中國樓市「下半場」，不會V型反轉(zhuǎn)，不會硬著陸

【MyGoNews衷柏宣/臺北報導(dǎo)】瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬在2010年5月底的時候，曾經(jīng)公開說過：「中國房市不會再出現(xiàn)像2008年那樣的V型反轉(zhuǎn)。」而從最近的中國房市數(shù)據(jù)來看，越來越多的數(shù)據(jù)正在支持著陶冬的論點。不過，交銀國際董事總經(jīng)理楊青麗6月初也表示：「中國樓市不會『硬著陸』，應(yīng)該能慢慢地擠出泡沫?！梗袊?010房市「上半場」表現(xiàn)令人徬徨，「下半場」會有什麼變化，大家都在關(guān)心。
 

陶冬2010年5月下旬在「金融地產(chǎn)趨勢」論壇上，曾經(jīng)預(yù)言2010年「下半場」中國樓市的變化，他說：「估計到今年下半年，房屋的供應(yīng)數(shù)量會明顯上升，供求將會趨於均衡。因為2009年6、7、8月份賣出的那些地，一個個都在和時間賽跑，開發(fā)商知道宏觀調(diào)控的大幕正一步步拉開。隨著流動性的緊縮，下半年開始，一些『體質(zhì)』比較弱的房地產(chǎn)商就會缺錢了。」

陶冬還預(yù)測，下半年房屋供應(yīng)量增加的到來時間會早於預(yù)期，數(shù)量會大於預(yù)期。但同時陶冬也認(rèn)為，「重要的是房地產(chǎn)市場調(diào)整的時間會很長，而不是房價一下子跌下去。市場也不會再出現(xiàn)像2008年那樣的V型反轉(zhuǎn)。」
 

交銀國際董事總經(jīng)理楊青麗對於2010年「下半場」的房市發(fā)展，也表現(xiàn)出不同程度的憂慮與關(guān)心，她說：「中國房地產(chǎn)價格的估值，無疑處於全球較高水準(zhǔn)，但是，這個泡沫並非已經(jīng)到了即將要破裂的薄弱程度。主要原因在於(1)房地產(chǎn)貸款的首付比例平均為5成，應(yīng)該說很高，遠高於美國泡沫破裂前的情形；(2)房地產(chǎn)抵押貸款在個人存款中的占比還很低，遠低於美國、歐洲，也低於日本。換句話說，中國的高房價是由較高收入者推動的，總體上貸款風(fēng)險較低。中國內(nèi)地並沒有到美國近年的過度擴張住房貸款的地步?！?br />
楊青麗認(rèn)為，從大的政策邏輯上來說，短期不會有「殺手鐧」政策，但是，會保持一定的輿論壓力，讓市場有一定預(yù)期，在適度把握政策的情況下，在市場還比較堅實的前提下，樓市應(yīng)該不會「硬著陸」，能慢慢地擠出泡沫。

一個比較樂觀的情景是，政策能控制房價漲跌空間，然後儘量拉長消化存量房的空間。在政府與市場中，房價能夠保持平穩(wěn)，在嚴(yán)厲政策預(yù)期下，逐漸消化存量房，同時留下新增一手房成交量的空間，從而對沖政策對經(jīng)濟增長、政府財政的衝擊作用。
 

另一個可能的情形是，通過制度變革來解決房地產(chǎn)泡沫問題。如房產(chǎn)稅等政策儘快執(zhí)行，適當(dāng)限制佔有太多房地產(chǎn)資源者，同時加大供應(yīng)量，方式是打破政府壟斷供地，放開參與土地競價資格，由此加大房屋供應(yīng)量，既能壓低房價又能保證新房成交量，財政收入不會受太大負(fù)面影響，經(jīng)濟增長也有所保證。只是房價下跌，可能會影響銀行信貸資產(chǎn)的品質(zhì)。
 

從金融面的角度來觀察，2010年1月份開始，中國人民銀行連續(xù)3次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，陶冬的解讀是：「資金在量化收縮?！固斩硎荆骸肝艺J(rèn)為下半年，中國的通貨膨脹會失控，下半年2大因素會拉動中國的通貨膨脹往上走。
 

第1個因素，是大規(guī)模的加工資，不僅僅是城市白領(lǐng)們的工資往上走，農(nóng)民工的工資也在上漲，估計沿海地區(qū)製造業(yè)，今年大概有600萬的工人短缺，而且短缺已經(jīng)明顯地由製造業(yè)向服務(wù)業(yè)蔓延。

第2個因素，是食品價格上漲，若控制不當(dāng)，會帶動一場相當(dāng)大的通貨膨脹，由此促使中國央行加息。陶冬提醒，在工資上漲、食品上漲、租金上漲的情況下，不排除消費者物價指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)在今年年底的時候突破5％，如果這樣的話，一定要警惕利率的上升力度和頻率，會明顯大過市場所預(yù)言的幅度。

從這些專家觀點與金融角度來觀察，中國樓市「下半場」的狀況，恐怕還是要戒慎恐懼