【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】在經(jīng)歷了2016年的房地產(chǎn)不景氣，大多數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)者都深受其害，但也都積極設(shè)法改變經(jīng)營策略或方向來對抗寒冬。當(dāng)然也有自用型企業(yè)適逢產(chǎn)業(yè)循環(huán)上升，逢低進(jìn)場購置自用商辦或廠房。依據(jù)宏大國際資產(chǎn)的最新調(diào)查分析顯示，2016年度級2017年第一季5大類型商用不動產(chǎn)辦公室、零售店面、工業(yè)廠房、土地及旅館等，各有其不同市場調(diào)性，多數(shù)市場呈大小不一的跌勢，但也有如工業(yè)區(qū)土地獨(dú)樹一格反向逆勢成長。
 
宏大國際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛表示，不同類型的不動產(chǎn)市場有其不同需求及差異，其市場消長曲線不盡相同，因此，不宜以景氣好、壞來遍指所有不動產(chǎn)市場優(yōu)、劣。陳益盛表示，「宏大不動產(chǎn)天氣概況」的緣起，旨在透過理論與實(shí)務(wù)兼具的市場交易統(tǒng)計(jì)及分析，以清楚、簡要的圖表方式展現(xiàn)，協(xié)助客戶能夠較快速掌握各類型的不動產(chǎn)市場現(xiàn)況及脈動。
 
陳益盛希望透過宏大不動產(chǎn)事業(yè)群長期在不動產(chǎn)估價、顧問及買賣的經(jīng)驗(yàn)，綜合市場供需及交易的情況，並酌予考量主要產(chǎn)業(yè)的景氣榮枯，與時下財(cái)經(jīng)及時局的變化等因子，以專業(yè)、合理、負(fù)責(zé)的態(tài)度來客觀呈現(xiàn)。陳益盛說：「我們將以定期針對幾大類型商用不動產(chǎn)市場做天氣概況分析，分別是辦公室、零售店面、工業(yè)廠房、土地及旅館等，做精簡的圖表說明及要點(diǎn)分析?！?br />  
陳益盛認(rèn)為，建商或開發(fā)業(yè)者苦思的是土地及建築成本變高、市場價格卻下跌的窘境，因此包括改變產(chǎn)品策略，調(diào)整產(chǎn)品類型、規(guī)?；騾^(qū)域，進(jìn)而思考產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、多角化經(jīng)營、結(jié)合國內(nèi)外其他產(chǎn)業(yè)或品牌的合作等等。商辦或廠房部分，自用型企業(yè)或廠商，則久等進(jìn)場的最佳時機(jī)，再評估以購買或承租，及區(qū)位搬遷對人事變動及增減成本的各種可能與規(guī)畫。部分旅館業(yè)者則歷經(jīng)了觀光客的高峰與驟減，而萌生了出售獲利了結(jié)的想法及行動，而相對有興趣的投資者，則同時有著逢低買進(jìn)的意向。
 
陳益盛指出，以上不同類型的市場變化，猶如不同的天氣變化，因此宏大國際資產(chǎn)獨(dú)家以不動產(chǎn)天氣預(yù)報的概念，簡明分析2016年全年及2017年第一季的不動產(chǎn)市場天氣概況如附圖。
 
【辦公室】2016全年辦公市場以五大行政區(qū)統(tǒng)計(jì)，採樣中型規(guī)模以上面積之辦公室成，其交易數(shù)量較2015年明顯減少了約72件，減少幅度約37.7％，北市五大行政區(qū)整體商辦價格則由2015年的77.2萬/坪，下修至76.18萬/坪，價格呈微幅下修約1.37％，最多跌幅區(qū)域下修每坪7.4萬，跌幅約為8.49％，整體呈現(xiàn)量大減三成以上，但價格小幅下修現(xiàn)象。預(yù)估2017年第一季、第二季會需求回籠增加交易量，價格則視區(qū)域不同，有重大題材或交通建設(shè)區(qū)位、建築規(guī)劃佳的標(biāo)的，可望持盈保泰持平或僅略作下修，其他區(qū)域仍持續(xù)微幅下探。
 
