【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德梁行2018年7月4日指出，截至2018年上半年，臺北市A級辦公大樓總存量約71萬坪，整體空置率為10.3％，較上季上升3個百分點，主因係信義區(qū)南山廣場甫完工，首批進駐租戶除勤業(yè)眾信、德事商務(wù)中心及臺灣愛普生外，其他預(yù)租租戶尚未遷入，致信義區(qū)空置率攀升。而敦北民生區(qū)因勤業(yè)眾信搬離，敦南區(qū)之敦南金融大樓預(yù)定將進行都市更新，租戶陸續(xù)遷離，致兩區(qū)之空置率較上季分別上升1.5及1.3個百分點。而南山廣場新增供給，待其他主力租戶如常在國際法律事務(wù)所及玉山銀行等在下半年遷入後，預(yù)計下半年信義計畫區(qū)空置率可望在短期內(nèi)反轉(zhuǎn)下降。
 
臺北市各區(qū)A級辦公大樓租金表現(xiàn)持穩(wěn)，全市平均租金每月每坪2,500元，較上季成長約1.2％，其貢獻來自於信義計畫區(qū)的租金成長，主因係南山廣場於本季進入市場，新大樓相對較高的租金，加上其他大樓也陸續(xù)調(diào)升租金所致。
 
在新創(chuàng)產(chǎn)業(yè)浪潮下，F(xiàn)intech金融科技已躍升為新創(chuàng)科技之主力產(chǎn)業(yè)，搭配大數(shù)據(jù)分析、人工智慧(AI)等技術(shù)，提供創(chuàng)新金融服務(wù)，包括行動支付、跨境支付、群眾募資、AI理財、網(wǎng)路銀行等，應(yīng)用範圍廣大。從上季街口支付大面積承租合庫新總行大樓，本季柯賓漢數(shù)位金融進駐臺北101大樓，預(yù)期未來一年將有5,000坪的潛在新增及搬遷租戶來自於Fintech金融科技產(chǎn)業(yè)，儼然成為辦公室的新興需求主力。
 
戴德梁行楊長達所長指出，本季內(nèi)湖科技園區(qū)無廠辦大樓新供給。西湖段需求持穩(wěn)，租戶遷出遷入互見，兩相抵銷之下，空置率僅小幅上升0.1個百分點至1.6％，仍為三段最低。文德段及舊宗段則有明顯去化。文德段拜BOSS世界特區(qū)B棟分別在購物平臺、電腦軟體資訊業(yè)及多媒體業(yè)者進駐，大面積去化2,500坪，及C棟光學(xué)雷射業(yè)承租約650坪後，皆達到滿租狀況之賜，該段空置率下降2.3個百分點至8.2％。舊宗段空置率亦有顯著下降，大面積租賃包括汽車業(yè)者承租飛天科技大樓1F約1,200坪及媒體業(yè)承租根鼎舊宗大樓約1,400坪，空置率下降3.3個百分點至21.0％。本季度各區(qū)段租金水準大致持穩(wěn)，西湖段、文德段及舊宗段每月每坪租金分別約1,280元、970元及920元。
 
戴德梁行表示，本季臺北市各主要商圈租金水準並無明顯變動。忠孝商圈店面空置率上升0.7個百分點，來到4.0％，究其空置率上升原因為部份特賣會店面結(jié)束營業(yè)，目前閒置中。如將特賣會視為空置，空置率約5.9％。站前商圈及中山商圈空置率則分別下降1.0個百分點及0.6個百分點。
 
隨著近年經(jīng)濟成長趨緩，逐漸發(fā)展出低成本、低消費及微型化的商業(yè)模式，其中以夾娃娃機店飛速成長最具代表性，無獨有偶，百貨商場新興的迷你KTV亦為微型化商業(yè)的體現(xiàn)。另便利商店提供之服務(wù)愈趨多元化，抓住近年城市運動休閒風(fēng)氣盛行，統(tǒng)一集團將便利商店及健身房結(jié)合經(jīng)營，打破傳統(tǒng)健身房的會員制，以小時計費，提供消費者更彈性的選擇，同時便利商店配合健身房亦規(guī)劃運動所需飲食、沐浴用品等商品，期望創(chuàng)造雙贏。
 
