【MyGoNews蕭又安/綜合報導】對於房價漲跌，各有解讀。近幾年來，全球主要經(jīng)濟體房價普遍呈現(xiàn)總體上漲的格局，但是，自2014年第三季以來，臺灣房價一路下滑，並持續(xù)悲觀的氣氛。依據(jù)主計總處最新調(diào)查，2016年住宅自有率為85.4％。對於住宅自有率超高的臺灣來說，房價下跌是否也意味著民眾的資產(chǎn)縮水與進一步貧困化，尤其高齡化社會來臨，目前各方正在戮力推動的以房養(yǎng)老，讓高齡族群對於未來燃起希望，若房價縮水，是否又使得退休生活變得困難、保障下降。
 
社團法人中華民國不動產(chǎn)協(xié)進會與信義房屋、信義學堂合作，今日共同舉辦「2017年臺灣不動產(chǎn)發(fā)展新思維專題論壇」，特別邀請景文物業(yè)管理機構郭紀子董事長主講，他以「房價降跌！你家如何保值？」為題，說明在房市萎靡之中，如何讓人生最昂貴、最重要的資產(chǎn)住房保值增值。
 
郭紀子表示，手上握有房子的屋主大概很少會希望自己的房子跌價的，而影響房價的因素很多，周遭就業(yè)就學機會、生活機能良窳、區(qū)位獨特性、交通便捷度、不同價位住宅商品之區(qū)隔性、總體經(jīng)濟、政策面向、豪宅品牌、景觀住宅、建築形式等因素對房價的變動皆有顯著的作用力。而當前，經(jīng)濟因素的低所得、低經(jīng)濟成長、高物價、「一例一休」，政治因素的政治惡鬥、政局不穩(wěn)定與兩岸關係惡化，市場供需因素的高空屋率、高房屋自有率、20萬戶社會住宅規(guī)劃，社會文化因素的低人口成長率、高外移人口、高齡化，環(huán)境因素的空氣品質(zhì)下降、都市嚴重老化，政府政策因素的房地稅、豪宅稅，諸如此類的種種因素，無不對房價構成打擊，臺灣的房價短期內(nèi)恐怕欲振乏力。
 
在林林總總不利房價的因素之外，什麼因素會非常有利於房屋保值，而且是良性的影響呢？郭紀子說，高品質(zhì)的物業(yè)管理，不僅可以改善居住環(huán)境，提昇居民生活品質(zhì)與延長建築物使用壽命，對於所有權人的資產(chǎn)保值、增值也產(chǎn)生了重要影響，應該引起大家的重視。物業(yè)管理助長房價，是良性的，而且創(chuàng)造了兆元產(chǎn)值。
 
社區(qū)有「三?！?，房價會更好
 
據(jù)郭紀子介紹，景文物業(yè)管理機構最近的一份研究，運用問卷調(diào)查結(jié)合特徵價格模型，探討集合住宅物業(yè)管理品質(zhì)對房屋價格之影響。從臺北市、新北市行政區(qū)內(nèi)的集合住宅中隨機選擇157個集合住宅社區(qū)(空間分佈如圖1) 大規(guī)模調(diào)查大臺北地區(qū)集合住宅物業(yè)管理品質(zhì)現(xiàn)況，全份問卷從制度面、管理面、服務面三大構面共檢視234項物業(yè)管理因素(如圖3)，依得分百分比例，表示物業(yè)管理品質(zhì)高低，作為特徵價格模型之參數(shù)。這些有效問卷案場中，共有71個案場(空間分佈如圖2)具有管理組織並有房屋交易資料，利用內(nèi)政部實價登錄系統(tǒng)，自2012年10月16日實價登錄開放查詢以來至2016年12月31日，該71個案場中查得交易資料共2,910筆，藉此，針對物業(yè)管理品質(zhì)與房價的關係進行複迴歸分析並加以討論。
 
