【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2021年7月1日起有兩項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)政策正式上路，即「房地合一稅2.0」及「實(shí)價(jià)登錄2.0」，在疫情與不動(dòng)產(chǎn)新制的雙重影響之下，2021年下半年房市走勢(shì)會(huì)如何變化？大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)各會(huì)代表提出不同的見(jiàn)解與說(shuō)明。
 
蘇興民：僅剩剛性需求支撐買(mǎi)盤(pán)
 
臺(tái)中市不動(dòng)產(chǎn)代銷經(jīng)紀(jì)商業(yè)同業(yè)公會(huì)蘇興民理事長(zhǎng)表示，打炒房政策主要為抑制炒短線投資客，預(yù)料口袋不深的投資客將會(huì)大幅退場(chǎng)，僅剩剛性需求支撐買(mǎi)盤(pán)，房?jī)r(jià)拉升速度也將放緩；此外，也由於此次疫情嚴(yán)峻，實(shí)施人流管制致看屋組數(shù)銳減，加上建照延長(zhǎng)措施，推案腳步放慢，更重要的是，因應(yīng)實(shí)價(jià)登錄新制、缺工及物價(jià)上漲，建商調(diào)整定價(jià)策略，將採(cǎi)「不二價(jià)」來(lái)控管議價(jià)問(wèn)題，以及採(cǎi)「先建後售」方式，以避免興建成本漲幅過(guò)大而吞噬掉利潤(rùn)之情形。
 
藍(lán)翠霞：實(shí)登2.0導(dǎo)正交易秩序
 
臺(tái)中市地政士公會(huì)藍(lán)翠霞理事長(zhǎng)表示，以2021年5月我國(guó)本土疫情爆發(fā)作為分水嶺，本月的買(mǎi)賣(mài)交易量依舊向上攀升，而央行在2021年3月實(shí)施第二波信用管制後，2021年第二季每月的交易量仍處?kù)陡咚?，平均值達(dá)4,300戶量能，跟2020年同期相比，平均每個(gè)月多出1千戶的交易量，顯示出房市的轉(zhuǎn)手流通率極高，若再以第一次登記總量(包含新成屋產(chǎn)權(quán)登記)資料交叉比對(duì)，可發(fā)現(xiàn)目前市場(chǎng)上的交易物件並非是新成屋在挹注拉抬，反而是中古屋交易十分熱絡(luò)。由於預(yù)售屋物件尚未有實(shí)質(zhì)的產(chǎn)權(quán)登記，故並無(wú)具體的轉(zhuǎn)讓交易數(shù)量可供參考，形成一個(gè)看不見(jiàn)的盲點(diǎn)，這幾年也因?yàn)橥ㄅ驇?dòng)房?jī)r(jià)，中古屋追價(jià)情形遠(yuǎn)高於原預(yù)售階段價(jià)格，不利於房市長(zhǎng)期發(fā)展，也盼透過(guò)實(shí)價(jià)登錄2.0正式上路，能稍加導(dǎo)正市場(chǎng)交易秩序。
 
吳本源：交易量可能大幅萎縮
 
臺(tái)中市不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)商業(yè)同業(yè)公會(huì)吳本源理事長(zhǎng)表示，三級(jí)警戒直接衝擊「與人連結(jié)」之相關(guān)產(chǎn)業(yè)，諸如飯店旅宿、餐飲業(yè)等，紓困補(bǔ)助金仍填不上虧損缺口，停業(yè)、轉(zhuǎn)讓、出脫持股等情形不在少數(shù)，疫情衝擊實(shí)體店面的來(lái)客量，商家無(wú)力負(fù)擔(dān)高額租金而有閉店潮，店面租金與房?jī)r(jià)也因此一落千丈；再者，以大宗的中古屋住宅市場(chǎng)來(lái)看，疫情因素嚴(yán)重影響帶看流程，大多的社區(qū)管委會(huì)決議禁止外人進(jìn)入社區(qū)看屋，造成第二、三季交易量可能大幅萎縮，甚至嚴(yán)重窒息，但若有屋主因疫情而有急賣(mài)情形時(shí)，將有望可撿到便宜價(jià)。
 
