【MyGoNews編輯部/綜合報導(dǎo)】作為全球金融危機(jī)的起源地，美國房地產(chǎn)市場在危機(jī)爆發(fā)以來的2年中，經(jīng)歷了劇烈震盪，在各類數(shù)據(jù)全面暴跌後，於2010年年初迎來短暫的「小陽春」，但好景不長，隨著各種優(yōu)惠政策的到期，以及美經(jīng)濟(jì)復(fù)甦放緩，美國房市從5月起，再次進(jìn)入下跌走勢，各類數(shù)據(jù)頻頻下滑 分析家認(rèn)為，年初的短暫回溫，不過是政策刺激帶來的「虛假繁榮」，美國復(fù)甦根基未穩(wěn)，房市回暖尚需時日。

2007年房市泡沫破滅以來，美國房地產(chǎn)市場已連續(xù)3年處於衰退狀態(tài) 但2009年下半年以來，特別是2010年3、4月，受美國首次購房8000美元稅收優(yōu)惠政策刺激，美房市一度出現(xiàn)回暖跡象，被業(yè)界視為「小陽春」。然而，好景不長，隨著政策4月30日到期，房地產(chǎn)市場活躍程度在此後幾個月出現(xiàn)驟降。

首先，美國住房銷量年初以來先減後增，但政策到期後，新舊房屋銷售量均出現(xiàn)大幅萎縮，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，7月份美國新房銷量較上個月大跌12.4％，經(jīng)季節(jié)調(diào)整，按年率計算為27.6萬戶，為1963年開始此項記錄以來的最低水準(zhǔn)；占整個房市銷售量約85％的中古屋銷售量7月份較上月暴跌27.2％，跌幅為1968年以來最大；而與此同時，中古屋庫存空置指標(biāo)則由6月份的8.9個月，升至12.5個月，大大高出通常6個月以內(nèi)的正常庫存指標(biāo)，創(chuàng)下1999年以來最高水平。

其次，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷 銷售疲軟抑制了新房開工量和建築開支的增長，6月份私人住宅建築開支，較前一個月下降1.5％後，進(jìn)一步下跌0.8％；7月份反映未來新房建築走勢的新房建築許可證發(fā)放量，下跌3.1％至14個月來最低水準(zhǔn)；而美國建築商信心指數(shù)8月份已經(jīng)連續(xù)第3個月下滑至13，創(chuàng)17個月低點。
 

第三，房價方面，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司發(fā)布的凱斯-席勒房價指數(shù)顯示，2010年第2季度美國主要城市住宅價格比前一季度上漲4.4％，但房價上升可能是因為退稅政策在最後1個月的作用，7月份美國中古屋銷售平均價較上月下跌0.2％，新房銷售平均價下跌6％，至於其未來趨勢，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為「銷售下降與庫存上升，意味著美國房價可能會再度下降，進(jìn)入新的探底階段?！?br />
國際評級機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家贊迪表示：「美國樓市非常慘淡，這將是本輪周期的新低，我們幾乎注定將經(jīng)歷房價的新一輪下滑，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場目前的情形可以被稱為二次探底」。

需要注意的是，當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境比較寬鬆，房屋融資成本極低，截至8月底，30年期房屋抵押貸款利率已降至創(chuàng)紀(jì)錄的4.42％；美國政府6月底時還決定將最高8000美元的稅收減免優(yōu)惠政策延長3個月，購房者只要在9月底前完成購買即可繼續(xù)享受優(yōu)惠，同時政府還為借貸機(jī)構(gòu)提供違約擔(dān)保。此外，許多地區(qū)的房價較危機(jī)前已經(jīng)下跌了近1/3，購房者手中的貨幣購買力大大增強(qiáng)， 但即便如此，美國房市仍明顯降溫。

分析家認(rèn)為，美國房市自身恢復(fù)能力虛弱，失業(yè)率高漲以及經(jīng)濟(jì)復(fù)甦放緩，導(dǎo)致消費者信心嚴(yán)重下滑等，使美國房市復(fù)甦前景暗淡，真正回暖尚需時日。

金融危機(jī)以來，美房市主要靠政策刺激，自身恢復(fù)能力虛弱，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場復(fù)甦，歐巴馬政府主要採取了3大刺激措施，即(1)鼓勵銀行對無力支付房屋貸款的公民提供再融資項目，(2)通過購買機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券來壓低貸款利率，以及(3)為首次購房者提供8000美元的稅收優(yōu)惠。但這些政策並沒有從根本上改變住房市場供需基本面情況，而只是將一部分交易量提前到政策有效期內(nèi)予以消化，人為的操作改變了住房市場的調(diào)整軌跡。

《紐約時報》專欄文章指出，在過去18個月，政府已經(jīng)拿出了能想得出來的所有辦法來幫助房市復(fù)甦 然而，經(jīng)濟(jì)狀況再次顯露疲態(tài)，潛在的買家消失無蹤；市場幾乎達(dá)成共識，那就是「政府已經(jīng)沒有更多的干預(yù)能力」，白宮方面也表示，「應(yīng)該不可能再次推出稅收優(yōu)惠政策來刺激房市」，而美國房市病根未除，房地產(chǎn)市場在繁榮時期積聚的泡沫仍待擠出，調(diào)整過程不可避免，失去政策支持後的房地產(chǎn)市場前景堪憂。
 

除政策因素外，美國房地產(chǎn)市場遲遲難以回暖，還有其他深層次因素。首先，當(dāng)前美國復(fù)甦步伐放緩，居民收入增長緩慢，特別是失業(yè)率居高不下，導(dǎo)致居民購買意願下降，住房消費需求難以回升，是限制美國房市復(fù)甦的主要原因。