【零售店面】以北市區(qū)六大行政區(qū)店面交易總金額，由上一季的23.1億下降到本季的19億，較上季減少了約18％，交易數(shù)量及總金額皆縮減，但全年度億元以上店面交易量18件優(yōu)於去年的15件，顯示市場買盤對於店面的買賣，稍有回溫，但市場高單價個案仍繁善可成，其中萬華區(qū)因西門商圈的復(fù)甦，是帶動交易量逆勢成長的區(qū)域。預(yù)估億元級店面交易仍限於特定企業(yè)或老闆，今年能否突破20件門檻是觀察店面市場指標(biāo)。
 
【工業(yè)及廠房】2016年工業(yè)廠房交易，屬於相對穩(wěn)定的市場，統(tǒng)計(jì)新北五大工業(yè)區(qū)土地買賣，不論是交易量或價格皆持續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)的現(xiàn)象，分析新北五大工業(yè)區(qū)土地整體交易量由2015年的46件略為成長到2016年的49件，成長率約6.5％，價格則由平均每坪52.9萬上揚(yáng)至每坪59.3萬，每坪單價上漲了6.4萬元，漲幅約11.8％。新北工業(yè)區(qū)土地因近年陸續(xù)三條捷運(yùn)線加持，改善交通運(yùn)輸，預(yù)估新北市只要路寬至少12米、面積300坪~2000坪以上工業(yè)地仍屬抗跌產(chǎn)品，大致仍呈現(xiàn)僧多粥少的態(tài)勢。
 
【土地】臺灣六都的土地交易，可說是最反映房地景氣的先期指標(biāo)，統(tǒng)計(jì)六都2016年金額1億以上的的土地交易量約為651件，較上一年度945件短少了約294件，約減少3成的交易量，其中臺北及桃園的土地買賣大減4、5成的交易量，僅高雄勉強(qiáng)維持穩(wěn)定的數(shù)量，而獵地方針也調(diào)整為購買中小面積土地為主，以期能快速完銷入帳為優(yōu)先，由此不難看出建商對於房市接下來的走勢多採保守的作法，2017年土地交易預(yù)估以雙北市100~300坪建地為主力，但因雙北好區(qū)位土地難尋，因此同時往中、南部開發(fā)千坪基地是幾家大型建商的調(diào)整作法。短期Q1,Q2不易有亮眼的土地交易，有不少建商試圖提高收益型不動產(chǎn)比重，因此獵地方向不限於住宅地，商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)亦都是選項(xiàng)之一。
 
【旅館】統(tǒng)計(jì)2016年來臺旅客達(dá) 1,069 萬人次為歷史新高，較2015年約1044萬人次成長約2.4％，而全臺觀光旅館總營收589.17億元僅微幅增加約3.38億元。因旅館新增供給持續(xù)增加，加上行程天數(shù)較多的陸客團(tuán)大減，使得全臺住房率呈現(xiàn)下修的情形，多數(shù)住房率全數(shù)下滑，幾乎退回2011、2012年的水準(zhǔn)，因此旅館拋售的消息頻傳，僅臺北市的旅館維持較穩(wěn)定的住房率達(dá)72.33％但仍低於2016年。目前業(yè)者持續(xù)仍有擴(kuò)點(diǎn)意願的區(qū)域，或有意進(jìn)場購買的投資法人，仍以臺北市為主，又以80~150間客房仍是市場較青睞的產(chǎn)品，如為跨國品牌則規(guī)模可達(dá)200~350間客房。但以臺北市現(xiàn)有市場上待售旅館的開價投報率，只要低於2.5％都表示售價偏高，若非整棟標(biāo)的，其投報率勢必更高才有買家願意接手，如要有北市區(qū)旅館的交易，需視價格及投報率而定，預(yù)估最快要Q3-Q4較有機(jī)會傳出交易。