【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】你家是老房子嗎？你了解都更嗎？有人找你談都更嗎？還是你的親戚朋友正在都更ing？地政機(jī)關(guān)在都市更新過程中扮演什麼角色？以上問題你的答案不論是與否，都市更新已是現(xiàn)代人必須了解的課題，因?yàn)槲ㄓ姓_認(rèn)識都市更新，才能做出最明智的抉擇。
 
臺北市地政局副局長潘玉女表示，回顧都市更新制度演進(jìn)，臺北市地政局初始以提供土地開發(fā)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)為主，後增加協(xié)審估價報告，經(jīng)統(tǒng)計臺北市地政局委員及3位幹事每年平均參加約300場次審議案件會議，審查約700本估價報告書，過程中委員及幹事共同把關(guān)，引導(dǎo)都市更新估價回歸專業(yè)，減少外部干擾。
 
整體而言，「都市更新」旨在復(fù)甦都市機(jī)能，改善居住環(huán)境，增進(jìn)公共利益。而都市更新權(quán)利變換由實(shí)施者依都市更新條例等規(guī)定，擬具事業(yè)計畫及權(quán)利變換計畫，辦理更新相關(guān)事宜，過程中並由專家、學(xué)者、機(jī)關(guān)代表等組成都市更新審議會，審議都市更新事業(yè)計畫、權(quán)利變換計畫及處理有關(guān)爭議。
 
從受理到參與-地政機(jī)關(guān)在都市更新中的角色
 
副局長潘玉女表示，以現(xiàn)今地政機(jī)關(guān)的角色而言，從協(xié)審估價、審核權(quán)利價值合理性、相關(guān)事業(yè)計畫、權(quán)變計畫內(nèi)容，以及嗣後公告禁止移轉(zhuǎn)、分割或設(shè)定部分負(fù)擔(dān)登記、土地鑑界、地籍整理、建物第一次測量及登記、差額註記……最後到分算地價評定課稅依據(jù)，作為都市更新後土地增值稅、地價稅的稅基依據(jù)，流程等(圖一)，已經(jīng)成為都更作業(yè)中重要成員。

都市更新過程中地政機(jī)關(guān)參與項(xiàng)目-地籍測量
 
都市更新過程中地政機(jī)關(guān)幾乎總動員，舉凡測繪、登記、地價、地用等科室，都在都市更新程序中擔(dān)任不同角色，先以地籍測量來說，當(dāng)都市更新權(quán)利變換計畫核定，實(shí)施者依都市更新權(quán)利變換辦法第23條規(guī)定，向都市更新處申請囑託土地鑑界，地政事務(wù)所實(shí)地鑑界及檢測地籍線與建築線相符後，即核發(fā)土地複丈成果圖予實(shí)施者，實(shí)施者憑以申請建造執(zhí)照。
 
嗣後權(quán)利變換工程實(shí)施完竣，實(shí)施者除向建築管理工程處申請使用執(zhí)照外，並再次向都市更新處申請囑託地籍測量及建物第一次測量(圖二)。經(jīng)過地政機(jī)關(guān)測量完成後，應(yīng)檢視「權(quán)利變換計畫分配清冊面積」、「建物測量成果圖面積」、「建築規(guī)畫設(shè)計圖標(biāo)示計算面積」是否一致，如有不符，實(shí)施者應(yīng)依建物測量成果圖向都市更新處申請釐正圖冊，經(jīng)統(tǒng)計2011年至2016年測量案件需釐正比例達(dá)67％，造成都更期程延宕。

從參與到主動精進(jìn)-建物測量預(yù)審
 
副局長潘玉女指出，因此地政局體察民意於2016年1月1日起創(chuàng)設(shè)都市更新預(yù)審制度，實(shí)施者於申領(lǐng)使用執(zhí)照時，同時檢附建照執(zhí)照、設(shè)計圖、申請使用執(zhí)照等相關(guān)文件，即可申請測量預(yù)審，藉以加速建物測量成果圖審核，事先核對權(quán)利變換清冊，提早製作釐正圖冊資料，每個案件約可節(jié)省作業(yè)時程1.5個月，2016年共受理都更預(yù)審5案共計555件。
 
