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- 臺(tái)北市！東區(qū)金店面式微？宏大國(guó)際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛：內(nèi)憂、外患形成「四不一沒有」
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【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】大約30年前，東區(qū)的商圈取代了早期老舊的西門町，而東區(qū)的精華則分布在頂好廣場(chǎng)、SOGO、及統(tǒng)領(lǐng)、明曜二家百貨，很長(zhǎng)一段時(shí)間人潮喜歡往孝忠孝敦化商圈聚集，只要口頭說要去「東區(qū)」，彷彿就是時(shí)尚、流行的代名詞。但近十幾年來(lái)，新開立的百貨公司、購(gòu)物中心遍地開花，使得統(tǒng)領(lǐng)百貨難敵競(jìng)爭(zhēng)早已歇業(yè)關(guān)閉，明曜也是慘澹經(jīng)營(yíng)多年。東區(qū)的第二次熱潮始於平價(jià)時(shí)尚品牌ZARA、UNIQLO、FOREVER 21等及韓系品牌SPAO進(jìn)駐的先後進(jìn)駐，也帶動(dòng)國(guó)際品牌、及想跨足國(guó)際的本土企業(yè)搶進(jìn)設(shè)立旗艦店的風(fēng)氣，加上2008年起觀光客每年增加百萬(wàn)人次，這一波正是把忠孝東路店租、售價(jià)拉到最高峰的時(shí)機(jī)。
而最近一、二年來(lái)，隨著租金過高、營(yíng)業(yè)額大幅下降，導(dǎo)致已有多家品牌遷出，空置率已偏高，光環(huán)不似以往。雖然有些業(yè)者認(rèn)為東區(qū)店面的轉(zhuǎn)弱與大陸觀光客減少有關(guān)，但宏大國(guó)際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛則認(rèn)為除了景氣因素，忠孝敦化商圈的式微，主因有內(nèi)憂、外患形成「四不一沒有」：
■商品不便宜、商店及服務(wù)不夠精緻--東區(qū)的零售商店租金高，使得消費(fèi)也高，但卻無(wú)感受到高品質(zhì)的消費(fèi)環(huán)境，街邊店常有店內(nèi)擺攤位的現(xiàn)象，無(wú)法滿足高消費(fèi)的期待。
■不夠具特色、創(chuàng)新--除了近年ZARA等幾家國(guó)際平價(jià)時(shí)尚品牌之外，並無(wú)其他明顯的新意與升級(jí)，而以上連鎖品牌雖然也曾吸引大批人潮聚集，但隨著在其他商圈也陸續(xù)開店，已較無(wú)當(dāng)時(shí)的聚客力。
■商品不夠多元、規(guī)模不足--忠孝東路一望所及，多數(shù)為服飾店、小型餐飲，而影視、娛樂及美食等營(yíng)業(yè)項(xiàng)目、規(guī)模都較不足，也使得吸引人潮的磁力不夠強(qiáng)，停留時(shí)間不夠久。
■不敵信義計(jì)畫區(qū)--信義區(qū)的發(fā)展崛起強(qiáng)力吸引東區(qū)重疊的客源，臺(tái)北101吸引國(guó)際旅客，周邊街道空間較寬廣舒適，建築新穎、設(shè)計(jì)佳，不同主題商場(chǎng)、百貨、影城，假日街頭藝人表演，不同節(jié)慶業(yè)者會(huì)布置營(yíng)造氣氛，是約會(huì)、逛街、飲食、購(gòu)物的首選。
■外在的不利因素是「沒有冬天」--忠孝敦化商圈服飾業(yè)比重偏高，適逢暖冬讓消費(fèi)者換季需求大幅降低，也減少在此消費(fèi)的人次、頻率，而服飾類也正是網(wǎng)路消費(fèi)比重極高的商品，更加劇東區(qū)人潮的流失，恩此首先歇業(yè)的多為服飾業(yè)者，次為中小型餐飲。
至於臺(tái)灣接下來(lái)的經(jīng)濟(jì)景氣、觀光客增減等疑慮是否會(huì)影響零售店面後勢(shì)，以宏大國(guó)際資產(chǎn)的觀察統(tǒng)計(jì)，陳益盛認(rèn)為，零售業(yè)2016年的營(yíng)業(yè)額至10月為止仍是創(chuàng)歷年歷史新高，較2015年同期增加603億元，加上來(lái)臺(tái)自由行旅客仍屬穩(wěn)定成長(zhǎng)，而臺(tái)北市中心仍是觀光客必到之處，因此仍偏樂觀看待，除了「人」型核心商圈南西新光、西門町、臺(tái)北站前、永康商圈+信義計(jì)畫區(qū)外，東區(qū)也應(yīng)有逐步回溫的契機(jī)，但前提是房東必須先調(diào)低租售期望值，才能讓業(yè)者敢進(jìn)駐、留預(yù)算、玩創(chuàng)意、增加人力，提供更佳的消費(fèi)環(huán)境與品質(zhì)，創(chuàng)造特色吸引消費(fèi)者上門，進(jìn)而人潮才會(huì)回流、空屋率才能降低。