研究發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理品質(zhì)對房價具正向影響力，藉由提升物業(yè)管理品質(zhì)可提升房屋價值。尤其提升建築物管理維護、建築設備系統(tǒng)管理、物業(yè)清潔及環(huán)境衛(wèi)生管理、物業(yè)安全及防災管理、公共設施管理維護品質(zhì)，可顯著提升房屋價值，這些項目為購屋者最為關切，為影響房屋價格的物業(yè)管理關鍵要素，也是危及人民人身安全之物業(yè)管理項目。郭紀子說，這些因素就是大家在社區(qū)經(jīng)常看到的俗稱的「社區(qū)三?！辜础副Ｈ?、保潔、保固」，也就是保全業(yè)、公寓大管理維護業(yè)所經(jīng)營的建築物與環(huán)境管理維護、清潔、保全以及透過消防、機電廠商所進行之公共安全檢查、消防安全設備、附屬設施設備檢修等服務。這些物業(yè)管理最基本、最重要、最務實的面向做好了，就可以有效提昇房屋價格。
 
但是，郭紀子表示，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，集合住宅物業(yè)管理品質(zhì)，有極大的落差，進步空間很大。制度面，積極正向之物業(yè)管理約有48％、消極負向約有52％；管理面，積極正向約有41％、消極負向約有59％；服務面，積極正向約有22％、消極負向約有78％。
 
進一步以《公寓大廈管理條例》1995年6月28日頒佈實施前後期分析，發(fā)現(xiàn)「條例」的頒布實施，使得物業(yè)管理的品質(zhì)大幅提昇，其中，尤以制度面改善最大，其次的順序是管理面與服務面的改善，積極正向之物業(yè)管理比率分別達到72.5％、60.3％及34.0％，改善幅度分別達到61.4％、48.4％及29.3％，這是可喜的現(xiàn)象；但是，「條例」頒布於1995年6月，至今已達22年之久，「條例」頒布前落成已達22年屋齡的老舊集合住宅，物業(yè)管理品質(zhì)卻依然非常糟糕，消極負向之物業(yè)管理比例，順序為服務面、制度面、管理面，分別高達95.3％、88.9％及88.1％，其中尤以後二個面向凸顯的問題最為令人擔憂。
 
從制度面來看，「條例」頒布實施之前的老舊集合住宅，研究樣本中至今尚未成立管理組織或社區(qū)財務、規(guī)章不健全等消極負向之物業(yè)管理比例高達88.9％，不僅出現(xiàn)與法令不合的問題，管理組織、財務及規(guī)章制度是社區(qū)管理的基礎，若管理組織不落實，又無經(jīng)費保障，要改善日益嚴重的老舊建築物管理問題就會淪為空談，這一部份顯然應該引起相關單位及民眾的重視。
集合住宅社區(qū)的一切運作，最重要目的之一是要提昇建築物管理維護品質(zhì)，確保都市居住安全,而本研究樣本中，屋齡22年以上的集合住宅，管理面消極負向之物業(yè)管理比例仍高達88.1％，其數(shù)字凸顯老舊集合住宅建築物及其設施設備管理維護狀況極差，形成危及住戶生命財產(chǎn)安全的都市公安問題。
 
「條例」頒布前後的新舊建築物相較，服務面有29.3％的提昇幅度，可以反應出這些年來一些新建集合住宅以「豪宅」為訴求，增加了許多公共設施，甚至功能健全的社區(qū)俱樂部，生活服務、社區(qū)營造、文康活動、飯店式管理越來越受到重視，住戶居住品質(zhì)與生活品質(zhì)確實有了提昇。但是，屋齡22年以上的老舊集合住宅，服務面積極正向之物業(yè)管理比例僅佔4.7％，可見，老舊社區(qū)公共設施、生活服務、社區(qū)營造、文康活動、物業(yè)管理公司的專業(yè)管理幾乎空白，住戶居住品質(zhì)與生活品質(zhì)有待改善。
 
郭紀子說，檢視《公寓大廈管理條例》及相關法令，提昇物業(yè)管理品質(zhì)之相關規(guī)定仍相當不完善，缺少法規(guī)強制力之狀況下，使得風險隱藏在民眾居住環(huán)境中，且隨著房屋屋齡逐年提升，相關風險也隨之增大。因此，他建議，危及人民人身安全之物業(yè)管理項目，如：建築物維護、設備管理、環(huán)境衛(wèi)生、防災管理等，應盡速健全相關物業(yè)管理法規(guī)，尤其《公寓大廈管理條例》應增列強制施行建築物健檢並建立長期維護修繕基金的相關條款，以降低災害風險，改善都市環(huán)境，提升全民居住品質(zhì)。都市已經(jīng)進入物業(yè)管理時代，住宅政策應結(jié)合物業(yè)管理因素，因應制訂符合未來趨勢之都市發(fā)展戰(zhàn)略方案，永續(xù)智慧化、建案前期規(guī)劃導入、大數(shù)據(jù)分析、生活服務及產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老人長期照護以及老屋健檢等，都是未來住宅政策應結(jié)合物業(yè)管理因素需要考量之重要因素，目前已經(jīng)呈現(xiàn)的許多都市問題都需要藉由物業(yè)管理提供解決方案。
 
