英國(guó)房產(chǎn)投資：現(xiàn)在看起來(lái)很美

【MyGoNews編輯部/綜合報(bào)導(dǎo)】海外投資者欲借「經(jīng)濟(jì)危機(jī)」抄底英國(guó)房地產(chǎn)難度很高，為什麼呢？海外買家在英國(guó)購(gòu)房，在貸款利率上就要高於當(dāng)?shù)刭I家。同樣額度的貸款，英國(guó)買家可以獲得3％利率，海外買家則要支付5％到7％利率。此外，貸款公司還對(duì)買家身份有諸多限定，如要求擁有公司或在某公司持股達(dá)20％。其他限制還包括在繼承、轉(zhuǎn)手以及出租收益上，比英國(guó)公民更為復(fù)雜的稅收問(wèn)題。

要論短線投資並獲得高回報(bào)的最好方式，當(dāng)然是「買低賣高、短進(jìn)短出」，在房地產(chǎn)個(gè)案銷售前，依據(jù)參考價(jià)格支付房產(chǎn)價(jià)格的10％，等到個(gè)案快要竣工時(shí)，再依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格賣出去。這種投資方式，相當(dāng)於把1塊錢變成20塊錢，利用法律的優(yōu)惠，用很少的錢放大投資量，最後大量收回增值所得，而且還不用繳納資本利得稅。

據(jù)從事房地產(chǎn)的專業(yè)人士判斷，英國(guó)房屋市場(chǎng)近期最大的政策變動(dòng)，就是資本利得稅可能大幅提升，在這種情況下，或許連環(huán)投資方式也是很好的選擇，即購(gòu)買一戶房產(chǎn)，比如原價(jià)是20萬(wàn)英鎊，幾年後這戶房子升值到了30萬(wàn)。這時(shí)候屋主可以向銀行申請(qǐng)?jiān)俅钨J款(Remorgage)，即獲得與升值差價(jià)等值的貸款，用這個(gè)貸款再投資第二戶房產(chǎn)，以此類推。在英國(guó)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，這種連環(huán)投資可讓投資者同時(shí)擁有多戶房屋，用貸款政策投資房產(chǎn)，可以規(guī)避資本利得稅提高的損失。
 


英國(guó)土地資源有限，不像美國(guó)和澳洲，有充足的新房房源。英國(guó)房地產(chǎn)多數(shù)房屋都是二手，倫敦1年的新房量，不會(huì)超過(guò)1萬(wàn)戶。目前，在倫敦金融城附近2房1廳的公寓約為25萬(wàn)英鎊，租金的收益率可達(dá)6％到7％。租金和房?jī)r(jià)「比例合理」，讓更多的投資者青睞在英國(guó)買房。

根據(jù)購(gòu)房地段的不同，英國(guó)房屋的收益率也有很大差別。在倫敦地區(qū)，大約平均20年可以收回投資成本。投資者凡來(lái)倫敦買房，看中的都是英國(guó)投資回報(bào)的穩(wěn)定。亞洲資本的增長(zhǎng)，以及倫敦地區(qū)租金的上漲，讓倫敦中心的房屋很受亞洲資本的歡迎。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，儘管倫敦房?jī)r(jià)連續(xù)14個(gè)月上漲，卻依然較其頂峰時(shí)期低32％。而英國(guó)市場(chǎng)健全的房屋託管機(jī)制，也是讓投資者「放心」的原因。房屋託管公司為客戶提供的「全面服務(wù)」(Full Management)，一般收取月租金的12％至15％服務(wù)費(fèi)。所以，在英國(guó)買房不用擔(dān)心房屋的出租管理問(wèn)題，房屋中介保證客戶每月能拿到85％左右的房租收益。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，倫敦單間房的租金很高，每個(gè)月約5、6百鎊。以4年來(lái)說(shuō)，如果租房，每個(gè)月以500鎊計(jì)算，要花2萬(wàn)4000英鎊。如果購(gòu)買1個(gè)價(jià)值20萬(wàn)英鎊的房屋，一次付清，每月出租，一間屋子500鎊，1年收租金6000鎊，扣掉物業(yè)費(fèi)100至200鎊，加上東西損壞的維修費(fèi)，4年下來(lái)，收入就是差不多2萬(wàn)3000鎊。
 


調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，過(guò)去10年，赴英國(guó)留學(xué)的海外學(xué)生數(shù)量上漲了175％，其中增長(zhǎng)最快的國(guó)家是中國(guó)、印度以及巴基斯坦。報(bào)告表示，「很難估計(jì)英國(guó)的教育產(chǎn)業(yè)到底為倫敦帶來(lái)多少投資。亞洲投資者很樂(lè)意為他們的子女買房，方便他們?cè)诹魧W(xué)期間的居住，學(xué)業(yè)結(jié)束後，這戶房子還能作為不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期持有?！?br />
目前還有一種情況，就是「以房養(yǎng)房」，一般來(lái)自富裕家庭的留學(xué)生客戶看上的都是50萬(wàn)英鎊左右的住宅，他們花20多萬(wàn)英鎊買1戶房子，月租金收入大約是1000鎊，再用這1000鎊去租他們滿意的高檔公寓自住。

不過(guò)，值得注意的是，英國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)最大的問(wèn)題來(lái)自銀行領(lǐng)域的脆弱性，因銀行對(duì)租戶違約仍無(wú)能為力。因房地產(chǎn)價(jià)值迅速下跌至債務(wù)水平，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)主違反貸款價(jià)值比率條款，但只要業(yè)主還在支付貸款利息，銀行基本上忽視這些技術(shù)性的違約。只是隨著量化寬鬆政策的結(jié)束，以及失業(yè)率的上升，消費(fèi)者支出將面對(duì)越來(lái)越大的壓力，或?qū)⑦M(jìn)一步引發(fā)零售商違約和無(wú)力還債。