李同榮：政府房市政策的「錯(cuò)」與「亂」 

最近政府為了抑制房?jī)r(jià)消除民怨，在經(jīng)建會(huì)匆促成軍的『健全房屋市場(chǎng)方案』決策下，各部門想盡各種方法要迎合達(dá)成上級(jí)要求的目標(biāo)，其中最引人注目的是央行的打擊炒房政策與內(nèi)政部的資訊透明化政策，央行的針對(duì)性信用緊縮(針對(duì)區(qū)域與短線炒作對(duì)象)在短期內(nèi)顯然有點(diǎn)奏效，只要短線投資者銳減兩成，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)趨緩。

但是市場(chǎng)是由供需決定價(jià)格，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，有如颱風(fēng)來(lái)襲，避風(fēng)港躲滿漁船，等待時(shí)機(jī)還是會(huì)重新出航，因此，政府若不從房?jī)r(jià)的供需面調(diào)整與加速交通建設(shè)、擴(kuò)大都會(huì)板塊，調(diào)解人口集中、等治本措施著手，中長(zhǎng)期大臺(tái)北都會(huì)仍然有房?jī)r(jià)衝出的隱憂，這完全不是光靠政策打壓或資訊透明化所能掌控。

談到資訊透明化，我們必須認(rèn)清一般購(gòu)屋大眾對(duì)房?jī)r(jià)資訊只有閱讀能力，卻缺乏解讀能力，假如只靠片面的資訊提供，可能造成購(gòu)屋者錯(cuò)誤的自行解讀與錯(cuò)誤的投資決策。例如，最近營(yíng)建署公布的e點(diǎn)通網(wǎng)站，引用金融聯(lián)合徵信中心銀行貸款作業(yè)的成交資訊，雖然立意良苦，但我們發(fā)現(xiàn)幾項(xiàng)缺點(diǎn)必須提醒購(gòu)屋大眾，否則錯(cuò)誤解讀資訊反而造成錯(cuò)誤的購(gòu)屋決策，屆時(shí)就不是官員們所說(shuō)的『聊勝於無(wú)』，而是消費(fèi)者所感受的『寧缺勿爛』。
 

首先，從資訊來(lái)源分析，聯(lián)徵中心所提供給營(yíng)建署的資料，乃前一季以前之銀行貸款作業(yè)交易雙方所提供的契約成交價(jià)，顯然這中間購(gòu)屋者為了提高貸款額度，成交價(jià)一定有虛報(bào)的空間，更何況若其中有三成是短線投資，提供出來(lái)的成交價(jià)一定會(huì)更加偏高，加上超過(guò)一季的資訊對(duì)成交價(jià)的偏離幅度就會(huì)達(dá)5%~10%以上，這樣的資訊來(lái)源與時(shí)間點(diǎn)落差，就是現(xiàn)階段資訊透明化呈現(xiàn)可信度的盲點(diǎn)。

其次，我們從搜尋的區(qū)段與物件發(fā)現(xiàn)，e點(diǎn)通提供的搜尋區(qū)段是個(gè)模糊的範(fàn)圍與模糊的十分位價(jià)格呈現(xiàn)概念，例如榮總特區(qū)附近
就涵蓋天母西路、石牌路，一邊是天母、一邊是北投，沒(méi)有揭露路段，兩邊房?jī)r(jià)落差極大，實(shí)在讓一般購(gòu)屋者無(wú)從判斷，更何況一般資訊揭露無(wú)法提供到土地持分等細(xì)項(xiàng)資料，也因此對(duì)於同一區(qū)段同樣是老公寓的價(jià)格，有1坪60萬(wàn)也有1坪100萬(wàn)的懸殊差距，這是一般購(gòu)屋大眾無(wú)法從簡(jiǎn)單片面資訊所能判斷的重要關(guān)鍵。

因此，提供資訊的一方實(shí)在有解讀與分析的能力與責(zé)任必要。其實(shí)，若能有各都會(huì)的房?jī)r(jià)指數(shù)定期揭露與各行政區(qū)的季線月線指數(shù)分析，就能大幅提高購(gòu)屋大眾對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的解讀能力，政府何必一定要像美國(guó)一樣，非要詳細(xì)門牌的成交資訊呢？畢竟美國(guó)是建立在很完善的實(shí)價(jià)課稅之基礎(chǔ)上，才能將一切成交資訊公開(kāi)化。
 

