【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】國(guó)內(nèi)指標(biāo)豪宅帝寶，2017年2月15日在臺(tái)灣金服有兩筆標(biāo)售，一為法拍戶，位於E棟13樓，底價(jià)2億6,480萬(wàn)，單價(jià)約235萬(wàn)；一為委託標(biāo)售戶，位於C棟21樓，最低投標(biāo)金額7億5,000萬(wàn)，單價(jià)約279萬(wàn)，兩拍表現(xiàn)不出外界所料，均以流標(biāo)收?qǐng)觥?br />  
住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室主任徐佳馨指出，作為國(guó)內(nèi)最著名的豪宅社區(qū)之一，帝寶動(dòng)態(tài)讓人關(guān)注，標(biāo)售戶與市價(jià)相去不遠(yuǎn)，在無(wú)利可圖的狀況下，流標(biāo)自然不意外，而流入法拍的法拍戶，因?yàn)槿杂姓加脽o(wú)法點(diǎn)交，得標(biāo)者必須排除後才能使用，應(yīng)是流標(biāo)的最主要因素。
 
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，觀察帝寶在實(shí)價(jià)登錄所揭露的交易資料，最高價(jià)單價(jià)出現(xiàn)在2013年7月，是由河南王王任生取得的每坪298.16萬(wàn)，而最低交易單價(jià)為2014年3月交易，每坪270.92萬(wàn)，對(duì)照本次兩筆標(biāo)案，委託標(biāo)售戶單價(jià)約279萬(wàn)，且總價(jià)超過(guò)7億，對(duì)買方來(lái)說(shuō)吸引力不足。
 
至於法拍戶，雖然外傳有人護(hù)盤，二拍的單價(jià)落在235萬(wàn)，但該戶不點(diǎn)交，且近年豪宅市場(chǎng)緊縮，買方多持觀望態(tài)度，故並無(wú)買家出手護(hù)盤，以此狀況來(lái)看，三拍價(jià)格護(hù)跌破200萬(wàn)大關(guān)，也是帝寶社區(qū)近年來(lái)的新低價(jià)。
 
相較於一般住宅，豪宅進(jìn)入法拍狀況罕見(jiàn)，特別是知名豪宅，難度更高。郎美囡表示，以國(guó)內(nèi)最知名豪宅社區(qū)之一的帝寶來(lái)說(shuō)，首次出現(xiàn)在法拍市場(chǎng)是2010年11月，得標(biāo)人為知名投資客劉媽媽，拍定單價(jià)206萬(wàn)元，棄標(biāo)後，劉媽媽又於隔年1月標(biāo)回，拍定單價(jià)197萬(wàn)元，但因前次棄標(biāo)須補(bǔ)足差額，故劉媽媽家族取得成本為206萬(wàn)，當(dāng)時(shí)蔚為話題。不過(guò)相較於表現(xiàn)，話題性可能還是勝過(guò)期價(jià)格。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)管部經(jīng)理謝志傑表示，由於還帶有租約，拍定之後不點(diǎn)交，租約須至2018年5月才到期，還有一年多的時(shí)間，讓買方擔(dān)心遇到「海蟑螂」，難處理強(qiáng)佔(zhàn)房屋的問(wèn)題，需要耗費(fèi)大量時(shí)間與人力處理，雖然價(jià)格已有修正，但仍未符合買方期待，讓買方卻步觀望，因此無(wú)人投標(biāo)。謝志傑補(bǔ)充，本次二拍未拍出，將流入三拍，將以二拍價(jià)格再打八折作為拍賣底價(jià)，單價(jià)跌破200萬(wàn)元，價(jià)格相當(dāng)具吸引力，加上帝寶具備豪宅指標(biāo)意義，不過(guò)不點(diǎn)交帶租約仍是一大阻力，是否能成功脫標(biāo)，有待後續(xù)觀察。
 
臺(tái)灣房屋智庫(kù)發(fā)言人張旭嵐表示，該戶為Ｅ棟，一標(biāo)3.31億，價(jià)格偏高加上現(xiàn)有人承租，租約到2018年6月，法院不點(diǎn)交，因此流標(biāo)。流標(biāo)後也引起住戶關(guān)心，擔(dān)心二拍價(jià)格影響到自身資產(chǎn)縮水，甚至傳出有意出手買下護(hù)盤。無(wú)獨(dú)有偶，陸勝文名下帝寶C棟21樓物件，也進(jìn)行標(biāo)售，總坪數(shù)為316坪，雖然物件本身為高樓層，景觀視野佳，不過(guò)標(biāo)售底價(jià)7.5億，單價(jià)達(dá)279萬(wàn)，因此無(wú)人投標(biāo)，流標(biāo)收?qǐng)?。張旭嵐補(bǔ)充，帝寶是臺(tái)北市指標(biāo)性豪宅，如有住戶要出售，很少透過(guò)一般銷售管道，其他住戶都希望由熟悉且背景相當(dāng)?shù)挠H友來(lái)優(yōu)先承購(gòu)，藉以對(duì)居家安全和社區(qū)品質(zhì)把關(guān)，因此一般人就算通過(guò)財(cái)力門檻，沒(méi)有一定的背景或人脈帶路，也不見(jiàn)得能夠賞屋或購(gòu)屋。
 
