【MyGoNews蕭又安/專(zhuān)題報(bào)導(dǎo)】「我們這代年輕人不追求什麼生活品質(zhì)，努力賺錢(qián)維持最起碼的生活，但儘管如此，省下來(lái)的積蓄，依舊讓買(mǎi)房這件事對(duì)於我們還是有很遙遠(yuǎn)的距離！」根據(jù)內(nèi)政部2019年11月12日發(fā)佈的六都房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房?jī)r(jià)所得比為8.79倍(民眾必須不吃不喝8.79年才能買(mǎi)房)，臺(tái)北市14.45倍最高，高雄市也有7.68倍(表1)。
 
地上權(quán)住宅，讓房?jī)r(jià)所得比變合理
 
《世界銀行》指出，發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)所得比在1.8~5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3~6倍之間，比值越大，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低。如果按照內(nèi)政部公佈的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)所得比數(shù)據(jù)來(lái)看，臺(tái)灣高房?jī)r(jià)的確很驚人。但是，當(dāng)「買(mǎi)房不買(mǎi)地」的可分割地上權(quán)住宅產(chǎn)品推出之後，通常以市價(jià)6-7折銷(xiāo)售，相對(duì)於房?jī)r(jià)所得比而言，等於是直接跟著打6折。以高雄為例，2019年Q2統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)所得比為7.68倍，地上權(quán)產(chǎn)品以6折價(jià)購(gòu)買(mǎi)，房?jī)r(jià)所得比立刻降低為4.6倍，直接進(jìn)入《世界銀行》研究，發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)所得比在1.8~5.5倍之間的標(biāo)準(zhǔn)，也符合發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3~6倍之間，地上權(quán)住宅提供合理的房?jī)r(jià)所得比，大幅降低置產(chǎn)壓力，在政府新的建築法規(guī)限制下，建築品質(zhì)不會(huì)因?yàn)楸阋硕蛘劭邸?br />  
地上權(quán)住宅，臺(tái)灣跟進(jìn)新加坡模式
 
新加坡、香港、韓國(guó)、日本、荷蘭等國(guó)家，地上權(quán)住宅已行之有年，約可分為兩種模式。其中一種是歐洲(荷蘭)只租不賣(mài)的「社會(huì)住宅」，目前臺(tái)灣各縣市政府推動(dòng)的社會(huì)住宅就是這類(lèi)概念。另一種是承購(gòu)人可以購(gòu)買(mǎi)建築物所有權(quán)及租賃土地的地上權(quán)，這類(lèi)地上權(quán)在新加坡、香港等地稱(chēng)為「組屋」，臺(tái)灣民間建設(shè)公司投資興建的地上權(quán)建築，就是這類(lèi)型產(chǎn)品(表2)。現(xiàn)在新加坡，87.5％的居民都住在組屋(地上權(quán)住宅)內(nèi)。
 
地上權(quán)建築，售價(jià)低於行情6-7成
 
新加坡的地上權(quán)建築，是建屋發(fā)展局無(wú)償?shù)玫秸畡潛芡恋蒯幔耖g房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地批租，有償獲得土地使用權(quán)。這與臺(tái)灣建商向地方政府標(biāo)租土地，興建住宅「銷(xiāo)售建築物所有權(quán)、租賃土地使用權(quán)」的概念一樣，由於建商省掉購(gòu)買(mǎi)土地成本，自然反映在建築銷(xiāo)售價(jià)格之上，地上權(quán)建築才會(huì)以低於市價(jià)約6-7成的行情銷(xiāo)售。政府通過(guò)這種方式，在一定程度上照顧了首購(gòu)、換屋族的利益。
 
買(mǎi)房壓力「輕」，首購(gòu)「很有感」
 
該怎麼看待地上權(quán)的建築產(chǎn)品？以總價(jià)500萬(wàn)元的住宅為例，自備款3成，從預(yù)售到交屋要準(zhǔn)備150萬(wàn)元，再扛20年350萬(wàn)元的銀行貸款。但是，地上權(quán)相同面積的住宅可以用6-7折購(gòu)入，總價(jià)只要約300-350萬(wàn)元，自備款約90-105萬(wàn)元，20年銀行貸款只有210-245萬(wàn)元，這中間的差異對(duì)於首購(gòu)族是很有感覺(jué)的。
 