美國聯(lián)邦儲備委員會2010年9月8日發(fā)佈的「全國經(jīng)濟(jì)形勢調(diào)查報告」說，美國經(jīng)濟(jì)在2010年夏末走弱，更多地區(qū)的成長放緩，與前一段時期相比，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出「廣泛的減速跡象」。近期美國一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也傳遞出「復(fù)甦減速」信號，國第2季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)按年率計算成長1.6％，與前2個季度相比，大幅下降；8月份密歇根大學(xué)消費者信心指數(shù)終值為68.9，低於預(yù)期，特別是長期居高不下的非農(nóng)業(yè)部門失業(yè)率8月份，更是從前一個月的9.5％升至9.6％，潛在購房者因擔(dān)心失業(yè)導(dǎo)致房貸違約風(fēng)險，更加不敢貿(mào)然出手。

在經(jīng)濟(jì)周期的底部，房地產(chǎn)市場對就業(yè)的敏感度要遠(yuǎn)高於利率，哈佛大學(xué)發(fā)布的一份針對歷次房地產(chǎn)危機(jī)的研究報告顯示，房地產(chǎn)市場的可持續(xù)恢復(fù)對就業(yè)增長率的依存度，要遠(yuǎn)高於利率水平，在居民手中財富大幅縮水和缺乏固定收入的前提下，再優(yōu)惠的利率對購房者來說也毫無幫助。

其次，當(dāng)前美國待售房屋積壓嚴(yán)重，供應(yīng)過剩也對房價產(chǎn)生明顯降價壓力，截至7月底，美國待售中古屋存量達(dá)到398萬戶，以目前銷售速度，需12.5個月才能賣完；同期，待售新成屋存量為21萬戶，需9.1個月售完。此外，高「止贖率」帶來住房市場上數(shù)目可觀的「影子庫存」，包括被銀行接管但尚未掛牌出售的止贖住房，以及正處於止贖程序未來可能被銀行接管的住房等；據(jù)美國行業(yè)研究機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)跟蹤公司統(tǒng)計，2010年上半年美國新增住房止贖案例約165萬件，7月份新增住房止贖案例，較上月又增加近4％，預(yù)計2010年止贖案例將超過300萬件，刷新2009年創(chuàng)下的280萬件的歷史最高紀(jì)錄。止贖房屋大量入市，將對房價產(chǎn)生明顯降價壓力。在這樣情況下，由於預(yù)期房價將繼續(xù)下跌，更多消費者選擇握有現(xiàn)金等待，市場觀望氣氛濃厚。

從房地產(chǎn)市場對GDP的相互關(guān)係來看，房市數(shù)據(jù)無法回暖或者至少保持在復(fù)甦的軌道上，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)甦將難以為繼。歷史上，美國經(jīng)濟(jì)的8次衰退中，有7次源自房地產(chǎn)市場下滑，美國資本經(jīng)濟(jì)學(xué)分析師保羅?戴爾斯也指出，「本輪房市和房價的『二次探底』可能不足以引起另一次衰退，但卻一定會拖累整體復(fù)甦。」
 

受益於美國稅收優(yōu)惠政策，2009年大部分時間裡，美國房價走勢平穩(wěn)，雖無力為經(jīng)濟(jì)復(fù)甦作出貢獻(xiàn)，但因當(dāng)時美國復(fù)甦趨勢強(qiáng)勁，其拖累作用也相對有限，然而，在當(dāng)前美國復(fù)甦遇冷的大環(huán)境下，房市低迷的負(fù)面影響更值得關(guān)注。

首先，房價進(jìn)一步下跌意味著房屋資產(chǎn)再度縮水，這將使本已受累於高失業(yè)率和低工資增長的美國家庭更加抑制支出，而房市的持續(xù)低迷可能重挫人們對整體經(jīng)濟(jì)復(fù)甦的信心，信心受挫也將直接導(dǎo)致消費低迷，甚至進(jìn)一步拖累企業(yè)投資，令支撐美國經(jīng)濟(jì)70％的消費支出前景更加黯淡。

其次，購房需求下降將直接影響建築領(lǐng)域及上下游產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，甚至可能進(jìn)一步推高失業(yè)率，加劇失業(yè)率高企和房市萎靡的惡性循環(huán)。此外，美國房價再次走低可能給美國銀行業(yè)帶來諸多不利影響。穆迪投資者服務(wù)公司示，由於持有的住房抵押貸款比例相對較高，住房價格下跌依然是美國銀行花旗集團(tuán)等美國大型銀行面臨的最大風(fēng)險。

而房市低迷對中小銀行的打擊也不容忽視，與2007年的高點相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價格迄今已下跌41％ 分析人士認(rèn)為，為商業(yè)地產(chǎn)融資主要是地方性中小銀行，因此商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化，很可能加速中小銀行倒閉。

美國財長蓋特納曾經(jīng)指出，美國房地產(chǎn)市場尚未穩(wěn)定，如果沒有政府的扶持，未來的經(jīng)濟(jì)衰退將可能會更加嚴(yán)重，因為金融體系將無法獲得足夠的資本支持；華爾街知名分析師惠特尼也指出：「未來美國經(jīng)濟(jì)將危險重重，幾乎可以肯定住房市場將進(jìn)入『雙底衰退』，銀行對欠款的貸款人將採取更嚴(yán)厲的違約對策，反過來將讓市場出現(xiàn)更多住房庫存，令房價下跌的壓力更加沈重。」