【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2016年7月5日發(fā)布第二季商用市場(chǎng)報(bào)告，總經(jīng)理顏炳立表示，「現(xiàn)在蝴蝶滿天飛，但抵不過一隻春燕」，房市得「等7年後風(fēng)再起」。顏炳立依舊表示，房市未來仍將緩跌3年，盤整4年，若這段期間有利多消息，包括央行降息，只會(huì)更拉長盤整時(shí)間。目前只有少部分個(gè)案表現(xiàn)表較好，實(shí)際的投資買氣並未回籠，至於，豪宅市場(chǎng)早已死掉了，「炎熱的太陽，救不醒失溫的房市」。他說，唯一能救房市的，就是廢掉房地合一稅。
 
顏炳立說，現(xiàn)在市場(chǎng)有很多「好消息」，有說房市解凍，有說房?jī)r(jià)已回升，央行也在四度降息，但「央行降息就像給市場(chǎng)止瀉藥，本來市場(chǎng)趕快拉一拉，會(huì)比較快復(fù)原，但給了止瀉藥，反而拉長緩跌時(shí)間，市場(chǎng)又回到傷在期待，死在無量的局面。」
 
顏炳立表示，現(xiàn)在市場(chǎng)不利賣方，「今天不賣，明天更低」，目前價(jià)格破壞效應(yīng)已開始，如板橋最近就開出的4字頭的建案。他表示，這會(huì)產(chǎn)生「連鎖效應(yīng)」，預(yù)售屋降價(jià)賣新成屋價(jià)，新成屋就被逼賣中古屋價(jià)格，中古屋就套住，沿路打下來，土地最終也要面臨降價(jià)。
 
市場(chǎng)買氣的問題在於價(jià)格，目前蛋黃區(qū)已經(jīng)守不住蛋黃區(qū)價(jià)格，他預(yù)估蛋黃區(qū)價(jià)格將下修兩成，蛋白區(qū)將下修三成，呼籲賣方不要「緬懷過去的燦爛日子」，顏炳立說，買氣藏在「」讓利裡，現(xiàn)在蛋黃區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)在賣蛋白的價(jià)格，過去價(jià)格、買氣，都已是「往事只能回味」，降息只是在賣方的困獸之鬥，拉長緩跌時(shí)間，最後還是得降價(jià)換成交。
 
至於第2季商用市場(chǎng)報(bào)告部分，戴德梁行指出，2016年第2季臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓租賃去化面積約2,500坪，與上季略同，累計(jì)2016年上半年去化面積約5,000坪。而空置率則下降0.4個(gè)百分點(diǎn)來到11.8％。其中信義區(qū)下降1.1個(gè)百分點(diǎn)最多，主要由於國泰置地廣場(chǎng)持續(xù)去化中。主要租賃成交以信義計(jì)畫區(qū)為主，臺(tái)灣微軟承租國泰置地廣場(chǎng)約3,400坪。
 
戴德梁行表示，各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金表現(xiàn)並無顯著變化，全市平均租金每月每坪2,500元，較上季微降0.3％，較去年同期上漲0.6％。近期由於國泰置地廣場(chǎng)積極招租，對(duì)於信義區(qū)其他A級(jí)辦公室造成競(jìng)爭(zhēng)壓力，部分大樓房東祭出調(diào)整租金方案因應(yīng)之。
 
展望下半年原先預(yù)計(jì)進(jìn)入市場(chǎng)的合作金庫新總行大樓，可能會(huì)有所遞延，且加上為總部大樓使用，可供出租面積約4,200坪，因本地經(jīng)濟(jì)景氣不佳，預(yù)料辦公需求僅止於搬遷，無法有大量吸納的產(chǎn)生，因此預(yù)估下半年辦公大樓租金將是持平。
 
戴德梁行指出，經(jīng)調(diào)查本季臺(tái)北市各主要商圈，沿街店面空置率除西門商圈略為上升0.28個(gè)百分點(diǎn)外，其餘皆下降，其中最明顯的是中山商圈下降至4％。中山商圈本季空置率明顯下降，主要原因在於精品街有四間店面進(jìn)駐，其中一間為配合LV中山旗艦店裝修，於巷內(nèi)進(jìn)駐臨時(shí)店，本季精品街雖回溫，但其業(yè)種逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉蔷贰?br />  
忠孝商圈雖空置率略為下降至7.3％，但主要原因在於部分空置店面作為臨時(shí)特賣會(huì)，若將臨時(shí)特賣會(huì)視為空置店面，忠孝商圈空置率則創(chuàng)歷年來新高至11.9％，此一現(xiàn)象顯示，房東無調(diào)降租金之意願(yuàn)，房客亦無力負(fù)擔(dān)高額租金，故出租給臨時(shí)特賣會(huì)，作為過渡階段的收入貼補(bǔ)。忠孝商圈因店面空置攀升，租金將面臨下調(diào)的壓力，若屋主對(duì)租金仍有所期待，店面空置情形將無法有效改善。
 
臺(tái)灣近年來馬拉松盛行，在全民運(yùn)動(dòng)風(fēng)潮的帶領(lǐng)下，知名運(yùn)動(dòng)品牌Converse及Nike紛紛進(jìn)駐西門商圈。隨著西門商圈範(fàn)圍擴(kuò)張，成都路店面業(yè)種出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改變，由旅客所偏好的飲料店及伴手禮店取代。
 
