【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】瑞普萊坊2019年6月4日發(fā)表2019年《財(cái)富報(bào)告》，報(bào)告指出2018年全球淨(jìng)資產(chǎn)（不含主要住宅）超過美金3千萬元的超級富豪總?cè)藬?shù)達(dá)到198,342人、年增3.7%。美國仍為全球最富庶的國家，而臺(tái)灣的超級富豪人數(shù)為1,781人，排名第19，年增4%，優(yōu)於全球、亞洲平均成長水準(zhǔn)，持有自用住宅5.4戶，晉升一名到全球第二，而臺(tái)北市超級富豪密度也高居亞洲第二。雖然國內(nèi)外政經(jīng)局勢影響，投資策略更趨保守，但對2019年財(cái)富創(chuàng)造仍保持75%的高度信心。
 
?   超級富豪人數(shù)趨勢
 
《財(cái)富報(bào)告》指出歐洲是最富裕的區(qū)域，超級富豪人數(shù)佔(zhàn)全球36%，北美、亞洲分別為26%、24%。從成長率來看，2018年漲勢最多仍由俄羅斯、獨(dú)立國協(xié)衛(wèi)冕，其次為歐洲、澳洲。從各國人數(shù)分析，美國一枝獨(dú)秀，總?cè)藬?shù)達(dá)47,127人，其次為日本的18,534人，中國9,953人排第五。
 
預(yù)期未來五年全球超級富豪人數(shù)將增加22%，前十名高成長國家，亞洲就占八席。其中印度、菲律賓成長率接近四成，其他東協(xié)國家約三成，臺(tái)灣25%，略高於新加坡的22%。
 
從城市的角度來看，倫敦超級富豪4,944人，數(shù)量最多，其次為東京、新加坡。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監(jiān)黃舒衛(wèi)表示，臺(tái)北市超級富豪1,519人，約佔(zhàn)全臺(tái)85%，人數(shù)高居全球第11、亞洲第七，未來五年成長率23%，將擠進(jìn)前十。
 
從人數(shù)的分布密度來看，全球最高的城市前三名的是日內(nèi)瓦、摩納哥、法蘭克福，都在歐洲，且以極大差距領(lǐng)先其他城市。臺(tái)北市每10萬人就有57個(gè)超級富豪，亞洲排名第二，與大阪齊名，僅次新加坡，甚至高於香港、東京、紐約。
 
?   財(cái)富累積原因、風(fēng)險(xiǎn)及信心展望
 
根據(jù)《財(cái)富報(bào)告》的「態(tài)度調(diào)查」結(jié)果，全球超級富豪2018年的財(cái)富累積原因，全球大不同。在北美，金融資產(chǎn)是主要?jiǎng)恿?，歐洲、亞洲以房地產(chǎn)最重要，南美則受美元匯率波動(dòng)影響。
 
中美貿(mào)易戰(zhàn)開白熱化，延燒到科技戰(zhàn)層次，明顯影響投資風(fēng)險(xiǎn)的變化，尤其以中國的超級富豪有八成認(rèn)為2018年的投資風(fēng)險(xiǎn)增加，連帶周邊與其工業(yè)生產(chǎn)有緊密關(guān)係的南韓、臺(tái)灣分別升高到71%、67%，遠(yuǎn)高於全球平均29%。
 
從國際政經(jīng)環(huán)境判斷2019年相較於過去，是否利於財(cái)富的創(chuàng)造、保存，62%的全球超級富豪都覺得「更困難」，臺(tái)灣略高於平均值，約67%，但美、中、港、星、韓都高逾七成，星、港甚至都超過八成。相對來說，樂觀地認(rèn)為「更容易」賺錢的，美國有21%，臺(tái)灣也有17%，且為亞洲最高值，反觀中、港都落到個(gè)位數(shù)，顯見與其他亞洲國家相比，「選邊站」已成為關(guān)鍵課題，但臺(tái)灣的超級富豪有信心可以從容應(yīng)對目前的兩強(qiáng)之爭。
 
