縣市內(nèi)人口移動(dòng) 成為房市逆勢(shì)收紅的主力

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2010年底選戰(zhàn)熱即將進(jìn)入倒數(shù)白熱化階段，隨著攸關(guān)投票權(quán)的戶籍登記在七月底最後期限宣告終止後，影響大幅人口遷移的重大因素暫時(shí)塵埃落定。中信房屋統(tǒng)計(jì)，2010年1~7月現(xiàn)住人口遷入遷出登記有案的居住遷徙形態(tài)，以同縣市區(qū)域換屋居冠，尤以臺(tái)北縣、臺(tái)北市、桃園縣及高雄市為最，該四個(gè)縣市累積統(tǒng)計(jì)達(dá)全國同縣市遷移之半數(shù)。

根據(jù)主計(jì)處內(nèi)政月報(bào)顯示，1~7月同縣市內(nèi)移居的總?cè)藬?shù)計(jì)660,143人，其中最大宗為臺(tái)北縣的133758人佔(zhàn)20.26%，其次依序?yàn)榕_(tái)北市11.86%、桃園縣10.2%及高雄市的7.25%，中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，該數(shù)據(jù)與同期的買賣移轉(zhuǎn)戶數(shù)縣市分佈比例曲線輪廓大致相似，顯示區(qū)域換屋為目前自住型購屋客戶的主流決策。

而在房價(jià)最高不可攀、居住大不易的臺(tái)北市，上半年統(tǒng)計(jì)遷出人口為54126人，其中64.2%往臺(tái)北縣移動(dòng)，13.64%往桃園縣，其後為臺(tái)中市、基隆市與高雄市。至於哪些縣市居民喜歡前進(jìn)首善之都呢？具有地緣關(guān)係的臺(tái)北縣、桃園縣及基隆市則囊括升格直轄市居民的冠亞季軍。中信房屋胡佩蘭特助進(jìn)一步說明，若不考慮移居的搬遷路徑，單以1~7月淨(jìng)遷入人數(shù)(遷入總?cè)藬?shù)-遷出總?cè)藬?shù))來看，桃園縣以24256人的增加幅度居冠，臺(tái)北縣10084人次之。胡佩蘭指出人口遷移的因素投射在房市交易量體上，使得北、桃兩縣的交易量及房價(jià)皆有其支撐性。 根據(jù)中信房屋2010年成屋住宅成交行情統(tǒng)計(jì)，顯示八月各縣市成屋住宅平均單價(jià)年增率及2010年上半年期初期末差異統(tǒng)計(jì)的兩項(xiàng)指標(biāo)上，皆為正向成長的主要縣市有：臺(tái)北縣、基隆市、桃園縣、臺(tái)中縣、臺(tái)南縣市及高雄縣，而房價(jià)已進(jìn)入修正區(qū)段的主要縣市則有臺(tái)北市、新竹縣市、臺(tái)中市及高雄市。參照主計(jì)處的現(xiàn)住人口及登記遷入遷出人口來看，中信房屋胡佩蘭分析，若以自住的市場(chǎng)供需平衡原則為前提，臺(tái)北市及基隆市呈現(xiàn)需求減少但買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)增多的特殊現(xiàn)象。

胡佩蘭指出，北市過熱的房價(jià)已在央行針對(duì)投資客限縮貸款成數(shù)的打房措施下進(jìn)入價(jià)格的盤整，而基隆市則出現(xiàn)特殊的「圍城現(xiàn)象」-城外的人想衝進(jìn)去，城裡的人想出走，尤其在北二高國道走山事件的影響下，北市與基隆市相互遷徙的人口在今年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；以2009年的數(shù)據(jù)來看，北市移入基隆與基隆移入北市的人口比數(shù)為2600:2532，今年1~7月的比數(shù)則已轉(zhuǎn)為1387:2066。中信房屋也提醒消費(fèi)者，在居住需求萎縮但房價(jià)與交易量有明顯增加的區(qū)域，影響漲幅的主因恐怕並非來自自住型客戶的市場(chǎng)需求，大多與建商佈局開發(fā)及投資型客戶入場(chǎng)較為相關(guān)。

除了人口移動(dòng)影響房地產(chǎn)交易外，央行政策為攸關(guān)第四季房市變化的關(guān)鍵因素。中信房屋胡佩蘭認(rèn)為，為平抑游資過剩將造成通貨膨脹及房市過熱的連鎖經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，央行於近日再發(fā)出千億定存單擬回收過剩游資；而擬限縮土建融貸成數(shù)的風(fēng)向球一拋出，即刻對(duì)營建類股市表現(xiàn)產(chǎn)生冷熱震盪，央行只好重申將對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)採針對(duì)性的審慎措施立場(chǎng)。此舉顯示短期內(nèi)政府並不會(huì)採取立即性及全面性的強(qiáng)力打房手段，但具宣示作用的金檢與局部貸款限縮已成基調(diào)，將抑制投機(jī)性的資金需求降低不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。                                         2010年各縣市成屋住宅單價(jià)漲幅