管理委員會助長房價1.1853萬元/坪
 
郭紀子介紹，這一份研究報告也發(fā)現(xiàn)，有無管理組織對房價具正向影響力，且可提高臺北市房價之幅度較高於新北市，提高傳統(tǒng)公寓房價之幅度較高於住宅大樓及華廈。
 
這項研究，全面檢視自2012年10月16日實價登錄開放查詢以來至2016年12月31日大臺北地區(qū)相關不動產(chǎn)買賣價格資料共三十四萬餘筆，相較於過去的相關研究，其房價資料受制於取得方式，其精確性及樣本數(shù)量常常受到質(zhì)疑，該研究藉實價登錄新制(自2012年8月1日起施行)之便，搜集整理了自2012年10月16日開放查詢以來至2016年12月31日臺北市、新北市完整的相關不動產(chǎn)買賣資料，完整且精確的房價資料，提供特徵價格模型可靠之數(shù)據(jù)。
研究發(fā)現(xiàn)，有無管理組織對房屋價格具有正向影響，意即可提高房價。臺北市傳統(tǒng)公寓係數(shù)為1.1853，意即有管理組織，則可提高傳統(tǒng)公寓房價1.1853萬元/坪；臺北市住宅大樓及華廈係數(shù)為0.6757，意即有管理組織，則可提高住宅大樓及華廈房價0.6757萬元/坪；新北市傳統(tǒng)公寓係數(shù)為0.7217，意即有管理組織，則可提高傳統(tǒng)公寓房價0.7217萬元/坪；新北市住宅大樓及華廈係數(shù)為0.1365，意即有管理組織，則可提高住宅大樓及華廈房價0.1365萬元/坪。
 
係數(shù)最高的為臺北市傳統(tǒng)公寓1.1853，最低的為新北市住宅大樓及華廈0.1365，也就是說影響最劇為臺北市傳統(tǒng)公寓，影響最少為新北市住宅大樓及華廈。
 
臺北市無論是在傳統(tǒng)公寓與住宅大樓及華廈，係數(shù)皆個別高於新北市;而傳統(tǒng)公寓無論是在臺北市或新北市，係數(shù)皆個別高於住宅大樓及華廈。由此可知，有無管理組織，對於臺北市房價影響較新北市更明顯；有無管理組織，對於傳統(tǒng)公寓影響較住宅大樓及華廈更明顯。
 
因此，郭紀子建議，政府責無旁貸應盡快推動管理組織設立，同時，民眾也應積極配合政府政策，善用政府資源，主動推動設立社區(qū)管理組織，提昇居住品質(zhì)，提昇房屋價值。
 
物業(yè)管理助推房價良性上漲 創(chuàng)造兆元產(chǎn)值
 
依據(jù)行政院主計總處公佈的數(shù)字，到2017年第一季度，全臺住宅存量(Housing Stock)共有8,602,937戶，主計總處最新發(fā)布的2016年家庭收支調(diào)查顯示，2016年平均每戶居住坪數(shù)44.3坪，因此，單從住宅單位而言，全臺住宅總建坪約有381,110,109坪。
 
郭紀子表示，依據(jù)研究該項結(jié)果，集合住宅管理組織對房屋價格的影響幅度以及物業(yè)管理品質(zhì)對房價的提升幅度，顯見物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的經(jīng)濟產(chǎn)值高達數(shù)以兆計。物業(yè)管理有如此龐大的經(jīng)濟產(chǎn)值，為如此重要的都市新課題，卻因為研究不足，從未受到關註或重視，產(chǎn)業(yè)非常委屈。郭紀子希望本項研究成果，能夠引起大家對於物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)在都市經(jīng)濟時代重要性的重視。
 
郭紀子強調(diào)指出，物業(yè)管理助長房價，提昇都市價值，是良性的，與惡性炒作，造成房價成為民怨，具有本質(zhì)不同。(本文由景文物業(yè)管理機構董事長郭紀子提供)