長(zhǎng)期而言，東區(qū)的復(fù)甦還是有待周邊的建設(shè)帶動(dòng)，包括延宕已久的大巨蛋盡速完工定案，將可連結(jié)松菸、乃至信義區(qū)，讓遊客享有多樣性的娛樂消費(fèi)，如此將有機(jī)會(huì)再創(chuàng)臺(tái)北的「表參道」盛況。至於租金及價(jià)格將來(lái)的變動(dòng)，陳益盛認(rèn)為北市除了「人」字型三核心商圈外，其他商圈的租、售行情大致仍屬持續(xù)下修走勢(shì)，從2016年前三季億元店面的交易量已達(dá)2015年全年的量來(lái)看，零售店面的買盤已經(jīng)陸續(xù)浮現(xiàn)。
而最近一、二年來(lái)，隨著租金過高、營(yíng)業(yè)額大幅下降，導(dǎo)致已有多家品牌遷出，空置率已偏高，光環(huán)不似以往。雖然有些業(yè)者認(rèn)為東區(qū)店面的轉(zhuǎn)弱與大陸觀光客減少有關(guān)，但宏大國(guó)際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛則認(rèn)為除了景氣因素，忠孝敦化商圈的式微，主因有內(nèi)憂、外患形成「四不一沒有」：
■商品不便宜、商店及服務(wù)不夠精緻--東區(qū)的零售商店租金高，使得消費(fèi)也高，但卻無(wú)感受到高品質(zhì)的消費(fèi)環(huán)境，街邊店常有店內(nèi)擺攤位的現(xiàn)象，無(wú)法滿足高消費(fèi)的期待。
■不夠具特色、創(chuàng)新--除了近年ZARA等幾家國(guó)際平價(jià)時(shí)尚品牌之外，並無(wú)其他明顯的新意與升級(jí)，而以上連鎖品牌雖然也曾吸引大批人潮聚集，但隨著在其他商圈也陸續(xù)開店，已較無(wú)當(dāng)時(shí)的聚客力。
■商品不夠多元、規(guī)模不足--忠孝東路一望所及，多數(shù)為服飾店、小型餐飲，而影視、娛樂及美食等營(yíng)業(yè)項(xiàng)目、規(guī)模都較不足，也使得吸引人潮的磁力不夠強(qiáng)，停留時(shí)間不夠久。
■不敵信義計(jì)畫區(qū)--信義區(qū)的發(fā)展崛起強(qiáng)力吸引東區(qū)重疊的客源，臺(tái)北101吸引國(guó)際旅客，周邊街道空間較寬廣舒適，建築新穎、設(shè)計(jì)佳，不同主題商場(chǎng)、百貨、影城，假日街頭藝人表演，不同節(jié)慶業(yè)者會(huì)布置營(yíng)造氣氛，是約會(huì)、逛街、飲食、購(gòu)物的首選。
■外在的不利因素是「沒有冬天」--忠孝敦化商圈服飾業(yè)比重偏高，適逢暖冬讓消費(fèi)者換季需求大幅降低，也減少在此消費(fèi)的人次、頻率，而服飾類也正是網(wǎng)路消費(fèi)比重極高的商品，更加劇東區(qū)人潮的流失，恩此首先歇業(yè)的多為服飾業(yè)者，次為中小型餐飲。
至於臺(tái)灣接下來(lái)的經(jīng)濟(jì)景氣、觀光客增減等疑慮是否會(huì)影響零售店面後勢(shì)，以宏大國(guó)際資產(chǎn)的觀察統(tǒng)計(jì)，陳益盛認(rèn)為，零售業(yè)2016年的營(yíng)業(yè)額至10月為止仍是創(chuàng)歷年歷史新高，較2015年同期增加603億元，加上來(lái)臺(tái)自由行旅客仍屬穩(wěn)定成長(zhǎng)，而臺(tái)北市中心仍是觀光客必到之處，因此仍偏樂觀看待，除了「人」型核心商圈南西新光、西門町、臺(tái)北站前、永康商圈+信義計(jì)畫區(qū)外，東區(qū)也應(yīng)有逐步回溫的契機(jī)，但前提是房東必須先調(diào)低租售期望值，才能讓業(yè)者敢進(jìn)駐、留預(yù)算、玩創(chuàng)意、增加人力，提供更佳的消費(fèi)環(huán)境與品質(zhì)，創(chuàng)造特色吸引消費(fèi)者上門，進(jìn)而人潮才會(huì)回流、空屋率才能降低。
長(zhǎng)期而言，東區(qū)的復(fù)甦還是有待周邊的建設(shè)帶動(dòng)，包括延宕已久的大巨蛋盡速完工定案，將可連結(jié)松菸、乃至信義區(qū)，讓遊客享有多樣性的娛樂消費(fèi)，如此將有機(jī)會(huì)再創(chuàng)臺(tái)北的「表參道」盛況。至於租金及價(jià)格將來(lái)的變動(dòng)，陳益盛認(rèn)為北市除了「人」字型三核心商圈外，其他商圈的租、售行情大致仍屬持續(xù)下修走勢(shì)，從2016年前三季億元店面的交易量已達(dá)2015年全年的量來(lái)看，零售店面的買盤已經(jīng)陸續(xù)浮現(xiàn)。
