【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】受到新冠肺炎衝擊，2020年第1季商用不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)觀(guān)望心態(tài)濃厚，促使買(mǎi)氣較2019年大跌，第1季交易額為129億元，約為2019年同期的6成。但土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)則相對(duì)熱絡(luò)，首季因有世貿(mào)三館地上權(quán)挹注，單季交易額一舉衝破800億元，再創(chuàng)歷史新高。
 
依高力國(guó)際研究部統(tǒng)計(jì)，2020年第一季商用不動(dòng)產(chǎn)交易達(dá)129億元，交易類(lèi)型仍以工業(yè)地產(chǎn)為主力，首季交易額為103.9億元，佔(zhàn)首季比重逾80％；其次則是辦公室、交易額約13.4億元，不過(guò)各類(lèi)型商用不動(dòng)產(chǎn)中僅零售店面本季7.9億元，相較2019年同期增加，其餘類(lèi)型均呈現(xiàn)衰退格局。本季商用不動(dòng)產(chǎn)最大推力仍是自用目的為主的製造業(yè)，出手金額約65億元，佔(zhàn)整體比重約50％；金融保險(xiǎn)也出手11.2億元，為第三大買(mǎi)家。
 
疫情嚴(yán)重衝擊亞太區(qū)商用不動(dòng)產(chǎn) 首季交易額萎縮逾5成
 
高力國(guó)際資本市場(chǎng)執(zhí)行董事黃正忠認(rèn)為，新冠肺炎疫情對(duì)於亞太地區(qū)商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)衝擊明顯，導(dǎo)致首季投資停滯、交易量大幅萎縮。根據(jù)高力國(guó)際引述Real Capital Analysis機(jī)構(gòu)調(diào)查資料顯示，2019年亞太區(qū)的商用不動(dòng)產(chǎn)投資達(dá)到最高點(diǎn)，光是2019年第1季便有2,818億美元的跨境交易量，但2020年受到疫情衝擊，首季僅有1,293億美元，萎縮幅度逾5成。
 
而本次新冠肺炎疫情對(duì)於東亞地區(qū)各類(lèi)商用不動(dòng)產(chǎn)的影響，高力國(guó)際認(rèn)為辦公室方面最直接的影響為企業(yè)普遍放緩擴(kuò)編與增租計(jì)畫(huà)，以洽談續(xù)約為主。進(jìn)一步觀(guān)察幾個(gè)主要城市，東京與臺(tái)北因2020年度新增供給有限，空置率及租金衝擊相對(duì)較?。坏从^(guān)中國(guó)大陸及香港因一連串美中貿(mào)易、反送中抗?fàn)幖褒嫶笮略龉┙o影響，空置率將上升而租金將下滑。
 
零售部分則因減少外出消費(fèi)與集會(huì)接觸，大幅衝擊實(shí)體零售、餐飲與會(huì)展產(chǎn)業(yè)，至於民生必需品的搶購(gòu)則反向提高量販及超市營(yíng)業(yè)額。旅館營(yíng)運(yùn)則因國(guó)際旅遊及入境限令、國(guó)際洽商暫緩，各國(guó)旅遊人次大幅下滑，中小型旅館營(yíng)運(yùn)恐將面臨資金周轉(zhuǎn)不易，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)運(yùn)品牌重新洗牌。
 
近一個(gè)月隨著各國(guó)旅遊禁令的實(shí)施，及全球快速蔓延的疫情，臺(tái)灣桃園機(jī)場(chǎng)出入境人次大幅減少，2020年3月份以來(lái)運(yùn)量再創(chuàng)新低，平均每日入境人次僅2,000-3,000人，不足2019年同期的10％。民眾減少外出消費(fèi)及接觸，更明顯反應(yīng)在臺(tái)灣2月份的零售營(yíng)業(yè)額，百貨業(yè)營(yíng)業(yè)額大減36％、餐飲業(yè)則減少30％；電子購(gòu)物反而成為主要消費(fèi)管道，營(yíng)業(yè)額小幅成長(zhǎng)0.4％。此外，高力國(guó)際也發(fā)現(xiàn)，與消費(fèi)、運(yùn)輸、觀(guān)光旅遊業(yè)相關(guān)等128家臺(tái)灣上市櫃公司，2月份營(yíng)收同樣大幅下降，平均跌幅約3成。
 
首季土地買(mǎi)氣仍熱 世貿(mào)三館加持使交易額創(chuàng)歷史新高點(diǎn)
 