鄭俊杰：房地合一稅新制有助包租代管市場(chǎng)
 
臺(tái)中市租賃住宅服務(wù)商業(yè)同業(yè)公會(huì)鄭俊杰理事長(zhǎng)認(rèn)為，土地價(jià)格推升未來(lái)房?jī)r(jià)，政府透過(guò)交易資訊透明化、調(diào)高資本利得稅、實(shí)施信用管制等來(lái)抑制房?jī)r(jià)上揚(yáng)的力道有限，造成年輕族群相對(duì)剝奪感、望屋興嘆，如何輔以增加社會(huì)住宅、租金補(bǔ)貼等政策來(lái)解決弱勢(shì)族群住的問(wèn)題，為實(shí)施居住正義的重要課題；再者，房地合一稅新制已正式上路，受限5年高額稅金閉鎖期，若未能即時(shí)趕在7/1逃命潮前脫手獲利了結(jié)的，也有機(jī)會(huì)折衷「以租代售」方式，等5年後帶租約轉(zhuǎn)售，5年內(nèi)做保值與增值的空間，將有助於包租代管市場(chǎng)。
 
黃昭閔：疫情促使宅經(jīng)濟(jì)崛起
 
中臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)黃昭閔理事長(zhǎng)表示，美中貿(mào)易戰(zhàn)引發(fā)的轉(zhuǎn)單效應(yīng)，促使臺(tái)商回流與促進(jìn)在臺(tái)投資計(jì)畫(huà)，加上2020年臺(tái)灣防疫得宜，國(guó)際電子訂單旺盛，帶動(dòng)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求大增，為因應(yīng)國(guó)際供應(yīng)鏈之?dāng)U廠需求，部分都會(huì)區(qū)的工業(yè)用地供不應(yīng)求，更是出現(xiàn)價(jià)格高於住宅區(qū)之怪異現(xiàn)象，未來(lái)隨著工廠管理輔導(dǎo)法上路，特登工廠亦為一大商機(jī)；此外，本次疫情促使宅經(jīng)濟(jì)崛起，物流、外送、電商業(yè)績(jī)逆勢(shì)上揚(yáng)，亦帶動(dòng)具倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)功能之商用不動(dòng)產(chǎn)需求大增。值得注意的是，臺(tái)灣面臨「五缺」(缺工、缺電、缺水、缺地、缺人才)問(wèn)題，如未能即時(shí)解決，將不利於投資環(huán)境，臺(tái)灣恐被排除在擴(kuò)廠的地區(qū)名單之外，且若隨著疫苗施打普及率提高，回歸到正常生活軌道後，因宅經(jīng)濟(jì)拓增的相關(guān)設(shè)備是否又有閒置風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)得以長(zhǎng)期規(guī)劃，不宜僅看短線經(jīng)濟(jì)規(guī)模。
 
陳孟筠：營(yíng)造業(yè)者背腹受敵，須嚴(yán)慎以待
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠經(jīng)理補(bǔ)充，在本土疫情爆發(fā)之前，臺(tái)灣房市可謂是暢旺格局，由於順?shù)N關(guān)係，各大案場(chǎng)接二連三動(dòng)工興建，再加上工業(yè)擴(kuò)廠需求，缺工問(wèn)題不但無(wú)法排解，反而雪上加霜，營(yíng)建相關(guān)勞務(wù)工資(鋼筋工、模板工、電焊工…等)價(jià)碼持續(xù)上漲，各大營(yíng)造廠為避免延誤工程進(jìn)度，只能加價(jià)搶人。在工、料雙漲的艱難情況下，再加上政府對(duì)於營(yíng)造業(yè)者的撥款條件本就嚴(yán)格限縮，如若工料價(jià)格漲幅無(wú)法緩解，亦難以從銀行獲取資金，使得營(yíng)造業(yè)者背腹受敵，缺口持續(xù)擴(kuò)大易增加營(yíng)造廠週轉(zhuǎn)不及的隱憂，影響層面甚廣，須嚴(yán)慎以待。