏結(jié)束，8年寒冬開始，他說，房市不會(huì)「V型」，或是「U型」反轉(zhuǎn)，「房?jī)r(jià)會(huì)跌4年、並再盤整4年，整個(gè)空頭期長(zhǎng)達(dá)8年。」從2015年起算的8年時(shí)間臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出緩跌及盤整，他對(duì)房市前景一片悲觀，認(rèn)為2016年依舊是「房市死死昏昏去，房?jī)r(jià)咪咪卯卯」的情勢(shì)，預(yù)估蛋黃區(qū)豪宅再跌10％，蛋白區(qū)則要跌15％。若政府持續(xù)降息，將「凌遲」拉長(zhǎng)房市落底時(shí)間，未來幾年房市根本沒有好的理由。
 
顏炳立表示，由於重稅，大戶都離開市場(chǎng)，沒有人要買豪宅，這兩年推豪宅的「都掛了」，早先跟著大戶搶進(jìn)的，現(xiàn)在也面臨停損或斷頭的抉擇。他說，整體房?jī)r(jià)見底價(jià)格則是蛋白區(qū)修正30％、蛋黃區(qū)20％。不過很可惜，大多屋主到現(xiàn)在還沒清醒，還認(rèn)為明天會(huì)更好，但實(shí)際上價(jià)格已經(jīng)回不來了。
 
對(duì)於未來房市，顏炳立認(rèn)為「10年長(zhǎng)夏結(jié)束，8年寒冬開始」，他說，資金在等待房市落底，蛋黃區(qū)交易量將持續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)還會(huì)再跌，蛋白求售量大，會(huì)出現(xiàn)降價(jià)逃命。蛋殼區(qū)則會(huì)很悲情，屋主出售紅單會(huì)貼到退色變白單，還賣不出去，整個(gè)只能用「你著忍耐」來形容。顏炳立說：「很多人期待總統(tǒng)大選後房市反彈，但只要價(jià)格不修正，有行無(wú)市，沒有成交量，房市根本不會(huì)好?！箤?duì)於堅(jiān)持價(jià)格的賣方，恐怕「今天不賣房，明天會(huì)後悔」，直到看見黃河才會(huì)心死。
 
顏炳立預(yù)估2016年商用不動(dòng)產(chǎn)收益率蛋黃區(qū)將落在2.8％~3％； 蛋白區(qū)則是3.3％~3.6％。蛋黃區(qū)的土地會(huì)跌10％，蛋白區(qū)則是跌20％，蛋殼則是「掛掉」，臺(tái)北市還有買盤，新北市將成為悲情城市重災(zāi)區(qū)，南部房市寒冬也會(huì)開始。他提醒手上握有房子的投資人，顏炳立說，過去房市投資是賺在多頭，躲過空頭，但如果還在緬懷過去，則會(huì)「?jìng)谄诖梗^認(rèn)為2016年臺(tái)灣房市形勢(shì)是「今天不放，明天更低」，最後還可能死在無(wú)成交量。
 
顏炳立也對(duì)於目前想等待都市更新民眾提出忠告，他說：「想要等待都市更新等民眾最好要努力保持健康、用耐心慢慢等。」
 
戴德梁行指出，臺(tái)北市2015年Q4各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金表現(xiàn)持穩(wěn)，受惠於新供給之A級(jí)辦公大樓因設(shè)備及區(qū)位均佳，進(jìn)而推升整體平均租金，全市平均租金每月每坪2,510元，較上季上漲0.4％，較2014年同期上漲2.2％，年增率為過去3年新高。
 
受到新供給釋出影響，全市空置率增加至12.4％，第4季去化量約7,770坪，全年去化量約30,930坪，去化量為過去3年新高。整體而言，受惠於企業(yè)整併搬遷需求，本季主要承租戶包含保險(xiǎn)、生技、貿(mào)易、科技、銀行、投資、軟體等行業(yè)。去化最佳之區(qū)域仍為信義區(qū)，單季去化量約7,620坪，全年去化量約24,300坪，占全市去化量之78.6％。預(yù)估2016年新供給包含合庫(kù)新總行大樓約20,500坪，及遠(yuǎn)雄大巨蛋約11,400坪，惟目前兩棟大樓完工各有延宕，實(shí)際進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間尚未明確，前者多數(shù)空間作為企業(yè)總部之用，因此實(shí)際上可供出租面積較少，加上均為新穎大樓，A辦租金仍將維持相對(duì)平穩(wěn)的水平。
 
另企業(yè)基於節(jié)省成本考量的搬遷需求，南港及內(nèi)湖西湖段的新穎大樓為其首選，主要拜捷運(yùn)交通便利之賜，惟西湖段目前空置率低於3％，而南港新完工的南港車站BOT案辦公大樓在短時(shí)間即由英代爾及匯豐銀行進(jìn)駐達(dá)滿租狀況。在短期內(nèi)此兩區(qū)新供給尚未進(jìn)入市場(chǎng)的過渡時(shí)期，位於臺(tái)北市西側(cè)辦公室租金約1,200-1,400元/坪/月的新板特區(qū)，雖然租金高於內(nèi)湖的文德段及舊宗段，近來也成為跨國(guó)公司因節(jié)省成本考量搬遷的替選地區(qū)，主要是拜捷運(yùn)、臺(tái)鐵及高鐵交通便利之賜。展望2016年，西湖段因發(fā)展飽和，短期內(nèi)幾無(wú)新供給，企業(yè)遷出或退租後騰出之空置空間皆可快速去化，租金應(yīng)可呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，而文德段及
 
