【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】仲量聯(lián)行2016年10月4日舉行第3季市場報告記者會，總經(jīng)理趙正義表示，觀察2015年不動產(chǎn)市場的疲弱主要來自於美金匯率的波動；但2016年以來觀察各國國內(nèi)市場大幅受到政治或景氣等因素影響，呈現(xiàn)趨緩走勢。預(yù)計(jì)2016年全球投資量將較2015年萎縮10-15％至美金6,000億上下。臺灣國內(nèi)市場與國際相似，在內(nèi)外需求減弱、政治前景未明及景氣復(fù)甦腳步趨緩等影響下，投資市場短期內(nèi)將呈現(xiàn)緩慢。
根據(jù)仲量聯(lián)行第3季市場報告顯示，全球景氣仍受諸多變數(shù)影響，復(fù)甦腳步持續(xù)趨緩，導(dǎo)致外需成長力道疲弱。在國內(nèi)方面，除因下半年電腦及手機(jī)業(yè)者陸續(xù)推出新機(jī)種，出口值於七月首次出現(xiàn)2016年正成長外；其餘進(jìn)口、批發(fā)營業(yè)額、工業(yè)生產(chǎn)等總值均較去年減少。除此之外，陸客來臺人次於五月起到八月底止，逐月呈現(xiàn)12％至32％的減少，觀光旅遊及零售業(yè)者已逐漸感受到影響；目前已有航空業(yè)者計(jì)畫大面積退租。
 
臺北整體A級商辦公室租賃2016年第三季需求較上季趨緩，主要需求為現(xiàn)有租戶搬遷及中小型租戶帶動去化成長。去化量由上季的5,394坪減少至本季的4,315坪，其中部份需求為房東關(guān)係企業(yè)租用。新簽租約則多為網(wǎng)路通訊、手遊及零售業(yè)者。在部分大樓業(yè)主釋出保留空間、部分租戶搬遷的交互效應(yīng)影響下，本季整體空置率較上季微幅上升0.2個百分點(diǎn)，來到10.0％。
臺北市2016年第三季A級商辦租金成長呈現(xiàn)微幅下跌的趨勢，主要因?yàn)椴糠执髽菢I(yè)主給予大面積企業(yè)租戶較優(yōu)惠的租金條件及部分仍有空置單位的房東微幅調(diào)整租金來吸引新租戶。整體租金由上季的每坪每月2,649元來到本季的2,647元，較上季些微下降0.1％。
 
仲量聯(lián)行市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)內(nèi)湖南港市郊區(qū)域廠辦呈現(xiàn)量跌價增的走勢。整體租金上漲1.0％來到每坪1,430元，主要因?yàn)槟细蹍^(qū)域已接近全面滿租，部分房東些微調(diào)高租金所帶動。內(nèi)湖區(qū)域西湖需求還是非常的強(qiáng)，多數(shù)評估內(nèi)湖區(qū)域的客戶大多只選擇西湖段，文德段則因?yàn)橛锌罩脝挝坏拇髽钦{(diào)降租金及提高免租期吸引客戶，平均租金微幅下跌0.3％至1,282元。南港則因接近完全滿租，空置率來到0.47％，帶動租金成長1.9％至1,430元。整體市郊空置率於小部分租戶搬遷及遷入的帶動下微幅下降0.9個百分點(diǎn)來到3.97％。顯見當(dāng)今景氣環(huán)境下，房東仍積極運(yùn)用租金及免租期的策略來吸引租戶；企業(yè)租戶也在考量租金支出持續(xù)搬遷至市郊區(qū)的廠辦。
仲量聯(lián)行指出，根據(jù)知名人力機(jī)構(gòu)第四季就業(yè)調(diào)查顯示短期未來企業(yè)聘僱意願仍顯保守，企業(yè)對於支出持續(xù)謹(jǐn)慎保守，短期內(nèi)預(yù)計(jì)將仍有企業(yè)減(退)租或進(jìn)行合併以節(jié)省支出的趨勢。此外，經(jīng)濟(jì)部預(yù)計(jì)2016年後期電腦及通訊業(yè)者將陸續(xù)推出新產(chǎn)品及網(wǎng)路手遊持續(xù)帶動電通產(chǎn)品的需求，智慧化應(yīng)用及半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)可望有助維繫民間投資動能。我們預(yù)計(jì)需求仍將集中於金融服務(wù)、高科技、IT及金融產(chǎn)業(yè)。惟新租約仍將以中小型坪數(shù)空間為主流。短期未來將釋出的空間預(yù)計(jì)持續(xù)吸引原先在其它商業(yè)區(qū)的企業(yè)租戶考量搬遷至主要商業(yè)區(qū)較好的大樓。
 
2016年第三季於租金走勢面，租金已較2015年底成長2.3％，考量當(dāng)今景氣環(huán)境加上部分仍有空置率的大樓業(yè)主維持租金水平並給予較好的免租期等誘因，我們預(yù)估至2016年底，整體A級商辦租金將呈現(xiàn)穩(wěn)定的走勢，成長率預(yù)計(jì)介於2-3％間。
 
2016年第三季信義區(qū)主要以國內(nèi)外金融、專業(yè)服務(wù)、科技及零售業(yè)租用中小型辦公單位。新租約仍多集中於新落成的頂級大樓。因此，信義區(qū)空置率較上季下降0.2個百分點(diǎn)來到10.6％，淨(jìng)去化量由上季的2,101坪減少至本季597坪。在區(qū)內(nèi)租約多為小坪數(shù)及房東未大幅調(diào)動租金，平均租金維持平盤在每坪每月3,118元。
 
