【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】臺北市政府地政局表示，不動產(chǎn)持有稅是房地所有者的持有成本，也是地方政府重要稅收來源，偏低的持有稅會影響公共服務(wù)的能量與水準(zhǔn)，也可能助長囤房、炒房的現(xiàn)象。在探討不動產(chǎn)持有稅之合理、公平與效率時，房地租稅相關(guān)議題常以實質(zhì)稅率作為衡量基準(zhǔn)或研究對象，然而由於我國採房地分離課稅，加上資料取得限制，外界僅能以推估方式估算實質(zhì)稅率。本文將以政府單位第一手實價登錄及課稅資料實際計算，揭開實質(zhì)稅率的神秘面紗。
 
我國不動產(chǎn)持有稅採房地分離課稅
 
臺灣的房地產(chǎn)稅可以分為三類，持有稅、交易稅與資本利得稅，其中持有稅相對具有稅收穩(wěn)定、稅基廣闊及不易逃漏等特性，且與地方財政、公共服務(wù)或房地價格皆有連動，而相關(guān)議題探討常以持有稅實質(zhì)稅率作為衡量基準(zhǔn)或研究對象，以利分析或比較。
 
我國不動產(chǎn)持有稅制採房地分離課稅，即對土地及建築改良物分別課徵不同稅收，土地課徵地價稅，建築改良物課徵房屋稅，即便是房地結(jié)合體亦是如此。
 
然房地持有稅兩者於制度上存在許多差異，在稅基部分，皆由地方政府評價，其中地價稅稅基為申報地價，由所有權(quán)人以公告地價為基礎(chǔ)增減20％內(nèi)申報，又公告地價每2年由地方地政機(jī)關(guān)調(diào)整公告；房屋稅稅基為房屋評定現(xiàn)值，每3年由地方稅捐稽徵機(jī)關(guān)評定。房地分離評價之制度設(shè)計，與市場交易計價習(xí)慣不同，亦存在估價技術(shù)盲點，及土地貢獻(xiàn)說或聯(lián)合貢獻(xiàn)說觀點疑慮，衍生諸多稅基評價問題，相關(guān)學(xué)術(shù)研究已有許多探討，在此不贅述。
 
在稅率部分，目前皆由中央政府統(tǒng)一規(guī)定，其中地價稅於平均地權(quán)政策架構(gòu)下，為避免土地壟斷、促進(jìn)土地利用，以各縣市為單位進(jìn)行歸戶，採累進(jìn)稅制為原則，部分考量政策目的採單一比例稅制(如自用、工業(yè)用地……等)，房屋稅則採比例稅制，另兩者於自用優(yōu)惠稅率之適用規(guī)定亦不一致。
 
比較我國與各主要國家不動產(chǎn)持有稅制(表1)，各國多採土地建物合併評價與課稅。另觀察各國持有稅率之名目稅率，我國相較國外無明顯偏低情形，因此實質(zhì)稅率的高低才是稅制問題的關(guān)鍵。

不動產(chǎn)持有稅實質(zhì)稅率大公開
 
一般所稱實質(zhì)稅率(或有效稅率)，為實際應(yīng)納地價稅額與房屋稅額兩者相加，除以不動產(chǎn)市價所得到的比率。在實價登錄制度實施前，不動產(chǎn)市價不易掌握，且土地及建物分離課稅情況下，由於房屋評定現(xiàn)值並未公開，加以地價稅採累進(jìn)稅率、優(yōu)惠稅率適用認(rèn)定等問題，讓稅額如何估算亦是難題，使得實質(zhì)稅率的衡量更顯困難。回顧近年國內(nèi)學(xué)者針對不動產(chǎn)持有稅實質(zhì)稅率之研究，多為實價登錄前之交易案例，價格真實性較具疑慮，且由於取得資料之限制，應(yīng)納稅額多以推估方式進(jìn)行試算，包括彭建文等(2007)[1]利用臺北市大同區(qū)和內(nèi)湖區(qū)不動產(chǎn)實際成交案例，推估不動產(chǎn)有效稅率約在0.0886％到0.1304％之間；王宏文、曾彥閔(2013)[2]分析臺北市及高雄市2007年交易個案，推估臺北市及高雄市住宅的財產(chǎn)稅實質(zhì)稅率平均數(shù)分別為0.066％及0.131％。
 