再?gòu)念A(yù)售屋方面分析，政府希望資訊透明化所做的分價(jià)政策，主附屬建物分價(jià)揭露甚至雨遮是否登錄問(wèn)題，雖然用意在讓資訊更透明，但對(duì)抑制房?jī)r(jià)是一點(diǎn)效果也沒(méi)有，反而有助漲房?jī)r(jià)之弊端出現(xiàn)，因?yàn)榻ㄉ提槍?duì)要推出的標(biāo)的會(huì)因當(dāng)?shù)匦枨鬆顟B(tài)擬定總銷計(jì)畫金額，在總價(jià)不變的狀態(tài)下，主建物的單價(jià)就無(wú)形中被拉高，對(duì)市場(chǎng)行情就容易產(chǎn)生誤導(dǎo)效應(yīng)，就算雨遮不登錄，但在分母不變下，分子就有互相排擠效應(yīng)，原來(lái)單價(jià)1坪100萬(wàn)的房?jī)r(jià)就被拉高到130萬(wàn)以上(以主建物做計(jì)算標(biāo)準(zhǔn))，這樣雖然資訊透明了，但到底最終效應(yīng)是『抑制房?jī)r(jià)』還是『助漲房?jī)r(jià)』？

另外，政府的多頭馬車也是讓民眾無(wú)所適從，資訊透明化營(yíng)建署要做，地政司也要做，營(yíng)建署有e點(diǎn)通，地政司有eHouse，各縣市地政處又有不同的e 網(wǎng)站，功能雷同重複投資但效果卻奇差。我們建議經(jīng)建會(huì)應(yīng)該重新檢討『健全房屋市場(chǎng)方案』，將『修改不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l例第四章明訂仲介業(yè)者要提報(bào)買賣交易成交價(jià)』之不當(dāng)決策徹底刪除，政府不敢做的事要民間業(yè)者身先士卒，實(shí)在無(wú)法理解。

何況，既然要業(yè)者提供的成交資訊是區(qū)段行情，其品質(zhì)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性勢(shì)必造成民眾質(zhì)疑，政府不同部門重複公佈的不同的成交資訊，其真真假假更讓購(gòu)屋民眾實(shí)在無(wú)所適從，也讓民眾質(zhì)疑政府的執(zhí)政能力，我們更應(yīng)全民監(jiān)督政府的重複投資是否有人應(yīng)負(fù)起不當(dāng)決策的政治責(zé)任。
 

我們認(rèn)同資訊透明化是民眾的期許，但絕對(duì)不能與抑制房?jī)r(jià)劃上等號(hào)，政府要做的是讓資訊呈現(xiàn)客觀性多元性，而不是聊勝於無(wú)的態(tài)度，要準(zhǔn)確的資訊化必須從交易流程與稅賦制度從長(zhǎng)計(jì)議的改革，在稅賦改革的配套措施需完備，還要顧及不增加增值稅的基準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā)，讓業(yè)者與交易大眾都能接受下逐步推動(dòng)，而不是為了選舉以急就章的草率政策以為可以呼攏選民，那就低估選民的智慧。

我們肯定央行的針對(duì)性打擊炒房政策，但這些都是治標(biāo)不治本的無(wú)奈政策，類似北市都更獎(jiǎng)勵(lì)提高的政策落實(shí)，以及北縣環(huán)線交通捷運(yùn)或延伸線的加速建設(shè)，才是疏緩人口集中調(diào)解供需的治本政策。我們期待政府作的是抒解供需的長(zhǎng)期有效政策，而不是為選舉所做的表面政策，英明的政府該重新檢討經(jīng)建會(huì)的『健全房屋市場(chǎng)方案』，尤其是一無(wú)是處的『資訊透明化』政策，那將是一個(gè)誤導(dǎo)民眾做錯(cuò)誤判斷的『資訊透明化』決策。

最後，我要提醒購(gòu)屋大眾，無(wú)論成交行情如何透明，資訊只供閱讀，最好是要經(jīng)過(guò)專家協(xié)助解讀，在買屋的同時(shí)，要清楚的要求不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)提供更詳盡的物件細(xì)項(xiàng)資料與不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書，例如前置移轉(zhuǎn)的時(shí)間、次數(shù)、屋主的身份、土地持分大小、附近成交的價(jià)格......都是經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該如實(shí)告知的基本義務(wù)，因?yàn)樵诙唐陂g內(nèi)多次移轉(zhuǎn)，就可推斷該房屋是短線炒作的標(biāo)的。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)範(fàn)，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人本來(lái)就有義務(wù)提供銷售物件附近的最新成交行情，只是大都數(shù)購(gòu)屋者不會(huì)主動(dòng)要求，有些經(jīng)紀(jì)人也不會(huì)主動(dòng)提供，或提供的只是片段的或篩選過(guò)的片面資訊，因此，購(gòu)屋者應(yīng)多找?guī)准也粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，多比較幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人所提出的資訊可信度，就能選出可依賴的專家，成為你的購(gòu)屋顧問(wèn)，並能專門站在買方立場(chǎng)，協(xié)助你解讀與評(píng)估不同的區(qū)段與不同的物件之成交價(jià)落差的因素何在，更重要的是消費(fèi)者要勤做功課，多主動(dòng)到各網(wǎng)站搜尋資訊，以自己的智慧與蒐集的資訊加以判斷，才能避免落入資訊透明化所帶來(lái)的錯(cuò)誤判斷與購(gòu)屋陷阱。(本文作者為臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心總經(jīng)理李同榮)