【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】「大臺中房市交易動態(tài)資訊平臺」發(fā)布2020年Q3大臺中房市分析季報，就臺中市不動產(chǎn)交易量體及價格進行專業(yè)分析。本次各數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間說明如下：買賣登記案件數(shù)量統(tǒng)計至2020年11月、建/使照數(shù)量統(tǒng)計至2020年10月、實價登錄資料因發(fā)布時間差而統(tǒng)計至2020年9月。
 
2020年第三季建物買賣登記棟數(shù)為13,062棟，季增35％、年增18.4％；第一次登記棟數(shù)為5,936棟，季增79.3％、年增38.9％。而就單月來看買賣登記棟數(shù)表現(xiàn)，109 年11月買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)為5,191棟，相較於上月增加4.7％，比2019年同月大增53.4％。本(11)月買賣移轉(zhuǎn)的前三大熱區(qū)依序為北屯區(qū)(1,087棟)、西屯區(qū)(675棟)及南屯區(qū)(501棟)。2020年累計至11月為止，買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)共計43,330棟，較2019年同期大幅領(lǐng)先4,317棟，年增11.1％。
建照、使照量部分，2020年第三季建照量合計為9,358(戶)，較2019年同期增加2,038(戶)，年增1.28倍、季增1.30倍；使照量為6,698(戶)，比2019年同期領(lǐng)先3,538戶，年增2.12倍、季增2.17倍。而以單月表現(xiàn)來看，2020年10月建照為2,504(戶)，月減27.1％、年減37.3％；使照為1,915(戶)，月增40％、年增70.8％。本(10)月建照、使照均以北屯區(qū)量最大，其中該區(qū)之建照主要係有達麗創(chuàng)世紀挹注，量體高達639戶。2020年累計至10月為止，建照及使照戶數(shù)均優(yōu)於2019年同期表現(xiàn)，分別領(lǐng)先6,326戶、3,954戶。
依據(jù)實價登錄資料分析，2020年Q3成交金額為3,613億，季增2.3倍、年增2.14倍；成交量為23,207件，季增2.17倍、年增1.9倍。2020年Q3房屋與土地的成交總金額貢獻度分別為60％、40％，較上一季分別成長2.38倍、2.19倍，呈房屋及土地交易齊漲狀態(tài)。(*註：因?qū)崈r登錄登載內(nèi)容進行轉(zhuǎn)換，致部分交易有重覆出現(xiàn)情形，由於無法進行單季篩選，故預(yù)計於年度資料進行總修正)
端看土地成交價格部分，2020年Q3都內(nèi)土地各類均價表現(xiàn)與上季相比，住宅區(qū)與農(nóng)業(yè)區(qū)下滑，商業(yè)區(qū)及工業(yè)區(qū)上揚，其他區(qū)則為持平表現(xiàn)；都外土地各類均價表現(xiàn)與上季相比，僅丁建大幅下跌3.4萬/坪，其餘類型土地均呈價揚。
2020年Q3商業(yè)區(qū)土地均價約48.7萬/坪；住宅區(qū)土地均價約24萬/坪；工業(yè)區(qū)土地均價約18.7萬/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)土地均價約6.9萬/坪。本季商業(yè)區(qū)土地價格止跌回升，並再度攀高，價格拉升主因係由於西區(qū)有數(shù)筆面積較小、有合併效益之土地買賣，單價均破百萬/坪之緣故；而工業(yè)區(qū)土地價格則已連續(xù)三季上揚，並突破前高(2019年Q3)。
近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約23.1萬/坪，大樓單價約20.9萬/坪，華廈單價約15.7萬/坪，公寓單價約14.3萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2020年Q3各類產(chǎn)品單價表現(xiàn)中，以公寓漲幅逾1萬/坪最多，透天厝成長0.7萬/坪，大樓及華廈則略漲0.4萬/坪。
 
依據(jù)2020年Q3實價登錄資料顯示，臺中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為52.3％與25.1％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔42.5％。
2020年Q3各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過200件者)，以南屯區(qū)單價較高，而交易量則集中在北屯區(qū)、西屯區(qū)及南屯區(qū)。北屯區(qū)有數(shù)案(富宇山河匯、惠宇樂觀、大毅讚幸福…等)交屋，惟與上季相比呈全區(qū)價跌，其中又以後標~前標跌幅超過3萬/坪最多；西屯區(qū)高價位區(qū)因反映國聚之悅、大城仰雲(yún)、My勝美等案交易行情，故大幅下修至3字頭水平；南屯區(qū)以興富發(fā)博識交易佔大宗，並有麗寶微笑城市、惠宇一森青等案挹注，底標~前標漲幅均超過2萬/坪。
 
而分析2020年Q3各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過60件者)，以南屯區(qū)、北屯區(qū)及大里區(qū)之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區(qū)為清水區(qū)、太平區(qū)及梧棲區(qū)。清水區(qū)購買主力帶為860~1,130萬元間，表現(xiàn)與上一季相當；太平區(qū)購買主力帶為1,298~1,695萬元間，因本季以總價低於1,600萬元交易為主，故價格普遍有下修情形；梧棲區(qū)購買主力帶為870~1,230萬元間，僅均標價持平，其餘區(qū)位則約有100萬左右之跌幅。
 
正心不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所市場研究室陳孟筠經(jīng)理表示，近期預(yù)售屋紅單的效應(yīng)仍持續(xù)延燒，也促使國發(fā)會提出一系列的「健全房地產(chǎn)市場方案」，包含短期的立即作為(強化預(yù)售屋稽查、實價登錄修法等)與中長期的實施內(nèi)容(檢討房屋稅率、建立私法人購買住宅核準制度等)，然而從歷史經(jīng)驗窺探本次打房政策的結(jié)果論，仍屬溫和手段，並無法達到抑制作用。
 
回顧政府歷次打房所採取的手段，包含禁建、緊縮融資、空地限期興建、追查資金來源等，使房地產(chǎn)實質(zhì)走入了谷底期，但是整體經(jīng)濟的景氣循環(huán)是有關(guān)聯(lián)性的，若房價下跌幅度太大，恐連帶影響銀行的逾放比率攀升，銀行的倒閉風(fēng)險也會隨之提升，此時政府就又會出手拯救房市，例如：低利率補貼、增值稅減半等利多政策，房市的榮景又會再次興起。
 
陳孟筠認為，各階段打房的時空背景皆有所不同，不應(yīng)該僅用「換湯不換藥」的手段就想抑制房價，沒有從源頭去改善問題，後續(xù)只會重覆上演同樣的戲碼。目前各方政策都只做了半套形式，以實價登錄為例，揭露的基準不一，造成部分交易資訊被隱匿，且登錄的資料也未再次核實，出現(xiàn)諸多明顯錯誤資訊，對於導(dǎo)正房市也是阻力之一，建議政府出手打房之際，也應(yīng)通盤思考政策推行後的利與弊，避免出現(xiàn)左手實施打房政策、右手推行利多政策之情形，且政府應(yīng)適度遏止炒作，但不可過於干預(yù)房市，否則將影響市場自由機制的發(fā)展，並也可能傷及無辜，造成自住買盤也將一併流失。