雖然商用不動(dòng)產(chǎn)投資動(dòng)能受到疫情衝擊，但土地買(mǎi)氣仍相對(duì)強(qiáng)勁，高力國(guó)際研究部統(tǒng)計(jì)2020年第1季成交總額因有世貿(mào)三館的挹注，單季土地成交額高達(dá)842億元，為調(diào)查以來(lái)歷史新高。高力國(guó)際研究部董事梁儀盈分析，土地為建商及廠(chǎng)商生產(chǎn)長(zhǎng)期必備原料，較不受短期衝擊，因此土地交易依然熱絡(luò)，尤其六都土地交易更貢獻(xiàn)了全臺(tái)96％的交易量，顯見(jiàn)各方人馬持續(xù)布局六都的企圖心，尤其精華地段更是如此。
 
而信義區(qū)指標(biāo)大案世貿(mào)三館地上權(quán)吸引四家金融壽險(xiǎn)業(yè)進(jìn)場(chǎng)，最後由南山人壽以312.76億元順利得標(biāo)，換算每坪地上權(quán)單價(jià)約644萬(wàn)元/坪，這也是南山人壽繼南山廣場(chǎng)，以及2019年信義行政中心後，再次搶進(jìn)信義計(jì)畫(huà)區(qū)；合計(jì)南山人壽已斥資741.45億元的購(gòu)地成本於信義區(qū)獵地。高力國(guó)際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍認(rèn)為土地為長(zhǎng)期儲(chǔ)備的操作策略，尤其世貿(mào)三館又是臺(tái)北市信義計(jì)畫(huà)區(qū)內(nèi)稀有的地段，加以基地方整商業(yè)開(kāi)發(fā)可塑性高，本次順利吸引四封標(biāo)單，仍代表投資人及開(kāi)發(fā)商對(duì)於長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)仍具信心，而未受到短期疫情紛擾的影響。
 
以全臺(tái)來(lái)看，臺(tái)北市因有指標(biāo)大案的加持，穩(wěn)居第一季土地交易王，總交易金額達(dá)466億元，除了世貿(mào)三館之外，北投與南港等新興發(fā)展區(qū)也持續(xù)吸引建商目光。其次為臺(tái)中市的164億元，光是七期的交易總額便達(dá)134億元，佔(zhàn)全臺(tái)中市比重約82％，其中以興富發(fā)斥資85.76億元標(biāo)得臺(tái)中市惠國(guó)段土地為刷新臺(tái)中市土地成交新紀(jì)錄。至於買(mǎi)進(jìn)土地用途，其中非住宅區(qū)土地交易額達(dá)598億元，占整體超過(guò)7成。
 
降息塑造最低率環(huán)境，助於穩(wěn)定市場(chǎng)，待疫情和緩後，市場(chǎng)可望反彈
 
整體而言，黃正忠認(rèn)為本次新冠肺炎疫情使得投資人觀(guān)望期較長(zhǎng)，影響決策速度；在市場(chǎng)持續(xù)盤(pán)整下，商用不動(dòng)產(chǎn)可望有較大的議價(jià)空間。各研究機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)全球暨臺(tái)灣2020年的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)預(yù)測(cè)，各國(guó)央行也紛採(cǎi)寬鬆貨幣及財(cái)政政策，以刺激市場(chǎng)；臺(tái)灣央行同樣將重貼現(xiàn)率降至1.125％，為2008年以來(lái)最低利環(huán)境，高力國(guó)際認(rèn)為此舉也是穩(wěn)定市場(chǎng)，信心喊話(huà)的表現(xiàn)。
 
投資策略上，劉學(xué)龍也建議臺(tái)北市辦公室相對(duì)供需穩(wěn)定，仍為短期穩(wěn)健保守投資，以及企業(yè)自用置產(chǎn)首選；近年電子購(gòu)物也成為民眾消費(fèi)主要管道之一，2019年?duì)I業(yè)額更突破2,000億元大關(guān)，平均年成長(zhǎng)率高達(dá)8％，如此快速的成長(zhǎng)更推升倉(cāng)儲(chǔ)需求，可望帶動(dòng)帶動(dòng)冷鏈物流、智能物流新商機(jī)；而因應(yīng)雲(yún)端運(yùn)算、居家辦公與遠(yuǎn)端會(huì)議的需求增加，以及5G時(shí)代快速發(fā)展，data center可望成為新投資契機(jī)。此外，各地製造業(yè)因疫情面臨關(guān)廠(chǎng)危機(jī)，廠(chǎng)商調(diào)整全球產(chǎn)能分配的策略將持續(xù)，以預(yù)防供應(yīng)鏈中斷，臺(tái)灣可望持續(xù)吸引高階製程設(shè)廠(chǎng)，持續(xù)增加對(duì)於工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求。
 
反觀(guān)觀(guān)光休閒及實(shí)體店面因消費(fèi)活動(dòng)大幅縮減，因旅館及零售業(yè)營(yíng)運(yùn)壓力加大，已有業(yè)者實(shí)施營(yíng)運(yùn)時(shí)間調(diào)整及無(wú)薪假，預(yù)期將再有一波旅館及店面出售潮，建議投資人在低利環(huán)境下，宜提早佈局。