但好還要更好，2016年1月1日起試辦(現(xiàn)已正式實(shí)施)建物測量預(yù)審，實(shí)施者於都市更新建物屋頂板申報勘驗(yàn)完成後，至核發(fā)建物使用執(zhí)照前，得向地政事務(wù)所申請建物測量預(yù)審，建物面積如有不符，實(shí)施者得以提早申請變更權(quán)利變換計畫，預(yù)審結(jié)案後地所提供建物面積清冊予實(shí)施者，估計節(jié)省作業(yè)時間6個月以上，但以一次為限。
 
副局長潘玉女說明，既然實(shí)務(wù)上常因建物測量成果圖、權(quán)利變換清冊計算面積、建築規(guī)畫設(shè)計圖標(biāo)示計算面積三者不一致，衍生差價計算爭議，所以辦理過程中應(yīng)如何避免錯誤、誤會、訴訟及時程延宕？就以地政機(jī)關(guān)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)而言，為使都更過程更順利，建議委由專業(yè)人士計算都更建物分配面積，事業(yè)及權(quán)變計畫建物圖說應(yīng)標(biāo)明尺寸，先行申請都更預(yù)審避免釐正圖冊更面積，另對陽臺、雨遮、停車位等常見測繪面積計算錯誤的案例，亦整理相關(guān)法規(guī)沿革供實(shí)施者參考。
 
都市更新過程中地政機(jī)關(guān)參與項(xiàng)目-土地/建物登記及後續(xù)注意事項(xiàng)
 
北市地政局副局長潘玉女表示，就地政機(jī)關(guān)登記部分(圖三)，首先，都市更新權(quán)利變換計畫核定後，實(shí)施者如有需要可以向都更處申請公告禁止移轉(zhuǎn)、分割或設(shè)定負(fù)擔(dān)，並以府函囑託地政事務(wù)所辦理相關(guān)註記登記。
 
其次，對於不願或不能參與權(quán)利變換領(lǐng)取補(bǔ)償金者，及不參與分配只領(lǐng)取權(quán)利金者的權(quán)利人，實(shí)施者於發(fā)給補(bǔ)償金及權(quán)利金並完稅後，應(yīng)列冊送請都更處囑託地政事務(wù)所辦理都市更新登記。
 
最後對於參與分配者，地政機(jī)關(guān)同樣受都更處囑託，辦理地籍整理，舊地號於此截止記載，新增新地號且加註地籍整理前地號，並以權(quán)利變換計畫書中的分配結(jié)果清冊，辦理都市更新登記，完成土地所有權(quán)權(quán)利變換及建物所有權(quán)第一次登記。
 
還有要再次提醒您注意，若有差額價金尚未繳納的情形，對於土地及建物會辦理註記登記，在未繳清差額價金註記未塗銷前，除繼承外不得辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記或設(shè)定負(fù)擔(dān)。如果事後繳納完竣，要記得請實(shí)施者送都更處囑託地政事務(wù)所塗銷註記，以免造成私權(quán)糾紛。
 
然後在都更過程中，權(quán)利變換範(fàn)圍內(nèi)土地及建築物未能自行協(xié)議消滅之他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán)、典權(quán))或限制登記，實(shí)施者應(yīng)列冊送請都更處囑託地政事務(wù)所登載，登記原因?yàn)椤笝?quán)利變換」，並依原登記先後登載，檔號維持原設(shè)定時之檔號，設(shè)定義務(wù)人則依他項(xiàng)權(quán)利登記清冊登載。
 
最後當(dāng)?shù)丶硗昕?，舊地號截止記載，公告新地號公告現(xiàn)值，及辦理權(quán)利變換登記後，地政局地價科對不同所有權(quán)人改算前次移轉(zhuǎn)現(xiàn)值及申報地價，供稅捐機(jī)關(guān)作為核課土地增值稅及地價稅依據(jù)。
 
從參與到主動精進(jìn)-地價改算預(yù)審新制
 
還有要報你知的是，除測量可以預(yù)審?fù)?，地政局推出地價改算預(yù)審新制(如圖四)，實(shí)施者於土地登記時，同步提供地政局地價改算相關(guān)資料，預(yù)為核對建置地價改算資料，地政事務(wù)所於登記完竣，「即時」通知地政局地價改算聯(lián)絡(luò)窗口，可再節(jié)省7天作業(yè)時間，呈現(xiàn)出臺北市政府地政同仁的效率。