【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北市的信義計(jì)畫區(qū)內(nèi)自1980年代開發(fā)至今已達(dá)40年，現(xiàn)有及興建中大樓共有約44幢商業(yè)/辦公大樓，樓地板總面積近百萬坪。如加上設(shè)計(jì)中及2019年11月甫標(biāo)出的「信義行政中心」地上權(quán)案、及3月底招標(biāo)的「世貿(mào)三館」等二案重建後，信義計(jì)畫區(qū)高樓樓地板面積(不含住宅)即將突破百萬坪里程碑。
 
隨著近期信義區(qū)幾處地上權(quán)的標(biāo)售，信義計(jì)畫區(qū)這個(gè)堪稱「皇冠中的鑽石」再次翹足引領(lǐng)，吸引眾家投資大咖目光。宏大國(guó)際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理表示，信義計(jì)畫區(qū)現(xiàn)有及興建中、規(guī)劃中大樓共有約46幢商業(yè)/辦公大樓，包括21幢辦公(含行政大樓)、17幢商場(chǎng)、8幢旅館等，樓地板總面積約986,000坪，如加上近期信義行政中心及世貿(mào)三館地上權(quán)案重建，信義計(jì)畫區(qū)高樓將突破百萬坪。目前信義區(qū)前三大高樓基地都屬於地上權(quán)模式，分別是臺(tái)北101、南山廣場(chǎng)及富邦信義總部三案。由於臺(tái)北市中心土地取得困難，在近年地上權(quán)招商策略調(diào)整地租為部分固定、部分浮動(dòng)，且地價(jià)調(diào)幅趨於穩(wěn)定之後，地上權(quán)開發(fā)案可謂是投資開發(fā)者的最佳替代方案。
 
陳益盛指出最具比較性的三個(gè)地上權(quán)案則以臺(tái)北101、南山廣場(chǎng)及信義行政中心等，屬同區(qū)塊不同時(shí)期的三件個(gè)案，可以約略探究出歷年來的地價(jià)漲幅及變化。其中臺(tái)北101因取得時(shí)間較早成本最低，地上權(quán)價(jià)格每坪僅約225.8萬，南山廣場(chǎng)約502萬，信義行政中心約744.2萬。
 
以宏大多年在信義區(qū)幾處大型個(gè)案的估價(jià)及顧問經(jīng)驗(yàn)，陳益盛概估「世貿(mào)三館」地上權(quán)案權(quán)利金底價(jià)加上地租後，成本回推年投報(bào)率該估約可達(dá)4~5％之甫，優(yōu)於北市一般所有權(quán)性質(zhì)商辦的2.4~2.5％，只是地上權(quán)案50~70年期屆滿須歸還政府，因此最適合資金滿手的金控壽險(xiǎn)業(yè)者、或現(xiàn)金流充裕的開發(fā)商。
 
目前信義計(jì)畫區(qū)內(nèi)百貨商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，由於北市優(yōu)質(zhì)商辦空間仍短缺，未來開發(fā)案應(yīng)傾向商辦比重較高的商業(yè)大樓，如規(guī)畫商場(chǎng)則勢(shì)必具特色主題性、娛樂性的規(guī)劃，再搭配商店街的形式，才能在眾多競(jìng)爭(zhēng)中吸引來客量。至於旅館市場(chǎng)，近二年陸客來客明顯下滑，取而代之的是日、韓、港、澳及東協(xié)，如要吸引高端客層仍以美、歐及東北亞、陸客自由行等族群，先從臺(tái)灣拉高國(guó)際能見度，吸引外資來臺(tái)投資勢(shì)，再加入國(guó)際連鎖酒店體系、搭配超優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來提高住房率。以上三大類產(chǎn)業(yè)各具挑戰(zhàn)，考驗(yàn)投資者的智慧、魄力與眼光。