本季商場新供給為與捷運內(nèi)湖站共構(gòu)之City Link內(nèi)湖店，面積約為2,400坪，其主要定位為營造生活品味，也是繼松山貳號店後第二間引進蔦屋書店之City Link商場。另新開幕之秀泰生活樹林店，位於新北市樹林區(qū)，鄰近樹林火車站，規(guī)劃為地下1樓地上13樓營業(yè)面積約16,900坪之複合式電影購物商場，主力品牌包含小書房、UNIQLO、無印良品及大阪王將等，提供樹林、土城及新莊居民複合式之消費休閒空間。
 
隨著市中心區(qū)百貨商場飽和，商場也逐漸擴點至外圍蛋白區(qū)，包括預(yù)計於第三季開幕的土城日月光廣場、明年即將開幕的淡海新市鎮(zhèn)海洋都心之美麗新廣場及興建中的新店裕隆城等。均以影城娛樂為主力業(yè)種的商場，結(jié)合住宅之複合式開發(fā)，藉由商業(yè)設(shè)施充足生活機能，加值房價，而商業(yè)設(shè)施帶來穩(wěn)定客源，留住在地消費，彼此相輔相成。
 
臺北市核心區(qū)都市更新效應(yīng)，帶動企業(yè)遷移潮，推升本季投資市場交易額，第二季度逼近2017年同期交易額的3倍，達新臺幣305.9億元，以非核心區(qū)廠辦最受投資人青睞，占單季總交易額約83％。累計上半年買賣投資金額為新臺幣408.6億元，若下半年無大筆交易，想要挑戰(zhàn)2017年新臺幣700億元大關(guān)，仍得加把勁。
 
本季最大交易金額為臺塑集團以新臺幣187億元，購置臺北市內(nèi)湖區(qū)臺北企業(yè)總部園區(qū)三棟大樓，面積共計30,700坪，供該集團總部因都市更新搬遷之用。該筆交易亦為歷年單一交易金額第二大者，僅次於2015年信義區(qū)新光三越信義新天地A8館270億元的交易金額。
 
本季資金投放焦點以內(nèi)湖科技園區(qū)為主，除延續(xù)以科技製造業(yè)為主力需求之外，政策大力發(fā)展的生技業(yè)需求亦漸浮現(xiàn)。西湖段友立實業(yè)以27.7億元購入「倫敦科技總部」全棟約7,100坪面積，及英利生公司以4.33億元出售「長虹NASDAK 」大樓 3F予中裕新藥；此外，文德段及舊宗段分別有皇鼎建設(shè)以2.12億元出售「環(huán)球科技」大樓7F約430坪予晉泰科技，及創(chuàng)見資訊以23.7億元向麗寶集團購置位於新湖三路全棟總部大樓約7,200坪。
 
本季也罕見投資型買家出手投資店面，百達國際資產(chǎn)管理以新臺幣7.13億元，購入大直臺北時代廣場5戶店面，顯示投資型買家仍伺機而動。
 
土地交易量持續(xù)開出紅盤，2018年第二季土地交易量(含地上權(quán))為新臺幣473億元，自2017年第四季至今已連續(xù)三季突破新臺幣400億元的門檻。戴德梁行統(tǒng)計，土地市場交易之五年均量為新臺幣1,244億元，2018上半年才剛結(jié)束，扣除地上權(quán)後之土地所有權(quán)交易量即高達新臺幣807億，下半年全臺重劃區(qū)土地將持續(xù)釋出，加上京華城、雙子星等超大型土地標售案，2018年土地交易量可望輕易越過五年均線。
 
戴德梁行分析指出，2018年第二季十大土地所有權(quán)交易之買方清一色為建商，且土地屬性非商即住，此現(xiàn)象為十年來首見，除宣告建商已強勢回歸土地市場外，購地價格持穩(wěn)亦顯示建商對於醞釀下一波房市景氣已整裝待發(fā)。
 
2018年1~5月建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)達11.2萬棟，相較於2017年同期成長了9.32％。相對於2017全年的26.6萬棟，此一成長趨勢頗有將2018全年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)推向29萬棟之潛力，惟年底選舉可能對逐漸增溫的買氣增添變數(shù)。戴德梁行分析，從27萬棟到回復(fù)33萬棟的十年均量，要逼出這6萬棟的年度買盤，建商除需面對量與價的天人交戰(zhàn)外，還需突破兩次重大選舉的市場衝擊，黎明前的黑暗期考驗著建商的應(yīng)變能力。