【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北CBRE世邦魏理仕2019年1月28日發(fā)佈《2019年大中華區(qū)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)展望》，受到全球政治風(fēng)險(xiǎn)影響全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)速度放緩，加上中美貿(mào)易戰(zhàn)未解、中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型誘發(fā)市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒高漲，投資人紛紛轉(zhuǎn)移投資策略，增加不動(dòng)產(chǎn)部位的持分。此外，在經(jīng)濟(jì)放緩的憂(yōu)慮下，賣(mài)方採(cǎi)取較為彈性的價(jià)格態(tài)度，使得資產(chǎn)價(jià)格微幅下降，未來(lái)在穩(wěn)健租賃需求支撐下租金可望微幅走揚(yáng)，投資收益率將穩(wěn)走緩升。世邦魏理仕臺(tái)灣董事總經(jīng)理朱幸兒表示：「展望2019年，辦公室投資需求將由自用型買(mǎi)方主導(dǎo)，預(yù)估全年收益率可望上升微升至2.68％。此外，短中期工業(yè)地產(chǎn)需求將持續(xù)看俏?！?br />  
臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)展望
 
據(jù)英國(guó)牛津經(jīng)濟(jì)研究院(Oxford Economics)預(yù)測(cè)，在國(guó)內(nèi)外需求穩(wěn)定擴(kuò)張的支撐下，2019年臺(tái)灣GDP成長(zhǎng)率將達(dá)2.1％。出口部分，由於全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)速度放緩，將使2019年出口總額成長(zhǎng)趨緩，年增率預(yù)估為1.96％。雖然美中貿(mào)易爭(zhēng)端產(chǎn)生的不確定性將阻礙全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，進(jìn)而抑制臺(tái)灣出口需求，但是部分製造業(yè)者在短期內(nèi)有望受益於美中貿(mào)易衝突帶來(lái)的轉(zhuǎn)單效益。此外，臺(tái)北市政府預(yù)計(jì)在信義基隆區(qū)推出兩筆大型開(kāi)發(fā)案，可望吸引包括本土保險(xiǎn)公司在內(nèi)的多家業(yè)者投標(biāo)。其中，世貿(mào)三館地上權(quán)招標(biāo)案已受到投資人高度矚目，座落在信義基隆區(qū)核心地區(qū)，土地面積廣達(dá)4,860坪，考量市中心內(nèi)可開(kāi)發(fā)素地稀少以及辦公室市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，預(yù)料將成為2019年指標(biāo)性的投資案例。
 
展望未來(lái)，世邦魏理仕認(rèn)為，臺(tái)灣通貨膨脹溫和，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)速度放緩，在目前低利環(huán)境延續(xù)的情況下，有利於本土企業(yè)購(gòu)買(mǎi)自用型商用不動(dòng)產(chǎn)。美中貿(mào)易衝突將持續(xù)衝擊全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，並對(duì)臺(tái)灣出口產(chǎn)生負(fù)面影響，越來(lái)越多在中國(guó)設(shè)廠生產(chǎn)的臺(tái)灣製造業(yè)者，計(jì)劃將產(chǎn)線重新移回臺(tái)灣，以避免節(jié)節(jié)升高的懲罰性關(guān)稅。世邦魏理仕臺(tái)灣董事總經(jīng)理朱幸兒表示：「觀察2018下半年投資交易可以發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多賣(mài)方採(cǎi)取較為彈性的價(jià)格態(tài)度，使得資產(chǎn)價(jià)格微幅下降，而在穩(wěn)健租賃需求支撐下租金微幅走揚(yáng)，使投資收益率略有回升。展望2019年，辦公室投資需求將由自用型買(mǎi)方主導(dǎo)，預(yù)估全年收益率可望上升微升至2.68％。此外，值得注意的是，受惠於政府加強(qiáng)對(duì)閒置工業(yè)土地的管理，以及美中貿(mào)易爭(zhēng)端引起的臺(tái)商回流潮，預(yù)料短中期工業(yè)地產(chǎn)需求將持續(xù)看俏。」
 
