【MyGoNews蕭又安/專題報(bào)導(dǎo)】2017年臺(tái)灣房地產(chǎn)的模式維持「北冷南溫」?fàn)顟B(tài)，延續(xù)到2018年的房地產(chǎn)情勢(shì)，這個(gè)狀況是否會(huì)有變化？MyGoNews專訪高雄市不動(dòng)產(chǎn)代銷公會(huì)常務(wù)監(jiān)事、景銳國(guó)際謝哲耀副總經(jīng)理，由他說(shuō)明2018年高雄房地產(chǎn)發(fā)展方向，綜合採(cǎi)訪歸納出4結(jié)論：(1)高雄2018年房地產(chǎn)3大重點(diǎn)，會(huì)讓景氣持續(xù)維持「恆溫」、(2)熱銷區(qū)域鳳山、楠梓、三民，但聚焦三民區(qū)、(3)「雙效應(yīng)」?fàn)縿?dòng)三民區(qū)，「雙買家」產(chǎn)品受歡迎、(4)首購(gòu)、首換產(chǎn)品別期待讓利。

3大重點(diǎn)！成就高雄房地產(chǎn)「恆溫」?fàn)顟B(tài)
 
高雄市不動(dòng)產(chǎn)代銷公會(huì)常務(wù)監(jiān)事謝哲耀表示，2017年房地產(chǎn)「北冷南溫」現(xiàn)象的確存在，以高雄這兩年新成屋銷售速度來(lái)說(shuō)，「比前兩年都還要快?！惯@其中有3重點(diǎn)，(1)建設(shè)公司在產(chǎn)品規(guī)劃格局迅速調(diào)整，(2)價(jià)格部分進(jìn)入平實(shí)親民行情，(3)產(chǎn)品打造「物超所值」條件。這3重點(diǎn)，吸引高雄自住客層(剛性需求)進(jìn)場(chǎng)買房，他說(shuō)：「高雄一直都是自住市場(chǎng)，本來(lái)就沒(méi)有很多投資客，當(dāng)建商調(diào)整產(chǎn)品力符合剛性買盤需求的時(shí)候，買氣自然就出現(xiàn)，所以，這兩年景氣修正調(diào)整，高雄影響有限?！?br />  
公會(huì)掌舵！完整資訊提供，建商充分掌握
 
謝哲耀解釋，以前市場(chǎng)喜歡做「大產(chǎn)品」，格局、坪數(shù)、氣勢(shì)都要「高大尚」(高端、大器、時(shí)尚)，近兩年氛圍轉(zhuǎn)變，大坪數(shù)銷售速度變慢，包含鼎宇、皇苑、京城、全誠(chéng)這些過(guò)去以規(guī)劃大坪數(shù)為主的建商，現(xiàn)在都在修正坪數(shù)，大概60坪左右就算很大的格局規(guī)劃，「高雄不動(dòng)產(chǎn)業(yè)界很團(tuán)結(jié)，高雄市五大不動(dòng)產(chǎn)公會(huì)及協(xié)會(huì)每個(gè)月定期提供房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊資料，會(huì)員建商、代銷公司都有在看，瞭解市場(chǎng)狀況、同步調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃及銷售策略，這也是讓高雄房地產(chǎn)維持恆溫的主要原因?！?br />  
3區(qū)發(fā)展！鳳山、楠梓、三民，尤其注意三民區(qū)
 
在高雄房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展部分，謝哲耀指出：「比較熱銷的區(qū)域是鳳山、楠梓、三民區(qū)?！归鳌ⅧP山都有科學(xué)(產(chǎn)業(yè))園區(qū)，有很大的就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)人口聚集。三民區(qū)比較特別，根據(jù)代銷公會(huì)調(diào)查料顯示，三民區(qū)生活機(jī)能成熟、人口多，但近年新推建案很少，首購(gòu)、換屋的市場(chǎng)需求大。加上高雄市長(zhǎng)陳菊2018年卸任前，期盼看到6大公共建設(shè)中，有3項(xiàng)位於三民區(qū)，在「需求大於供給，且公共建設(shè)持續(xù)推動(dòng)」情況下，只要有建案推出，銷售就會(huì)比較快，2017年三民區(qū)推出兩個(gè)案子，大概6個(gè)月就賣完了，2018年市場(chǎng)推出的新建案，更會(huì)受到市場(chǎng)注意。