進(jìn)一步調(diào)查各國超級富豪對於個(gè)人財(cái)富增加的看法時(shí)，臺(tái)灣2018年有50%的比例富豪表示財(cái)富增加，但2019年賺大錢的比例大幅拉升到75%，信心高張程度在亞洲只輸給馬、菲，甚至信心成長的比率全球第一。
 
值得注意的是，回歸到國內(nèi)政經(jīng)環(huán)境，跟同樣面對大選的西班牙的狀況一樣，臺(tái)灣富豪的信心直接掉到谷底，沒有富豪覺得國內(nèi)政經(jīng)環(huán)境會(huì)比2018年「更容易」創(chuàng)富、83%認(rèn)為會(huì)「更困難」。因此主動(dòng)管理、逆向操作、貨幣分析都是克服困境的取勝之道。
 
深陷脫歐漩渦的英國，以及美中貿(mào)易戰(zhàn)的核心，中、港認(rèn)為「更困難」創(chuàng)造、保存財(cái)富的比例都佔(zhàn)77%。反觀，美國雖也是大選當(dāng)前，但富豪老神在在，除了對國內(nèi)政經(jīng)環(huán)境覺得創(chuàng)造財(cái)富更困難的比例只有50%，低於全球平均的68%外，覺得「更容易」的更高達(dá)36%，堪稱鶴立雞群。美中貿(mào)易戰(zhàn)對各國的國內(nèi)政經(jīng)氣氛已形成截然不同的效應(yīng)。
 
?   資產(chǎn)配置策略
 
投資環(huán)境多變，影響富豪對於風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度轉(zhuǎn)變，以亞洲為例，2018年調(diào)查「風(fēng)險(xiǎn)偏好者」佔(zhàn)57%，是「風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者」整整三倍，但2019年調(diào)查結(jié)果，亞洲風(fēng)險(xiǎn)偏好者已經(jīng)降到42%，而規(guī)避者則從2018年的19%，增加到2019年的39%，多出一倍。
 
反應(yīng)在資產(chǎn)組合裡，臺(tái)灣富豪配置在債券、現(xiàn)金比例分別為30%、22%，均遠(yuǎn)高於全球、亞洲主要市場。而且2019年布局策略越趨保守，加碼現(xiàn)金的比例有64%，但私人產(chǎn)業(yè)投資、非自用的投資型不動(dòng)產(chǎn)可能會(huì)暫時(shí)觀望，而且處分投資型不動(dòng)產(chǎn)的比例拉高到14%。

黃舒衛(wèi)表示「現(xiàn)金為王」的策略明確，投資型房產(chǎn)獲利了結(jié)的氣氛濃厚，惟處分意願(yuàn)仍低於其他國家，惜售心態(tài)濃，因此價(jià)格下修機(jī)會(huì)小。
 
?   不動(dòng)產(chǎn)布局
 
根據(jù)本次調(diào)查，2018年全球超級富豪平均擁有2.9戶住宅，2019年則提升到3.6戶。沙烏地阿拉伯也比2018年多了一戶，以6.4戶居冠，而臺(tái)灣富豪住宅擁有的數(shù)量從4.3戶增加到5.4戶，排名晉升到全球第二名。自用住宅價(jià)值佔(zhàn)超級富豪財(cái)富的全球平均比例約32%，臺(tái)灣則為38%，中國甚至佔(zhàn)身家的一半，美國佔(zhàn)比最低，才18%。
 
未來一年購置國內(nèi)住宅的需求，全球富豪持平，但臺(tái)灣從22%降到全亞洲最低的16%。推估臺(tái)北市豪宅有250戶左右的潛在需求，若與近期每年交易220戶來看，再加上遞延買盤，預(yù)估豪宅交易價(jià)量尚稱平穩(wěn)。
 
投資型產(chǎn)品來說，71%的臺(tái)灣富豪在國內(nèi)有非自住、自用的房產(chǎn)投資，將近四成2018年還持續(xù)購入，但未來兩年只有22%有興趣加碼。相對來說，海外投資型需求持有比例有36%，2018年只剩15%購買，但未來兩年有興趣買進(jìn)的比例回升到兩成。整體來說，超級富豪未來兩年對於房產(chǎn)投資的意願(yuàn)，處於相對低檔。
 