臺(tái)北市平價(jià)商旅一級(jí)戰(zhàn)區(qū)如站前商圈及西門商圈，因大陸來臺(tái)旅客數(shù)量驟減，屬於非連鎖品牌的平價(jià)旅館及輕旅，恐將面臨重新洗牌的局面，可能由連鎖品牌接手，或以公司型態(tài)進(jìn)行購併。然五星級(jí)旅館挾其品牌及經(jīng)營管理優(yōu)勢(shì)，調(diào)整策略持穩(wěn)發(fā)展。
 
戴德梁行說明，2016年第二季不含土地之單季買賣交易達(dá)新臺(tái)幣251.76億元(7.91億美元)，較上季及去年同期，分別驟增164.39％及285.62％。交易量驟增係因上季基期過低，及本季出現(xiàn)大額交易，為高雄市地標(biāo)性商用不動(dòng)產(chǎn)「漢來新世界中心」，由臺(tái)灣人壽以新臺(tái)幣165億元(5.18億美元)取得包含漢神百貨、漢來國際飯店及漢來美食。全案採售後租回。該筆大額交易創(chuàng)2008年以來第二高交易金額，貢獻(xiàn)全季度交易量占比65.54％，大幅推升本季交易總額。交易目的方面，扣除大額交易，仍以自用為主；交易物件則以辦公大樓及廠辦為大宗，共占交易總額之30％，惟廠辦多數(shù)屬小額交易，單筆交易金額不及新臺(tái)幣5億元。整體季度表現(xiàn)倚賴大額交易支撐，自用基本盤表現(xiàn)持平。
 
自用型買家則青睞臺(tái)北市新興辦公聚落及新北市的廠辦園區(qū)。需求主要來自科技、通訊及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，以企業(yè)擴(kuò)編及整合辦公空間為主。其中，新興辦公聚落臺(tái)北市南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)，吸納內(nèi)湖科技園區(qū)飽和之外溢需求，吸引大聯(lián)大電子以新臺(tái)幣65.5億元(2.06億美元)，向佶泰建設(shè)以預(yù)售方式，取得位於臺(tái)北市南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)全棟辦公大樓，樓地板面積達(dá)8,700坪。廠辦大樓方面，安勤科技因辦公空間擴(kuò)充需求，以新臺(tái)幣3.39億元(0.11億美元)取得中和MIT科學(xué)園區(qū)約1,400坪廠辦空間。
 
戴德梁行指出，投資市場(chǎng)主力壽險(xiǎn)業(yè)者，對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)投資需求持續(xù)存在，然目前臺(tái)北市符合報(bào)酬率之投資標(biāo)的有限，預(yù)期投資資金將陸續(xù)轉(zhuǎn)向其他都會(huì)精華區(qū)。今年下半年投資交易量，能否有所提升，端視賣方讓利而定。
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2016年第二季土地交易量為138億，仍延續(xù)著第一季的低量，上一次連續(xù)兩季的低量是發(fā)生在2008年金融海嘯時(shí)，土地交易量有連續(xù)三季低於100億，景氣的持續(xù)低迷也促使政府首度祭出了振興經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)券政策。如今央行四度降息，除了因應(yīng)全球景氣成長緩慢，持續(xù)宣示寬鬆貨幣刺激投資的政策意義，彭總裁也直言除貨幣政策外，面對(duì)成長疲弱且潛藏下行風(fēng)險(xiǎn)的臺(tái)灣，亟需財(cái)政政策及結(jié)構(gòu)性改革的支持，三管齊下才能讓經(jīng)濟(jì)永續(xù)成長，表示未來再透過降息刺激投資的政策效果已非常有限。
 
戴德梁行分析，第二季土地交易除宏達(dá)電處分其位於桃園廠區(qū)的土地，交易金額28.8億元較具規(guī)模外，並無其他引人注目的指標(biāo)交易。許多過去以傳統(tǒng)購地推案為開發(fā)模式的建商，現(xiàn)階段紛紛改採合建方式以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，顯見央行降息未必能刺激建商的投資意願(yuàn)。許多建商手上資金依然充裕，降息只是錦上添花，但土地稅、房屋稅政策的變數(shù)太多，反而是建商裹足不前的重要原因。
 
戴德梁行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所所長楊長達(dá)表示，政府眼看近期地上權(quán)屢屢流標(biāo)，雖研擬了有彈性範(fàn)圍的地租率及公告地價(jià)漲幅上限來因應(yīng)，但『彈性範(fàn)圍』及『上限』相乘結(jié)果將產(chǎn)生更大的不確定性。其實(shí)地上權(quán)期間之地租是由首期公告地價(jià)、地租率及地租漲幅三者所構(gòu)成，而地租漲幅未必一定要與公告地價(jià)漲幅掛勾，只要規(guī)定清楚即可，若能在招標(biāo)文件同時(shí)載明單一定值的地租漲幅及地租率，即可消弭地租風(fēng)險(xiǎn)，投資人也才能放膽投資。
 
楊長達(dá)進(jìn)一步指出，參與都市更新的地主多數(shù)是以原地拆除老舊建物重建新屋後搬入居住為目的，配合改善市容的行為應(yīng)被鼓勵(lì)，因此新制房屋稅對(duì)於都市更新之原住戶應(yīng)提出稅率優(yōu)惠措施，不應(yīng)與一般開發(fā)案之房屋稅混為一談，才能提高地主參與都市更新及實(shí)施者投資整合之意願(yuàn)。