【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2018年7月4日指出，截至2018年上半年，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓總存量約71萬坪，整體空置率為10.3％，較上季上升3個(gè)百分點(diǎn)，主因係信義區(qū)南山廣場(chǎng)甫完工，首批進(jìn)駐租戶除勤業(yè)眾信、德事商務(wù)中心及臺(tái)灣愛普生外，其他預(yù)租租戶尚未遷入，致信義區(qū)空置率攀升。而敦北民生區(qū)因勤業(yè)眾信搬離，敦南區(qū)之敦南金融大樓預(yù)定將進(jìn)行都市更新，租戶陸續(xù)遷離，致兩區(qū)之空置率較上季分別上升1.5及1.3個(gè)百分點(diǎn)。而南山廣場(chǎng)新增供給，待其他主力租戶如常在國(guó)際法律事務(wù)所及玉山銀行等在下半年遷入後，預(yù)計(jì)下半年信義計(jì)畫區(qū)空置率可望在短期內(nèi)反轉(zhuǎn)下降。
 
臺(tái)北市各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金表現(xiàn)持穩(wěn)，全市平均租金每月每坪2,500元，較上季成長(zhǎng)約1.2％，其貢獻(xiàn)來自於信義計(jì)畫區(qū)的租金成長(zhǎng)，主因係南山廣場(chǎng)於本季進(jìn)入市場(chǎng)，新大樓相對(duì)較高的租金，加上其他大樓也陸續(xù)調(diào)升租金所致。
 
在新創(chuàng)產(chǎn)業(yè)浪潮下，F(xiàn)intech金融科技已躍升為新創(chuàng)科技之主力產(chǎn)業(yè)，搭配大數(shù)據(jù)分析、人工智慧(AI)等技術(shù)，提供創(chuàng)新金融服務(wù)，包括行動(dòng)支付、跨境支付、群眾募資、AI理財(cái)、網(wǎng)路銀行等，應(yīng)用範(fàn)圍廣大。從上季街口支付大面積承租合庫新總行大樓，本季柯賓漢數(shù)位金融進(jìn)駐臺(tái)北101大樓，預(yù)期未來一年將有5,000坪的潛在新增及搬遷租戶來自於Fintech金融科技產(chǎn)業(yè)，儼然成為辦公室的新興需求主力。
 
戴德梁行楊長(zhǎng)達(dá)所長(zhǎng)指出，本季內(nèi)湖科技園區(qū)無廠辦大樓新供給。西湖段需求持穩(wěn)，租戶遷出遷入互見，兩相抵銷之下，空置率僅小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至1.6％，仍為三段最低。文德段及舊宗段則有明顯去化。文德段拜BOSS世界特區(qū)B棟分別在購物平臺(tái)、電腦軟體資訊業(yè)及多媒體業(yè)者進(jìn)駐，大面積去化2,500坪，及C棟光學(xué)雷射業(yè)承租約650坪後，皆達(dá)到滿租狀況之賜，該段空置率下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至8.2％。舊宗段空置率亦有顯著下降，大面積租賃包括汽車業(yè)者承租飛天科技大樓1F約1,200坪及媒體業(yè)承租根鼎舊宗大樓約1,400坪，空置率下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至21.0％。本季度各區(qū)段租金水準(zhǔn)大致持穩(wěn)，西湖段、文德段及舊宗段每月每坪租金分別約1,280元、970元及920元。
 
戴德梁行表示，本季臺(tái)北市各主要商圈租金水準(zhǔn)並無明顯變動(dòng)。忠孝商圈店面空置率上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，來到4.0％，究其空置率上升原因?yàn)椴糠萏刭u會(huì)店面結(jié)束營(yíng)業(yè)，目前閒置中。如將特賣會(huì)視為空置，空置率約5.9％。站前商圈及中山商圈空置率則分別下降1.0個(gè)百分點(diǎn)及0.6個(gè)百分點(diǎn)。
 
隨著近年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)趨緩，逐漸發(fā)展出低成本、低消費(fèi)及微型化的商業(yè)模式，其中以夾娃娃機(jī)店飛速成長(zhǎng)最具代表性，無獨(dú)有偶，百貨商場(chǎng)新興的迷你KTV亦為微型化商業(yè)的體現(xiàn)。另便利商店提供之服務(wù)愈趨多元化，抓住近年城市運(yùn)動(dòng)休閒風(fēng)氣盛行，統(tǒng)一集團(tuán)將便利商店及健身房結(jié)合經(jīng)營(yíng)，打破傳統(tǒng)健身房的會(huì)員制，以小時(shí)計(jì)費(fèi)，提供消費(fèi)者更彈性的選擇，同時(shí)便利商店配合健身房亦規(guī)劃運(yùn)動(dòng)所需飲食、沐浴用品等商品，期望創(chuàng)造雙贏。
 