?   財(cái)富移動(dòng)
 
目前全世界的超級富豪有36%已持有第二護(hù)照或雙重國籍，另外29%也考慮辦理，也就是有將近三分之二的超級富豪未來可以全球趴趴走，輕鬆地把資產(chǎn)、家人都安頓在海外，另外有26%的考慮永久移民，比2018年的21%高。
 
除了移民之外，海外留學(xué)也是主要的自住需求來源。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)是臺(tái)灣富豪把子女送出海外、學(xué)歷鍍金的比例，是調(diào)查的國家第一名，國、中小階段送出國的比例高達(dá)72%，大學(xué)則更高達(dá)82%，遠(yuǎn)高於全球及亞洲標(biāo)準(zhǔn)。
 
根據(jù)財(cái)富報(bào)告調(diào)查，全球富豪持有海外住宅的比例約42%，其中沙烏地阿拉伯、阿聯(lián)購置比例最高，超過七成。亞太地區(qū)以印尼最多，香港居次，臺(tái)灣第三，約40%。
 
而美國、澳洲、新加坡、英國這些資本先進(jìn)、法制健全、基礎(chǔ)建設(shè)完整、教育制度佳的國家都是臺(tái)灣富豪移民首選，新加坡則是少數(shù)的亞洲國家，在超級富豪眼中，喜好程度甚至已超過英國、加拿大。
 
最特殊的是，臺(tái)灣富豪偏好的國家裡，中國無論在投資、移居都是重要選項(xiàng)，均佔(zhàn)27%。以移居為例，遠(yuǎn)高於第二、三、四名的南韓的10%、菲律賓的6%、香港的5%。在中國經(jīng)濟(jì)崛起後，越來越多的就學(xué)、就業(yè)、婚姻、養(yǎng)老等機(jī)會(huì)，都提供國人另類選擇，不容忽視。
 
另外，臺(tái)灣超級富豪有興趣投資馬來西亞的比例也是全球第一，間接引導(dǎo)國內(nèi)建商、房仲龍頭跨境插旗。
 
黃舒衛(wèi)表示，過去海外置產(chǎn)以留學(xué)、工作等第二居所為大宗，近期則以投資、找尋政經(jīng)環(huán)境穩(wěn)定的國家作為資金避風(fēng)港為主流，所以海外投資型的潛在買方增加到20%。然而，目前海外住宅市場多變，且國人加重對現(xiàn)金的偏好，因此未來兩年臺(tái)灣富豪購置海外住宅的比例腰斬至9%。
 
?   商用市場分析
 
瑞普萊坊副總經(jīng)理蘇銳強(qiáng)表示，2018年第三季為止，全球商用不動(dòng)產(chǎn)年交易金額約9,074億美元，尚不及QE退場前的9,700億規(guī)模。更比不上金融海嘯前的1.04兆億元。但投資環(huán)境的低利率、資本管制的鬆綁，以及全球儲(chǔ)蓄、大型地產(chǎn)基金的不斷增長等外在有利條件。另外，業(yè)內(nèi)的績效優(yōu)勢、增值機(jī)會(huì)，以及更多創(chuàng)造流動(dòng)性及不可替代性的誘因，都推動(dòng)市場持續(xù)成長，也吸引更多私人及未上市公司參與商用不動(dòng)產(chǎn)的投資。雖然主要投資人以機(jī)構(gòu)法人為主，佔(zhàn)42%，但私人及未上市公司佔(zhàn)比已達(dá)32%，位居第二。
 
美國是全球商用地產(chǎn)投資的主要舞臺(tái)，2018年成交金額約4,140億美元，其次為英國的760億美元。但私人投資除了名次仍以美、英為首之外，買方來源結(jié)構(gòu)大不同。英國受脫歐影響，英鎊、房價(jià)修正過程引入更多國際資本，62%的交易金額是著眼於長期布局，憑藉外幣購買力優(yōu)勢進(jìn)入這個(gè)過去高不可攀，但現(xiàn)在處於雙重折扣的高端市場。
 
