【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2017年4月6日發(fā)布第1季房地產(chǎn)市場(chǎng)概況報(bào)告，董事總經(jīng)理顏炳立表示，2017年第1季全臺(tái)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)約6萬(wàn)戶，買氣雖有回溫，但僅是「冬日裡偶見(jiàn)的太陽(yáng)」，全年推估可達(dá)24萬(wàn)戶，和2016年差不多，2017年房市將「維持緩跌」，未見(jiàn)谷底，如要突破，有賴賣方讓利。顏炳立表示：2017房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)存在著「殺價(jià)丶取量丶搶錢丶活命」！戴德梁行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所所長(zhǎng)楊長(zhǎng)達(dá)更指出，部分建商為了度過(guò)2016年的房市寒冬，紛紛有拖延工程、延緩?fù)旯そ晃輭毫Σ呗裕A(yù)期，2017年建商面對(duì)新成屋賣壓，已不得不採(cǎi)取降價(jià)求去化，最快可能將於下半年爆發(fā)降價(jià)潮。
 
楊長(zhǎng)達(dá)對(duì)於2017年的住宅市場(chǎng)也提出看法，他認(rèn)為，2017年六都前兩月買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)看似都有50％的大幅成長(zhǎng)，主因是2016年初上路的房地合一稅造成交易急凍、基期低的影響，才有「回溫」之說(shuō)，若拉長(zhǎng)時(shí)間觀察，與2015年同期相比則還減少12.6％，因此，僅能說(shuō)是「最壞的時(shí)間已經(jīng)過(guò)了」。他指出「市場(chǎng)已經(jīng)擺脫2016年的恐慌，現(xiàn)在應(yīng)該有機(jī)會(huì)回到正常的買賣移轉(zhuǎn)交易量?！箺铋L(zhǎng)達(dá)指出，「建商到最後滿手都是新成屋，他要想辦法去交屋，這個(gè)壓力是很大的，所以，最可能的方式，2017年建商降價(jià)動(dòng)力會(huì)比2016年來(lái)的更強(qiáng)，可以想見(jiàn)，2017、2018年一定是建商降價(jià)、衝量的階段。」
 
戴德梁行第1季房地產(chǎn)市場(chǎng)概況報(bào)告指出，臺(tái)北市各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金表現(xiàn)持平，全市平均租金每月每坪2,480元，維持上季水準(zhǔn)。實(shí)價(jià)登錄近3個(gè)月辦公租金成交最高落在臺(tái)北101大樓的80樓，成交租金3,803元/坪/月；其次為21樓，成交租金3,675元/坪/月；再次為華新信義大樓17樓3,570元/坪/月。
 
隨著新大樓有效去化，本季度約有11,400坪的胃納量，其中以信義區(qū)去化3,600坪最多，敦南區(qū)去化2,900坪次之。全市空置率為8％，較上季下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。相較去年同期之空置率，以信義區(qū)下降6.2個(gè)百分點(diǎn)最多，敦北民生區(qū)下降3.5個(gè)百分點(diǎn)次之。
 
本季租賃活動(dòng)以敦南區(qū)及信義區(qū)最為熱絡(luò)，其中以自西區(qū)搬遷至敦南區(qū)富邦人壽敦南大樓臺(tái)灣資生堂及其關(guān)係企業(yè)法倈麗國(guó)際租賃面積最大，合計(jì)達(dá)2,170坪。由於A級(jí)辦公大樓新供給提供實(shí)惠租賃條件與新穎設(shè)備，有效吸引租戶搬遷，本季租賃活動(dòng)中約有5,000坪的租戶係由非A級(jí)辦公大樓搬遷至A級(jí)辦公大樓。
 
戴德梁行展望2017年合計(jì)約59,000坪的新供給進(jìn)入市場(chǎng)，其中合庫(kù)金控確定將在第三季搬到位於中崙的合庫(kù)新總行大樓，其餘約10,000坪將對(duì)外公開招租。而南山廣場(chǎng)正在積極招租中，向其他大樓租戶招手，大型租戶正在評(píng)估中，預(yù)期將於完工前有一定的去化量。
 
戴德梁行也觀察本季忠孝商圈雖有國(guó)際品牌進(jìn)駐，填補(bǔ)大型空置店面，例如法國(guó)潮牌6xity 8ight及星巴克等，但也有零售商撤出，顯示承租方對(duì)於租金仍有抗性，其中忠孝商圈及西門商圈空置率(包括特賣會(huì)店家)分別為5.1％及2.6％。隨著運(yùn)動(dòng)風(fēng)潮從慢跑擴(kuò)大到棒球及籃球等球類運(yùn)動(dòng)，本季全臺(tái)第一間籃球體驗(yàn)店「摩曼頓花花 NIKE JORDAN 籃球體驗(yàn)店」於西門町開幕，有別於過(guò)去僅止於銷售，新的概念店結(jié)合各式體驗(yàn)、經(jīng)典鞋款展示及客製化服務(wù)等，提高集客力及顧客黏著度，亦顯示國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌對(duì)臺(tái)灣消費(fèi)市場(chǎng)的企圖心。
 