在實價登錄於2012年8月上路後，我國不動產(chǎn)價格透明程度已大幅提升，價格可信度高，為瞭解臺北市不動產(chǎn)持有稅實質(zhì)稅率，本局與臺北市稅捐稽徵處合作，運用2016年實價登錄資料，並由該處依稅籍資料比對各筆成交案例2016年度地價稅及房屋稅應(yīng)納稅額，計算2016年臺北市平均持有稅實質(zhì)稅率為0.1294％，該結(jié)果符合前述彭建文研究之實質(zhì)稅率區(qū)間(較接近上限值)，優(yōu)於王宏文、曾彥閔之推估結(jié)果。又綜合國內(nèi)研究及臺北市稅捐稽徵處實際計算結(jié)果，皆顯示我國不動產(chǎn)持有稅存在實質(zhì)稅率低於名目稅率之情形。但經(jīng)與各主要國家不動產(chǎn)持有稅實質(zhì)稅率比較(表2)可以發(fā)現(xiàn)，因多數(shù)國家持有稅稅基以評定價格為基礎(chǔ)，與市價存在程度不同之差距，因此名目稅率與實質(zhì)稅率亦均有所差異。我國實質(zhì)稅率雖相較低於歐美國家，但和亞洲先進(jìn)國家，如日本(東京)和新加坡相比，實質(zhì)稅率相對接近，皆於0.1％~0.2％間，與澳洲(雪梨)相比，則相對較高。

稅制改革中央地方齊努力
 
經(jīng)實際計算臺北市不動產(chǎn)實質(zhì)稅率，相較於部分國家確實略有偏低情形，然而實質(zhì)稅率之高低，涉及稅基查估方式與評價水準(zhǔn)、稅率設(shè)計、稅捐減免、優(yōu)惠稅率適用所導(dǎo)致稅基侵蝕等相關(guān)問題，須從整體稅制全面檢視，進(jìn)一步發(fā)掘問題之所在。此外，持有稅作為地方政府主要稅源，其課徵水準(zhǔn)需與公共服務(wù)品質(zhì)、社會福利制度等相互配合，相關(guān)檢討不宜以實質(zhì)稅率多寡為單一考量。
 
我國不動產(chǎn)稅率為中央統(tǒng)一訂定，稅基為地方政府查估，為提升房地稅制合理性，地政局將持續(xù)精進(jìn)地價查估作業(yè)，除努力推動地價區(qū)段細(xì)緻化、區(qū)段地價差異化，以落實量能課稅，同時合理調(diào)整公告地價及公告現(xiàn)值漸進(jìn)達(dá)標(biāo)，朝向合理土地稅基目標(biāo)邁進(jìn)。另因整體房地稅制涉及中央修法權(quán)責(zé)，地政局亦將透過積極參與內(nèi)政部及財政部之「房地評價及稅制研商平臺」，與中央?yún)f(xié)力探討房地稅基查估及稅制相關(guān)議題，未來將基於實務(wù)經(jīng)驗持續(xù)提供意見，期能共同健全房地稅制，進(jìn)而促進(jìn)賦稅公平合理。(資料來源/臺北地政第35期)

[1] 彭建文、吳森田、吳祥華(2007)，不動產(chǎn)有效稅率對房價影響分析-以臺北市大同區(qū)與內(nèi)湖區(qū)為例，臺灣土地研究，33(1)：49-66。
[2] 王宏文、曾彥閔(2013)，臺北市與高雄市住宅財產(chǎn)稅之比較：兼論兩市財稅努力之差異，政治科學(xué)論叢，56：119~156。