租房？買(mǎi)房？這筆帳提前算清楚
 
有個(gè)實(shí)際的例子是這樣的，小珍今年35歲，月入4萬(wàn)元左右，在高雄三民區(qū)租屋5年，2房2廳1衛(wèi)每月租金1萬(wàn)6，但是，房東想賣(mài)房子，問(wèn)她願(yuàn)不願(yuàn)意買(mǎi)？小珍喜歡這房子，也已熟悉區(qū)域生活，她認(rèn)為租房比較省，可讓現(xiàn)在的日子過(guò)得比較舒服，但是，10年中古屋房東開(kāi)的價(jià)格並不便宜，如果不買(mǎi)，面臨又得搬家、換新環(huán)境...她為「買(mǎi)房？租房？」糾結(jié)中。
 
租房一輩子，真的比較好嗎？
 
以短期來(lái)看，租屋支出當(dāng)然比買(mǎi)屋省，但小珍才35歲，以臺(tái)灣平均壽命83.7歲計(jì)算，她還要再租48年，同樣以1萬(wàn)6的房租計(jì)算(碰到不漲價(jià)的好房東)，她這輩子房租還要922萬(wàn)元。現(xiàn)在年輕人偏向「寧可租房一輩子，等同分期降低資金壓力，也要保住好的生活品質(zhì)?！沟亲夥恳惠呑樱贻p也許還不錯(cuò)，但是中老年過(guò)後，真的比較好嗎？房子的價(jià)值，不能只用買(mǎi)賣(mài)當(dāng)時(shí)的帳面數(shù)字來(lái)算，與其一輩子付房租，何不給自己多一點(diǎn)選擇機(jī)會(huì)，採(cǎi)取「先求有、再求好」的方式，選擇輕鬆付款、地段合適、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的預(yù)售屋，以「分期存房」的概念進(jìn)場(chǎng)呢？而品質(zhì)相同、價(jià)錢(qián)更優(yōu)惠的地上權(quán)住宅，就是值得考量的產(chǎn)品。
 
「買(mǎi)房、租房」是人生重要關(guān)鍵時(shí)刻
 
也許有人羨慕「租屋族」沒(méi)有房貸壓力，可以開(kāi)心出國(guó)享受人生，但年紀(jì)增長(zhǎng)後，「租屋族」依舊會(huì)面臨因?yàn)榉孔鉂q價(jià)或房東收回房子，而必須不斷地?fù)Q房、換生活環(huán)境?！纲I(mǎi)房、租房」是人生的重要關(guān)鍵時(shí)刻，年輕時(shí)的選擇，關(guān)係到年紀(jì)增長(zhǎng)後的生活形態(tài)，不管你是咬牙硬撐買(mǎi)屋，還是想一輩子付租金到老，你必須清楚自己在「租」或「買(mǎi)」的選擇之間，享受當(dāng)下的同時(shí)，為自己的未來(lái)留了什麼？
 
你終究是要買(mǎi)房的，那為何不一開(kāi)始就買(mǎi)？
 
有一個(gè)汽車(chē)廣告「你終究要開(kāi)歐洲車(chē)的，那為什麼不一開(kāi)始就開(kāi)？」房地產(chǎn)也是一樣，除非你下定決定租屋到老，否則，「你終究是要買(mǎi)房的，那為什麼不一開(kāi)始就買(mǎi)？」但是房?jī)r(jià)貴，負(fù)擔(dān)壓力大，那麼在亞洲市場(chǎng)行之多年的地上權(quán)住宅引進(jìn)臺(tái)灣，房?jī)r(jià)打折、負(fù)擔(dān)降低，該買(mǎi)房了嗎？你自己做決定。
 
給小珍的建議???
 
高雄三民區(qū)「河堤世界」70年地上權(quán)預(yù)售建案，2房含車(chē)位總價(jià)約500萬(wàn)元，3年工程期自備款慢慢付，完工還可以居住67年(804個(gè)月)，用過(guò)去的房租支出付銀行貸款，就可以享有自己的居家新天地，費(fèi)用不增加，居住品質(zhì)更好。等到有能力換房，市場(chǎng)調(diào)查這戶格局的租金可達(dá)2萬(wàn)元，未來(lái)可以晉階做房東。