本季商場(chǎng)新供給為與捷運(yùn)內(nèi)湖站共構(gòu)之City Link內(nèi)湖店，面積約為2,400坪，其主要定位為營(yíng)造生活品味，也是繼松山貳號(hào)店後第二間引進(jìn)蔦屋書店之City Link商場(chǎng)。另新開幕之秀泰生活樹林店，位於新北市樹林區(qū)，鄰近樹林火車站，規(guī)劃為地下1樓地上13樓營(yíng)業(yè)面積約16,900坪之複合式電影購物商場(chǎng)，主力品牌包含小書房、UNIQLO、無印良品及大阪王將等，提供樹林、土城及新莊居民複合式之消費(fèi)休閒空間。
 
隨著市中心區(qū)百貨商場(chǎng)飽和，商場(chǎng)也逐漸擴(kuò)點(diǎn)至外圍蛋白區(qū)，包括預(yù)計(jì)於第三季開幕的土城日月光廣場(chǎng)、明年即將開幕的淡海新市鎮(zhèn)海洋都心之美麗新廣場(chǎng)及興建中的新店裕隆城等。均以影城娛樂為主力業(yè)種的商場(chǎng)，結(jié)合住宅之複合式開發(fā)，藉由商業(yè)設(shè)施充足生活機(jī)能，加值房?jī)r(jià)，而商業(yè)設(shè)施帶來穩(wěn)定客源，留住在地消費(fèi)，彼此相輔相成。
 
臺(tái)北市核心區(qū)都市更新效應(yīng)，帶動(dòng)企業(yè)遷移潮，推升本季投資市場(chǎng)交易額，第二季度逼近2017年同期交易額的3倍，達(dá)新臺(tái)幣305.9億元，以非核心區(qū)廠辦最受投資人青睞，占單季總交易額約83％。累計(jì)上半年買賣投資金額為新臺(tái)幣408.6億元，若下半年無大筆交易，想要挑戰(zhàn)2017年新臺(tái)幣700億元大關(guān)，仍得加把勁。
 
本季最大交易金額為臺(tái)塑集團(tuán)以新臺(tái)幣187億元，購置臺(tái)北市內(nèi)湖區(qū)臺(tái)北企業(yè)總部園區(qū)三棟大樓，面積共計(jì)30,700坪，供該集團(tuán)總部因都市更新搬遷之用。該筆交易亦為歷年單一交易金額第二大者，僅次於2015年信義區(qū)新光三越信義新天地A8館270億元的交易金額。
 
本季資金投放焦點(diǎn)以內(nèi)湖科技園區(qū)為主，除延續(xù)以科技製造業(yè)為主力需求之外，政策大力發(fā)展的生技業(yè)需求亦漸浮現(xiàn)。西湖段友立實(shí)業(yè)以27.7億元購入「?jìng)惗乜萍伎偛俊谷珬澕s7,100坪面積，及英利生公司以4.33億元出售「長(zhǎng)虹NASDAK 」大樓 3F予中裕新藥；此外，文德段及舊宗段分別有皇鼎建設(shè)以2.12億元出售「環(huán)球科技」大樓7F約430坪予晉泰科技，及創(chuàng)見資訊以23.7億元向麗寶集團(tuán)購置位於新湖三路全棟總部大樓約7,200坪。
 
本季也罕見投資型買家出手投資店面，百達(dá)國(guó)際資產(chǎn)管理以新臺(tái)幣7.13億元，購入大直臺(tái)北時(shí)代廣場(chǎng)5戶店面，顯示投資型買家仍伺機(jī)而動(dòng)。
 
土地交易量持續(xù)開出紅盤，2018年第二季土地交易量(含地上權(quán))為新臺(tái)幣473億元，自2017年第四季至今已連續(xù)三季突破新臺(tái)幣400億元的門檻。戴德梁行統(tǒng)計(jì)，土地市場(chǎng)交易之五年均量為新臺(tái)幣1,244億元，2018上半年才剛結(jié)束，扣除地上權(quán)後之土地所有權(quán)交易量即高達(dá)新臺(tái)幣807億，下半年全臺(tái)重劃區(qū)土地將持續(xù)釋出，加上京華城、雙子星等超大型土地標(biāo)售案，2018年土地交易量可望輕易越過五年均線。
 
戴德梁行分析指出，2018年第二季十大土地所有權(quán)交易之買方清一色為建商，且土地屬性非商即住，此現(xiàn)象為十年來首見，除宣告建商已強(qiáng)勢(shì)回歸土地市場(chǎng)外，購地價(jià)格持穩(wěn)亦顯示建商對(duì)於醞釀下一波房市景氣已整裝待發(fā)。
 
2018年1~5月建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)達(dá)11.2萬棟，相較於2017年同期成長(zhǎng)了9.32％。相對(duì)於2017全年的26.6萬棟，此一成長(zhǎng)趨勢(shì)頗有將2018全年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)推向29萬棟之潛力，惟年底選舉可能對(duì)逐漸增溫的買氣增添變數(shù)。戴德梁行分析，從27萬棟到回復(fù)33萬棟的十年均量，要逼出這6萬棟的年度買盤，建商除需面對(duì)量與價(jià)的天人交戰(zhàn)外，還需突破兩次重大選舉的市場(chǎng)衝擊，黎明前的黑暗期考驗(yàn)著建商的應(yīng)變能力。