因數(shù)宗大額成交及連凍三年的壽險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)最低收益率門檻調(diào)降之賜，使第四季商用不動(dòng)產(chǎn)交易量湧現(xiàn)，成交量(不含土地)衝到489.19億元，較上季大幅成長(zhǎng)，然就2015年全年總成交量778.59億元，較2014年下滑14％，創(chuàng)2008年金融海嘯以來最低交易量。
 
第四季交易量遽增並非意味市場(chǎng)回溫，主因係新光人壽以新臺(tái)幣270.34億元售予富邦人壽位於臺(tái)北市信義區(qū)新光三越A8館，創(chuàng)下目前商用不動(dòng)產(chǎn)單筆最高交易金額。該標(biāo)的具穩(wěn)定租金收益，收益率約2.55％，該案為金管會(huì)調(diào)降壽險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資收益率後首宗交易案，也因此筆大額交易，致2015年壽險(xiǎn)資金投入房地產(chǎn)金額一舉衝到294.91億元，佔(zhàn)全年交易量之38％。統(tǒng)計(jì)房地交易前十大個(gè)案金額達(dá)535.24億元，約佔(zhàn)全年交易量的68.74％，其中僅新光三越A8館屬投資型交易，其餘九宗交易清一色均是自用型交易，主要以廠房及廠辦大樓為主。若扣除新光三越A8個(gè)案，全年交易量勉強(qiáng)來到508億元。
 
由於深受市場(chǎng)不景氣、房地稅制改革、總統(tǒng)大選後政策不確定等因素影響，預(yù)估2016年商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)冷清低迷，投資型交易量取決於租金回報(bào)率能否符合買家期待，否則市場(chǎng)僅是自用型買家稱盤，預(yù)估交易量持續(xù)縮減。在未能實(shí)現(xiàn)直接出售獲利了結(jié)的情況下，部分賣方也在思考以不動(dòng)產(chǎn)投資信託(REITs)方式處分不動(dòng)產(chǎn)，但標(biāo)的本身必須具備穩(wěn)定的租金收入及合理的租金回報(bào)率，始能獲得青睞，REITs是否重現(xiàn)市場(chǎng)，仍有待觀察。
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2015年全年土地交易量為1,519億元，自2012年首度突破2000億元大關(guān)以來，已經(jīng)連續(xù)三年呈現(xiàn)量縮。戴德梁行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所所長(zhǎng)楊長(zhǎng)達(dá)表示，在2015年前十大土地所有權(quán)交易中，以中國(guó)信託信義企業(yè)總部這宗延宕將近兩年才完成的交易最具代表性。長(zhǎng)虹建設(shè)在2015年中及年底兩度以出售土地同時(shí)受託興建總部大樓的靈活作法，則在持續(xù)不景氣的房市中殺出一條血路，亦成為上市櫃開發(fā)商追求每年穩(wěn)定獲利的另類營(yíng)運(yùn)模式。
 
由於政府接連的打房政策，包括調(diào)高公告地價(jià)、擴(kuò)大房屋稅基、調(diào)高房屋稅率等大幅增加不動(dòng)產(chǎn)持有稅，以及防止短期炒作的房地合一稅後，住宅市場(chǎng)已失去投資動(dòng)能，許多開發(fā)商早已停止購(gòu)地。楊長(zhǎng)達(dá)指出，屬於政府徵收、抵債等非自願(yuàn)性交易，或購(gòu)地等待區(qū)段徵收，或收購(gòu)大規(guī)模山坡地等以時(shí)間換取空間的中長(zhǎng)期投資，以及關(guān)係人作帳目的之交易，在2015年度十大土地所有權(quán)交易金額中即佔(zhàn)了將近六成，而真正屬於即時(shí)利用的土地投資只有四成左右，除了前述的碩和開發(fā)取得中國(guó)信託信義企業(yè)總部土地外，只有國(guó)泰人壽購(gòu)得楊梅工業(yè)土地?cái)M作為物流園區(qū)的投資案。此外，元大人壽標(biāo)下南京東路二段精華土地興建總部，以及善洲國(guó)際向長(zhǎng)虹購(gòu)地委建總部等兩宗土地交易則屬於自用類型。
 
楊長(zhǎng)達(dá)分析，近年來類似長(zhǎng)虹建設(shè)售地同時(shí)受託代建的作法始於2012年大陸建設(shè)與中國(guó)信託集團(tuán)在臺(tái)中七期興建總部的合作案，之後在寶慶路土地再度合作。長(zhǎng)虹建設(shè)在2015年中首度在內(nèi)湖安康段與中國(guó)信託集團(tuán)進(jìn)行售地兼代建的合作，並在年底再與善洲國(guó)際簽訂相同模式的交易案。開發(fā)商採(cǎi)取這種交易方式不僅是另類完銷，在房地合一稅上路之後，更是節(jié)稅的良方，而就購(gòu)地投資人而言，只需支付土地成本及委託興建成本，至於原屬開發(fā)商的開發(fā)利潤(rùn)部分，則在這種合作模式下歸投資人享有，或與開發(fā)商共享。