蘇銳強(qiáng)分析，商業(yè)地產(chǎn)投資有三大亮點(diǎn)：
 
最熱門的還是辦公室，但市中心價(jià)格高又一屋難求，因此郊區(qū)、次級辦公室，乃至於改造傳統(tǒng)或零售空間成為共享辦公室，都是新的投資策略。
 
其次，布局城市邊緣、高收益次級資產(chǎn)，打造電商及各類物流設(shè)施所需的優(yōu)質(zhì)「最後一哩」物流設(shè)施，也是工業(yè)投資新顯學(xué)。
 
最後，私人資本投資最大的項(xiàng)目是出租公寓。蘇銳強(qiáng)說明，全球市場投資出租公寓比例是22%，私人資本則高達(dá)35%，是最重要的投資標(biāo)的。在房價(jià)居高不下、年輕族群購屋意願(yuàn)變低的狀況下，投資出租公寓不但可以克服市場週期變化，達(dá)到避險(xiǎn)功能，還進(jìn)一步能促進(jìn)周邊社區(qū)零售、辦公市場的穩(wěn)定，甚至創(chuàng)造需求，一直是歐美商用市場的不敗選項(xiàng)，值得臺(tái)灣投資人思考。
 
?   2018萊坊國際豪宅指數(shù)100
 
獨(dú)家的全球百大城市豪宅指數(shù)追蹤全球前100大城市豪宅的價(jià)格趨勢。2018年全球豪宅市場進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)，僅微漲1.3%，低於前一年的2.1%，是2012年以來最低，而過去編制12年的國際豪宅指數(shù)排名首位從未低於21%，且漲幅雙位數(shù)的城市只剩五個(gè)，不及一年前的一半，顯示整體走向趨緩、趨同。
 
四分之三的城市出現(xiàn)平穩(wěn)或增長趨勢，但過去帶頭猛漲兩成以上的中國各城市紛紛退下，取而代之的是歐洲城市。馬尼拉因?yàn)楣┙o不足、經(jīng)濟(jì)成長快速，再加上外僑投資，豪宅價(jià)格成長11.1%，全球第一。
 
雖然新興市場的資金亟需流向安全避風(fēng)港，但更多的政府管制，都消弭了極端現(xiàn)象。舉例來說，溫哥華實(shí)施最嚴(yán)格的法規(guī)，包括：提高非本土居民印花稅、徵收投機(jī)和空置稅、學(xué)區(qū)稅，一舉將購屋的實(shí)質(zhì)稅率從3.4%，提升到23.4%。蘇銳強(qiáng)表示，唯一特例就是倫敦豪宅的價(jià)格、匯率雙重紅利，已抵銷增稅壓力，即將觸動(dòng)反彈契機(jī)。
 
展望2019年全球市場豪宅表現(xiàn)，在中國資本管制的衝擊逐漸被消化，再加上各國管制態(tài)勢已嚴(yán)，市場漸穩(wěn)。紐約、倫敦止跌可期，溫哥華更跌深反彈3%，而馬德里、柏林亦將持穩(wěn)、小漲6%。金融市場波動(dòng)大，最後建議海外投資應(yīng)同時(shí)把貨幣因素列為關(guān)鍵策略。
 
臺(tái)北市豪宅市場在2013年第三季開始價(jià)格下修，總降幅達(dá)23.8%之後，2018年跌幅放緩至1.5%。黃舒衛(wèi)表示市場交易動(dòng)能來自2016年之後肥咖條款、CRS等資金回流，且七成以上交易量發(fā)生在建商掌握的新成屋，在新供給量大、價(jià)格壓抑下，加速中古豪宅價(jià)格修正，刺激換屋、置產(chǎn)買方從2017年逢低進(jìn)場，撐穩(wěn)市場。目前市場交易量回穩(wěn)，又有新的頂級豪宅創(chuàng)價(jià)，2019年豪宅價(jià)格有機(jī)會(huì)繼2018年盤整完畢後，小彈3%。
 
註：超高淨(jìng)值人士：即扣除自住物業(yè)後，資產(chǎn)淨(jìng)值達(dá)3千萬美元或以上的人士。