在商辦市場(chǎng)部份，2018年臺(tái)北A辦平均租金為新臺(tái)幣2,705元/坪，年增率達(dá)2.53％，部分原因來(lái)自新落成大樓的租金水準(zhǔn)高於市場(chǎng)平均行情。另一方面，面對(duì)租賃需求暢旺，信義基隆區(qū)的A辦房東對(duì)租金態(tài)度轉(zhuǎn)趨堅(jiān)定，帶動(dòng)2018年信義基隆區(qū)A辦平均租金年增2.56％，達(dá)到新臺(tái)幣3,075元/坪。由於臺(tái)北市中心優(yōu)質(zhì)商辦供給缺乏，使得少數(shù)租戶(hù)選擇遷往非核心地區(qū)，2019年非核心地區(qū)可望出現(xiàn)零星的租賃活動(dòng)。值得注意的是，在非核心地區(qū)內(nèi)目前興建中的商辦大樓，已收到多組來(lái)自市中心租戶(hù)的詢(xún)問(wèn)，顯示非核心地區(qū)實(shí)惠的租金水準(zhǔn)，對(duì)租戶(hù)仍具相當(dāng)吸引力。
 
世邦魏理仕臺(tái)灣顧問(wèn)及交易部主管陳頌民表示：「隨著數(shù)個(gè)租戶(hù)陸續(xù)遷入2018年落成的新大樓，將帶動(dòng)2019上半年淨(jìng)去化量表現(xiàn)強(qiáng)勁；考量2019年未有新的A辦大樓完工，A辦平均空置率預(yù)料將在2019年底下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，來(lái)到8.3％。此外，企業(yè)對(duì)於辦公空間需求維持樂(lè)觀，可望為2019年辦公室市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的租賃活動(dòng)。而國(guó)際共享辦公室業(yè)對(duì)於進(jìn)軍臺(tái)北市場(chǎng)的興趣高漲，預(yù)料將在2019年強(qiáng)勢(shì)崛起，成為新興的租賃需求主力?！?br />  
中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)展望
 
中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力和國(guó)際貿(mào)易不確定性持續(xù)，科技發(fā)展、消費(fèi)升級(jí)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大開(kāi)放政策將為商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新契機(jī)。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，中國(guó)主要城市辦公室需求增長(zhǎng)將放緩，核心區(qū)域韌性顯現(xiàn)，科技發(fā)展、靈活辦公空間，以及持續(xù)開(kāi)放帶來(lái)的外資需求將帶來(lái)新的動(dòng)能。零售物業(yè)在消費(fèi)站穩(wěn)的背景下供需持續(xù)旺盛，線上線下的整合深化，商場(chǎng)跨界功能也將進(jìn)一步升級(jí)。倉(cāng)儲(chǔ)物流供應(yīng)有望提升，京津冀、長(zhǎng)江三角和大灣區(qū)三大城市群市場(chǎng)需求將維持穩(wěn)定增長(zhǎng)。大宗投資市場(chǎng)交易金額2018年在外資投資快速增長(zhǎng)的推動(dòng)下創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)今年外資將持續(xù)活躍，內(nèi)資投資熱度回升，資產(chǎn)端的供給也較為充裕。
 
投資市場(chǎng)部份，世邦魏理仕建議優(yōu)先關(guān)注一線城市商辦市場(chǎng)中的增值型物業(yè)，租賃面基本穩(wěn)健的二線城市也具有投資潛力，而位於核心商圈及其邊緣的老舊中小型零售物業(yè)將受益於靈活辦公空間、長(zhǎng)租公寓等潛力行業(yè)的發(fā)展，蘊(yùn)藏著物業(yè)改造更新及價(jià)值提升的投資題材。對(duì)於工業(yè)物流市場(chǎng)，除一線城市外，京津冀、大灣區(qū)等城市群的基礎(chǔ)建設(shè)提升，對(duì)區(qū)內(nèi)的二三線城市也將是利多。 海外投資方面，世邦魏理仕認(rèn)為2019年中資的跨境房地產(chǎn)投資將繼續(xù)受到抑制，自用以及物流、工業(yè)園區(qū)、醫(yī)療養(yǎng)老等和產(chǎn)業(yè)相關(guān)的投資值得長(zhǎng)期關(guān)注。
 
商辦市場(chǎng)部份，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貿(mào)易環(huán)境不確定性並未排除。世邦魏理仕預(yù)計(jì)全國(guó)17個(gè)城市的辦公室新供給可望突破千萬(wàn)平方米，新供給總量預(yù)計(jì)較前一年小幅下降1.3％。在需求減緩與持續(xù)充沛的新供給相互作用下，國(guó)內(nèi)主要城市2019年全年平均空置率預(yù)計(jì)將突破20％，二線城市平均空置率料將接近30％。