臺(tái)灣外食比例高，早餐經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)酵，伴隨其快速、外帶及營(yíng)業(yè)面積小等特性，百貨公司在高壓競(jìng)爭(zhēng)下，隨之調(diào)整營(yíng)業(yè)策略，鎖定各商圈上班族，將部分樓層提早營(yíng)業(yè)，開賣早餐，期望藉此提高營(yíng)業(yè)額。例如位於交通節(jié)點(diǎn)的SOGO忠孝館及敦化館；與捷運(yùn)站相連接統(tǒng)一時(shí)代百貨等，目前包含有紐約早餐女王Sarabeth’s、添好運(yùn)及TGI FRIDAY’S等餐飲品牌開賣早餐。無(wú)獨(dú)有偶，各主要辦公商圈及交通轉(zhuǎn)運(yùn)站的百貨公司如微風(fēng)南京、微風(fēng)信義及微風(fēng)臺(tái)北車站等，亦逐漸跟上這波百貨商場(chǎng)早餐風(fēng)潮。
 
戴德梁行指出，2017年第一季投資市場(chǎng)交易量(不含土地交易)約新臺(tái)幣93.32億元，與去年同期交易量相當(dāng)。惟相較上季冷清市況，本季讓利認(rèn)知逐漸增加，工業(yè)及廠辦自用剛性需求持續(xù)支撐，交易量反彈成長(zhǎng)81％，然未能達(dá)到百億以上交易量。
 
內(nèi)湖五期重劃區(qū)辦公市場(chǎng)及中和廠辦市場(chǎng)，為本季熱門交易區(qū)域，合計(jì)交易金額約佔(zhàn)全季交易量35％。最大宗交易由碩天科技以新臺(tái)幣26億元取得臺(tái)北市內(nèi)湖五期「太子國(guó)際企業(yè)總部」全棟自用。同時(shí)於新北市中和區(qū)遠(yuǎn)東世紀(jì)廣場(chǎng)，本季亦有兩宗約新臺(tái)幣2~3億小額交易，賣方均為國(guó)內(nèi)科技企業(yè)。
 
除自用型買盤持續(xù)增溫外，本季最受矚目的投資型買盤則是瀚星百貨，以新臺(tái)幣22億元(0.72億美元)收購(gòu)位於臺(tái)北市觀光熱區(qū)的西寧大樓。該大樓目前滿租，由於西門町為國(guó)際旅客必到聖地，近年仍逆勢(shì)成長(zhǎng)、觀光熱度不減，預(yù)期可持續(xù)穩(wěn)定租金收益。
 
中央銀行於三月下旬決議利率不作調(diào)整，整體投資市場(chǎng)仍處?kù)兜屠虱h(huán)境，國(guó)內(nèi)主要投資法人壽險(xiǎn)業(yè)者的不動(dòng)產(chǎn)最低收益率仍維持在2.345％。惟在不動(dòng)產(chǎn)持有成本增加、投資物件有限的情況下，預(yù)期自用型工業(yè)及廠辦地產(chǎn)，仍為市場(chǎng)主要買盤。
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，第一季土地交易量為242億元，雖然仍處?kù)豆鹊妆P整階段，但總算擺脫2016年度三個(gè)季度成交量未能突破200億元的慘象。依戴德梁行觀察分析，景氣對(duì)策信號(hào)連八綠，景氣已不再是拖垮房地產(chǎn)市場(chǎng)之原兇或藉口，國(guó)內(nèi)資金豐沛、政府連續(xù)四年打房政策也終於放下鞭子，加上過(guò)去三年第一季交易量皆未達(dá)全年度20％的軌跡來(lái)看，2017年土地交易動(dòng)能有望重返1,100億元的十年均線。
 
2017年第一季十大土地交易有三筆位於臺(tái)北市，分別由潤(rùn)泰創(chuàng)新、國(guó)泰人壽及遠(yuǎn)雄建設(shè)取得。戴德梁行表示，容積移轉(zhuǎn)向來(lái)是提高土地價(jià)值的特效藥，隨著臺(tái)北市將於2017年七月一日起全面實(shí)施容積代金制度，可供容積移轉(zhuǎn)之公設(shè)用地只剩未來(lái)三個(gè)月得以放手一搏，以這三宗土地之交易單價(jià)分析，應(yīng)該都有把握住利用公設(shè)用地取得半數(shù)容積移轉(zhuǎn)的最後機(jī)會(huì)。
 
對(duì)於買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)之動(dòng)態(tài)，戴德梁行分析表示，2017年六都前兩月建物移轉(zhuǎn)棟數(shù)相較於去年同期雖然大幅成長(zhǎng)48.5％，但原因是2016年初上路的房地合一稅造成交易急凍，今年一、二月之移轉(zhuǎn)棟數(shù)回溫只能解讀為購(gòu)屋人對(duì)於房地合一稅已從不知所措轉(zhuǎn)為逐漸了解與學(xué)習(xí)因應(yīng)，若與2015年同期相比則還減少12.6％，因此對(duì)於大數(shù)據(jù)之解讀仍應(yīng)以長(zhǎng)期帶狀資料為本，以免斷章取義。
 
依戴德梁行市場(chǎng)觀察與大數(shù)據(jù)分析，2013至2015年是住宅建造執(zhí)照核發(fā)戶數(shù)之高峰期，這些在建工程理應(yīng)於2015至2018年完工成為新成屋，但反映在2016年之住宅使用執(zhí)照核發(fā)戶數(shù)卻遠(yuǎn)低於高峰期的建照戶數(shù)，表示有部分建商為度過(guò)房市寒冬，而有拖延工程、延緩?fù)旯そ晃輭毫χ呗浴Ｈ欢?017與2018年則已到了正面對(duì)決的時(shí)刻，面對(duì)高於往年的新成屋賣壓，戴德梁行預(yù)測(cè)建商採(cǎi)取降價(jià)衝量的策略將較去年更為明確。