雙效應(yīng)！往上翻轉(zhuǎn)+比價(jià)效應(yīng)，三民區(qū)成長(zhǎng)力強(qiáng)
 
謝哲耀進(jìn)一步指出，三民區(qū)域內(nèi)還有個(gè)特色，就是「房?jī)r(jià)比左營(yíng)、鼓山親民！」他舉例，以興富發(fā)在左營(yíng)區(qū)博愛(ài)路建案一坪要賣35萬(wàn)元，車程5分鐘到三民區(qū)一坪只要25萬(wàn)元，三民區(qū)未來(lái)會(huì)有大型百貨商場(chǎng)，鐵路地下化後火車站就沒(méi)有前後站區(qū)之分，加上高雄火車站新轉(zhuǎn)運(yùn)站開(kāi)發(fā)計(jì)畫，原本前後站區(qū)一坪約5萬(wàn)元的價(jià)差，也會(huì)慢慢弭平，對(duì)三民區(qū)來(lái)說(shuō)，是長(zhǎng)期利多。捷運(yùn)黃線連接鳳山、三民區(qū)，最主要貫穿三民區(qū)，未來(lái)有捷運(yùn)後，也會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)「捷運(yùn)發(fā)財(cái)三部曲」(規(guī)劃、興建、通車)的上漲效應(yīng)，將三民區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值整個(gè)往上帶?！肝矣X(jué)得三民區(qū)未來(lái)10年有2個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)，(1)往上翻轉(zhuǎn)、(2)比價(jià)效應(yīng)，公共建設(shè)匯聚三民區(qū)，將可帶動(dòng)區(qū)域翻轉(zhuǎn)，再?gòu)泥徑敖?、新興、左營(yíng)、鼓山比價(jià)效應(yīng)來(lái)看，三民區(qū)整個(gè)價(jià)格會(huì)衝上來(lái)。」謝哲耀舉例指出，三民區(qū)重大建設(shè)之一的十全滯洪池旁邊規(guī)劃出公園綠地，連接同盟路的一號(hào)公園，甚至連接到科工館，這整個(gè)綠帶打通，就會(huì)創(chuàng)出房地產(chǎn)新價(jià)值。

雙買家！首購(gòu)、首換將成為高雄剛性買盤主力
 
至於市場(chǎng)客層買氣部分，謝哲耀分析，目前市場(chǎng)以「首購(gòu)」、「首換」兩種族群為主，首購(gòu)需求坪數(shù)約22坪~38坪，首換約40坪~50坪，大坪數(shù)產(chǎn)品則去化較慢。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，高雄市目前估計(jì)約6100戶待售大樓新成屋，其中約45％是70坪以上的產(chǎn)品，換句話說(shuō)：「高雄整體適合首購(gòu)、首換的產(chǎn)品，估計(jì)約3350戶左右，以高雄市場(chǎng)平均每年可以銷售約5500戶大樓新成屋數(shù)量來(lái)看，預(yù)計(jì)2018年高雄首購(gòu)、首換成屋市場(chǎng)銷售會(huì)非常好。」謝哲耀說(shuō)：「產(chǎn)品對(duì)了、價(jià)位對(duì)了！市場(chǎng)銷售自然就會(huì)好，這些條件就是創(chuàng)造成房地產(chǎn)高雄『南溫』的現(xiàn)象?！?br />
1提醒！無(wú)須期待「剛性需求」產(chǎn)品讓利銷售
 
至於市場(chǎng)目前普遍存在的「讓利銷售」現(xiàn)象，謝哲耀認(rèn)為，「首購(gòu)、首換類型的產(chǎn)品不太會(huì)有讓利狀況，甚至價(jià)格還會(huì)往上衝?！顾鶕?jù)銷售數(shù)據(jù)資料說(shuō)明：「這兩年高雄房地產(chǎn)出現(xiàn)這麼大的實(shí)際銷售量，並不是建商讓利創(chuàng)造出來(lái)的，而是建商在產(chǎn)品定位上調(diào)整得很清楚，引發(fā)市場(chǎng)剛性買盤，創(chuàng)造出的銷售成績(jī)?！顾灾x哲耀對(duì)於「首購(gòu)」、「首換」的客層喊話「這類產(chǎn)品應(yīng)該不要期待它的讓利，看到好產(chǎn)品就應(yīng)該下手?！?br />