第2季北市商辦年化租金報(bào)酬率為3%

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】ECFA簽定，市場(chǎng)看好未來產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張需求，全球資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理柯宏安表示，第2季北市商辦平均租金為1,897元/坪，租金持平，平均空置率上升至12.28％，維持上升格局，商辦的平均售價(jià)則約在61萬(wàn)元，年化租金報(bào)酬率為3%，仍在可接受的範(fàn)圍。內(nèi)科廠辦方面，平均租金約為1,151元，空置率約為14.38%，廠辦的平均售價(jià)約在41萬(wàn)元，年化租金報(bào)酬率為3.32%，報(bào)酬率略高於北市商辦。

根據(jù)全球資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在買賣市場(chǎng)方面，第2季商用不動(dòng)產(chǎn)累計(jì)成交約330億元，其中廠辦就佔(zhàn)了127億元，佔(zhàn)比約39%。尤其目前交易目的趨於多元，壽險(xiǎn)者仍為投資市場(chǎng)主力，如富邦人壽先以47.11億元購(gòu)入內(nèi)科之漢諾威科技大樓，又以22億元購(gòu)入東興路之統(tǒng)豐世貿(mào)大樓。

其次以土地開發(fā)為目的，如臺(tái)產(chǎn)以15.39億元購(gòu)入中山北路原三光惟達(dá)大樓，並計(jì)畫與忠泰建設(shè)合建開發(fā)，興富發(fā)以35億元購(gòu)入基河路之士林金雞廣場(chǎng)，璞真建設(shè)以12.05億元購(gòu)入仁愛路之國(guó)泰世華銀行大樓部分樓層，都是看好該不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期的重建開發(fā)價(jià)值。

自用方面，則有聯(lián)電以6.8億元購(gòu)入內(nèi)湖路一段的長(zhǎng)虹旗艦科技大樓，緯創(chuàng)資通以27.85億元買下舊宗段鼎極大樓全棟，鴻碩以4.35億元購(gòu)入內(nèi)湖行愛路廠辦。近期熱門的飯店商旅，先後有海霸王集團(tuán)以10.29億元標(biāo)下昆明街幸福大樓、皇家季節(jié)酒店以18.23億元購(gòu)入中華路商四土地，都是不約而同地看好觀光熱潮，積極規(guī)劃飯店產(chǎn)品。其餘較受市場(chǎng)矚目的有新竹風(fēng)城以58.88億元被SOGO百貨順利標(biāo)下，預(yù)計(jì)一年後重新開幕後，替新竹市注入新活水。
 

柯宏安表示，從資本價(jià)值來看，北市平均辦公室售價(jià)約61萬(wàn)元，售價(jià)最高的敦南商圈，價(jià)格約70萬(wàn)，其次為敦北民生商圈的64萬(wàn)；若換算租金年報(bào)酬率，平均報(bào)酬率落在2.8％～3.3％。

第2季商辦平均空置率為12.28%，較上季上升0.88％，仍處?kù)渡仙母窬帧母魃倘Ψ治?，平均空置率最低的商圈為敦南商圈?.01％），空置率下降1.1 ％，同樣逆勢(shì)收斂的還有信義世貿(mào)商圈，空置率下降1.24％，來到16.62%。敦北民生商圈本季因有新完工釋出之臺(tái)北金融中心大樓，故空置率上升至13.18％。此外，松江南京商圈空置率亦來到16.26％，捷運(yùn)新莊線通車前，空置率不易走低。

租金方面，依據(jù)全球資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，第2季北市辦公平均租金1,897元，租金持平，其中A+級(jí)大樓2,751元，A級(jí)大樓1,752元，B級(jí)大樓1,374元，整體而言，在空置率仍未明顯改善前，租金水準(zhǔn)仍持續(xù)處?kù)侗P整階段。除敦北民生商圈有較明顯的上調(diào)外，其餘商圈平均租金變動(dòng)幅度有限。

另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，內(nèi)科商辦表現(xiàn)依舊突出，西湖段廠辦平均租金為1,228元，空置率為9.75％，平均售價(jià)約為46萬(wàn)元；文德段廠辦平均租金為1,034元，空置率為21.4％，平均售價(jià)約為34.8萬(wàn)元。換算租金年報(bào)酬率，內(nèi)科平均報(bào)酬率落在3.2％～3.5％，略高於市中心區(qū)。

柯宏安表示，繼遺贈(zèng)稅調(diào)降至10％後，與產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的營(yíng)所稅率也順利降至17％。在輕稅簡(jiǎn)政的政策目標(biāo)下，臺(tái)灣的投資環(huán)境較過去改善不少，由今年IMD甫公佈的世界競(jìng)爭(zhēng)力排名，臺(tái)灣由去年的23名迅速上升到第8名可見一斑。加上ECFA可能在第二季結(jié)束前拍板定案，目前已陸續(xù)觀察到陸資或外資企業(yè)赴臺(tái)投資的身影，加上中國(guó)大陸正面臨勞動(dòng)成本上升的壓力，對(duì)臺(tái)商而言，未來回臺(tái)灣設(shè)廠的誘因增加。

在區(qū)域發(fā)展方面，展望第3季有許多亮點(diǎn)，除已經(jīng)啟動(dòng)直航的敦北民生商圈外，包含7月份市府轉(zhuǎn)運(yùn)站啟用、9月份的捷運(yùn)新莊線通車，後續(xù)對(duì)信義世貿(mào)商圈以及松江南京商圈都可帶來大量的商機(jī)人潮。另一方面，臺(tái)北市土地使用分區(qū)管制規(guī)則正式修正通過後，未來市中心區(qū)的工業(yè)區(qū)土地，進(jìn)駐業(yè)種將更具彈性，有利於部分閒置工業(yè)區(qū)土地的活化利用與開發(fā)價(jià)值。整體而言，商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)在多元化發(fā)展下，可望有更寬廣的發(fā)揮空間。