信義房屋不動(dòng)產(chǎn)企研室專案經(jīng)理曾敬德分析，法拍該戶雖然單價(jià)在市場(chǎng)相對(duì)有吸引力，但基於買賣不破租賃原則，即使標(biāo)到也無(wú)法立即取得房屋，得等到2018年5月31日租約到期，購(gòu)屋人對(duì)於屋況難以掌握，存有不少風(fēng)險(xiǎn)，且若是後協(xié)商想要排除租約，可能也難估計(jì)後續(xù)需花費(fèi)的成本與時(shí)間，因此即使價(jià)格有吸引力，但高報(bào)酬可能也伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，若沒(méi)有把握可以順利排除或協(xié)商租約狀況，可能是此案最大罩門與流標(biāo)原因。
 
至於委託金服標(biāo)售的該戶，則單價(jià)和市價(jià)相比缺乏吸引力，再加上透過(guò)標(biāo)售的方式在現(xiàn)階段的景氣而言，可能無(wú)法吸引民眾加價(jià)搶標(biāo)，不過(guò)既然已經(jīng)得知屋主有出售的動(dòng)機(jī)，不排除即使流標(biāo)後，仍會(huì)有買方嘗試找屋主直接洽談。
 
帝寶二拍戶底價(jià)為2.65億元，每坪?jiǎn)蝺r(jià)約為240萬(wàn)元，在法院查封前已經(jīng)出租給第三人，租期到2018年5月31日，至於金服標(biāo)售的帝寶最低投標(biāo)金額為7.5億元，單坪價(jià)格也接近每坪278萬(wàn)元，若以帝寶的實(shí)價(jià)行情來(lái)看，景氣高峰時(shí)最高價(jià)為每坪298.2萬(wàn)元，普遍成交也有每坪270萬(wàn)元的行情。
 
瑞普萊坊副總監(jiān)黃舒衛(wèi)表示，此次法拍物件因帶有租約至2018年5月31日，未來(lái)是否可以順利排除租約及提前終止租約的協(xié)商成本都帶有不確定性，拍定後不點(diǎn)交直接影響投標(biāo)者意願(yuàn)?；仡?010年第一次帝寶流入法拍市場(chǎng)時(shí)，房市熱，帝寶供不應(yīng)求，由投資客劉媽媽以每坪206萬(wàn)標(biāo)下，創(chuàng)下臺(tái)灣豪宅每坪打破200萬(wàn)的新紀(jì)錄。但此次帝寶進(jìn)入二拍仍流標(biāo)，表示現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)春燕未至，需求仍未出籠，市況仍僵著。且北市鬆綁新豪宅豪宅稅、加重老豪宅豪宅稅的新方向，對(duì)拍賣沒(méi)有加分效果。預(yù)計(jì)第三拍每坪?jiǎn)蝺r(jià)再打8折，單價(jià)已跌破200萬(wàn)門檻，是否將順利脫標(biāo)，以及最後單價(jià)是否破200萬(wàn)，將成為觀察未來(lái)豪宅市場(chǎng)的最重要指標(biāo)。
 
而由臺(tái)灣金服公開(kāi)標(biāo)售的C棟21樓，首標(biāo)也以流標(biāo)收?qǐng)觯葜鳛橛小傅蹖氋F婦」之稱的陸勝文所有，根據(jù)臺(tái)灣金服提供的標(biāo)售簡(jiǎn)介，此戶為合併戶，扣除車位總坪數(shù)262坪，2011年貴婦陸勝文曾經(jīng)在鏡頭前大方展示豪宅，奢華裝潢、中央還有迎賓噴水池，比擬六星級(jí)飯店，屬於較稀有的高樓層、坪數(shù)大的頂級(jí)產(chǎn)品。但總價(jià)高且價(jià)格與市場(chǎng)行情相距不大，物件吸引力相對(duì)較小，因而最終無(wú)人投標(biāo)。
 
此次帝寶落難記代表豪宅市場(chǎng)的三大僵局未被打破。第一、富人普遍對(duì)法拍物件接受度低，市場(chǎng)還沒(méi)到物以稀為貴、「需求」超越「忌諱」的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。第二、豪宅價(jià)格修正未見(jiàn)底，買方期待更低價(jià)。第三、房地合一稅、豪宅稅、贈(zèng)與稅、囤房稅加重後，市場(chǎng)需求以自住為主，多戶置產(chǎn)、逢低承接的投資需求，短期難現(xiàn)。
 
黃舒衛(wèi)進(jìn)一步指出，根據(jù)實(shí)價(jià)登錄資料，2016年總價(jià)3億以上的頂級(jí)豪宅，總共13件，其中松山區(qū)共5筆，占比達(dá)39％，集中在文華苑及敦南樞苑，而2016年成交單價(jià)最高則落在中正區(qū)的松濤苑，單價(jià)達(dá)270萬(wàn)元，成為2016年的豪宅王，2016年大安區(qū)無(wú)3億以上頂級(jí)豪宅的交易紀(jì)錄，可見(jiàn)臺(tái)北市頂級(jí)豪宅交易板塊已悄悄移動(dòng)，未來(lái)看點(diǎn)將再轉(zhuǎn)至信義計(jì)畫(huà)區(qū)，至於帝寶是否從此褪色，值得觀察。