敦北商業(yè)區(qū)在部分企業(yè)租戶租用小型單間、進(jìn)行增租及退租的交互影響下，淨(jìng)去化量僅達(dá)334坪，整體空置率較上季降低0.4個百分點(diǎn)來到5.1％。因本季大樓業(yè)主未對租金進(jìn)行調(diào)整，平均租金維持平盤於每坪每月2,352元。
 
敦南商業(yè)區(qū)本季在房東的租金及免租期優(yōu)惠策略下租賃活動較前幾季活躍許多，本季為四大主要商業(yè)區(qū)去化最大的區(qū)域。新租約多為跨國零售及科技業(yè)租用中大型坪數(shù)空間，空置率降低2.6個百分點(diǎn)來到3.2％。在部分大樓業(yè)主針對大型租戶給予優(yōu)惠的帶動下，租金相較上季小幅下降1.1％，來到每坪每月2,449元。
 
本季非核心商業(yè)區(qū)租賃活動呈現(xiàn)趨緩走勢。僅有數(shù)筆國內(nèi)外企業(yè)租用小型坪數(shù)空間，去化僅有94坪，空置率在房東釋出大面積空間的帶動上升3.4個百分點(diǎn)來到16.6％。因?yàn)獒尦龃罅靠臻g的新大樓開價較高的帶動下，平均租金上揚(yáng)1.7個百分點(diǎn)來到每月每坪2,094元，為本季唯一租金呈現(xiàn)成長的區(qū)域。
 
仲量聯(lián)行商業(yè)不動產(chǎn)協(xié)理劉建宇表示：當(dāng)今全球景氣使多數(shù)企業(yè)租戶於營運(yùn)支出趨於謹(jǐn)慎，亞太地區(qū)許多原先有計(jì)畫搬遷的大型企業(yè)陸續(xù)延遲搬遷的決定。上半年全球租賃需求較2015年同期減少5％，亞太地區(qū)租賃需求較2015年減少4％；除東京、香港跟馬尼拉外，其餘主要城市皆屬減少的趨勢。因此我們也針對2016年租賃需求預(yù)測進(jìn)行下修。但在全球商辦供給緊縮的狀況下，租賃市場租金上半年持續(xù)成長5.1％，其中亞太區(qū)域表現(xiàn)平穩(wěn)，漲幅約為0.6％。臺北市A級商辦租賃市場與全球趨勢相似，當(dāng)今租戶於租賃支出上採謹(jǐn)慎保守的態(tài)度，於租約協(xié)定時仍以節(jié)省支出為首要考量。短期需求仍集中於金融及科技產(chǎn)業(yè)。在租金方面，2016年至今租金成長率已較2015年底成長2.3％，在短期供給有限，現(xiàn)有供給持續(xù)去化的帶動下，全年租金成長率可望達(dá)約2-3％。
劉建宇表示，第三季臺灣主要大型商用不動產(chǎn)交易量為新臺幣89.2億元，較上季減少六成。2016年至第三季為止，大型主要商用不動產(chǎn)交易總額為403億元，為金融海嘯後來次低值，僅次2015年。在景氣復(fù)甦力道持續(xù)疲弱及新政府的內(nèi)外政政策方向未定等影響下；縱算國內(nèi)游資充沛，投資方仍會持續(xù)觀望。但英國脫離歐盟後，英鎊持續(xù)貶值，其具備觀光、留學(xué)及置產(chǎn)的利多市場，持續(xù)吸引投資人的關(guān)注及詢問。
 
本季投資標(biāo)的最大宗仍為壽險業(yè)者斥資41億元購買內(nèi)湖廠辦。除此之外，其它大型交易全數(shù)為企業(yè)購買自用營業(yè)用建物。本季交易標(biāo)的物多集中於臺北、桃竹苗及高雄地區(qū)。臺北市則全數(shù)集中於內(nèi)湖區(qū)；除壽險業(yè)者外，購買方則為科技及生技業(yè)者。
 
本季大型土地投資額達(dá)新臺幣285億元，其中最大宗土地交易為華碩以78.8億元買下東森國際關(guān)渡土地。此外，本季壽險業(yè)者依保險法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行新北及臺中地區(qū)的土地交易，其中南山人壽於逢甲商圈購買的土地未來將規(guī)劃興建商務(wù)旅館及學(xué)生宿舍。
 
在當(dāng)今景氣環(huán)境下，本季主要商業(yè)區(qū)的大型商用不動產(chǎn)及土地交易仍為壽險業(yè)所為，國內(nèi)前十大壽險業(yè)者可用於不動產(chǎn)投資的金額已逾新臺幣4.2兆元，顯見國內(nèi)游資仍屬充沛。但於英國脫歐後對短期股匯市將有相當(dāng)?shù)挠绊懀A(yù)計(jì)法人短期內(nèi)會持續(xù)保持觀望。

 
仲量聯(lián)行總經(jīng)理趙正義表示：全球不動產(chǎn)市場在美國大選、英國脫歐及中東地緣政治等多國政治因素影響下，上半年交易量較2015年同期減少10％，為美金2,920億元。仲量聯(lián)行觀察到2015年不動產(chǎn)市場的疲弱主要來自於美金匯率的波動；但2016年以來我們逐漸觀察到各國國內(nèi)市場大幅受到政治或景氣等因素影響，呈現(xiàn)趨緩走勢。雖然大環(huán)境因素使市場趨緩，但游資仍然充沛，我們對於市場走勢的反彈仍具信心。預(yù)計(jì)2016年全球投資量將較2015年萎縮10-15％至美金6,000億上下。國內(nèi)市場與國際相似，在內(nèi)外需求減弱、政治前景未明及景氣復(fù)甦腳步趨緩等影響下，投資市場短期內(nèi)將呈現(xiàn)緩慢。