【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)」發(fā)布2021年8月份大臺(tái)中房市分析，就臺(tái)中市不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析。本次各數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間說(shuō)明如下：買賣登記案件數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2021年7月、建/使照數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2021年6月、實(shí)價(jià)登錄資料因發(fā)布時(shí)間差而統(tǒng)計(jì)至2021年5月。
 
在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2021年7月的買賣登記棟數(shù)為2,657棟，與上月相比大減44.1％，比2020年同月減少34.5％。本月前三大交易熱區(qū)依序?yàn)槲魍蛥^(qū)(370棟)、北屯區(qū)(263棟)及太平區(qū)(220棟)。
 
建照、使照量部分，2021年6月建照為2,351(戶)，月增27.4％，年減41.2％；使照為876(戶)，月增25.5％，年減41.9％。6月新核發(fā)建照以西屯區(qū)量最多，並集中於文商段，包含鉅恆建設(shè)(文商段28地號(hào)共112戶)、鉅本建設(shè)(文商段40地號(hào)共190戶)、陳相國(guó)(文商段30地號(hào)共90戶)、探索私旅(文商段12、55地號(hào)各195戶、212戶)；而使照量仍處?kù)兜蜋n，僅於烏日區(qū)(高鐵之星-299戶)有量體超過(guò)百戶之個(gè)案。 
依據(jù)2021年5月份實(shí)價(jià)登錄資料顯示，臺(tái)中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為53.1％與24.4％，金額比例分別為48.1％、38.3％。2021年5月建物交易總金額為約452.1億元。
 
屋齡2年內(nèi)之大樓新成屋交易主要集中在南屯區(qū)、烏日區(qū)與北屯區(qū)。南屯區(qū)本月適逢雙橡園1812交屋潮，成交價(jià)為30.2~43.9萬(wàn)/坪，影響底標(biāo)價(jià)格拉升並突破3字頭房?jī)r(jià)；烏日區(qū)超過(guò)九成交易屬登陽(yáng)硯12，成交價(jià)為22~26.9萬(wàn)/坪；北屯區(qū)有數(shù)案餘量交易，整體表現(xiàn)呈價(jià)揚(yáng)，其中以高價(jià)位區(qū)漲幅最多(達(dá)3萬(wàn)/坪以上)。
 
屋齡2年內(nèi)之透天厝新成屋交易主要集中在北屯區(qū)、潭子區(qū)與大雅區(qū)。北屯區(qū)主力購(gòu)買總價(jià)為1,436~3,636萬(wàn)元間，本月僅均標(biāo)轉(zhuǎn)跌；潭子區(qū)主力購(gòu)買總價(jià)為1,685~2,500萬(wàn)元間，僅頂標(biāo)持平，其餘區(qū)位漲幅均達(dá)佰萬(wàn)以上；大雅區(qū)主力購(gòu)買總價(jià)為1,320~1,970萬(wàn)元間，均標(biāo)~頂標(biāo)價(jià)揚(yáng)逾350萬(wàn)，惟底標(biāo)下滑超過(guò)250萬(wàn)。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠經(jīng)理表示，臺(tái)灣在五月中旬爆發(fā)本土疫情，長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月的時(shí)間臺(tái)灣內(nèi)需市場(chǎng)進(jìn)入封閉型態(tài)，但疫情屬國(guó)際性連動(dòng)事件，對(duì)於我國(guó)的影響層面及程度正擴(kuò)大發(fā)酵，以不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而言，其中興建所需的材料有須仰賴進(jìn)口的部分，亦深受輸出國(guó)的停工或政策干擾，外籍移工可投入興建的勞動(dòng)力亦暫緩執(zhí)行，觀察近期的房市動(dòng)態(tài)，可歸結(jié)出以下重點(diǎn)：
 
1.剛性需求有支撐力道，惟完工去化率效能顯而不足：
端看近十餘年來(lái)臺(tái)中建照、使照及開工戶數(shù)表現(xiàn)，在金融海嘯過(guò)後，臺(tái)中建照量高點(diǎn)落在2014年之際，而後雖然歷經(jīng)貿(mào)易萎縮、房地合一稅新制上路等利空因素干擾，但臺(tái)中房市迅速站穩(wěn)腳步，不論是建照、使照或是開工戶數(shù)，走向趨勢(shì)一致，均呈同步上揚(yáng)，且2020年三項(xiàng)指標(biāo)皆創(chuàng)下近年新高，與2018年相比，分別成長(zhǎng)53.3％、37.0％及51.5％，顯示出市場(chǎng)繁榮盛景。
 
而統(tǒng)計(jì)臺(tái)中市2021年上半年表現(xiàn)，建照量為17,479戶，年增12.4％；使照量為4,850戶，年減19.4％；開工量為17,474戶，年增20.3％；其中，核發(fā)使照量呈大幅落後狀態(tài)，反映出興建中工程案量無(wú)法有效去化，而銷售率佳的個(gè)案申報(bào)開工又再投入興建市場(chǎng)中，造成待建戶數(shù)量增情形。
 
2.新屋開工率與樓地板面積成長(zhǎng)，工程需求量增加，市場(chǎng)排擠狀況顯現(xiàn)：
在2016年以前，臺(tái)中住宅市場(chǎng)開工率大多處?kù)?0％以下水位，且申報(bào)開工之樓地板面積亦不超過(guò)300萬(wàn)平方公尺；隨著房市進(jìn)入反轉(zhuǎn)期，出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)復(fù)甦格局，開工率爆增四成一舉突破100％，後續(xù)長(zhǎng)達(dá)四年的時(shí)間興建水位一直維持在90％以上高檔區(qū)；除此之外，申報(bào)開工的樓地板面積亦屢創(chuàng)新高，直至2020年底為止，已有逾460萬(wàn)平方公尺的興建規(guī)模，而2021年上半年的核發(fā)面積較2020年同期增加20.3％，開工率已達(dá)100％滿水位狀態(tài)。
 
值得一提的是，目前市場(chǎng)上不僅只有住宅市場(chǎng)量能爆棚，另外還有因美中貿(mào)易、臺(tái)商回臺(tái)投資等政策因素加持下，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)類的需求亦同步上揚(yáng)，造成營(yíng)造工程上的排擠效果，營(yíng)造工程人員備載量吃緊，工班調(diào)度問(wèn)題備受考驗(yàn)，加價(jià)搶工的現(xiàn)象已成常態(tài)。
 
依據(jù)營(yíng)造工程物價(jià)指數(shù)(CCI)計(jì)算平臺(tái)資料顯示，自疫情發(fā)生迄今，營(yíng)造工資各類指數(shù)均走高，泥水工漲幅7.6％、鋼筋工漲幅11.8％、模板工漲幅8.9％、水電安裝工漲幅6.0％，短時(shí)間內(nèi)營(yíng)造工資漲幅似乎看不到天花板，造成發(fā)包困難，也出現(xiàn)延遲完工情形；此外，加價(jià)請(qǐng)人但同時(shí)又要追趕工期，急做下易有施工瑕疵，將不利於後續(xù)驗(yàn)屋及交屋事宜。
 
3.營(yíng)建採(cǎi)購(gòu)成本全面攀升，房?jī)r(jià)反映成本而上揚(yáng)，經(jīng)濟(jì)與政策面產(chǎn)生脫節(jié)：
新冠肺炎疫情打亂了原物料的生產(chǎn)線及運(yùn)輸量，再加上生產(chǎn)國(guó)家執(zhí)行限縮政策及課徵出口關(guān)稅，造成供給下降，使得原物料及其相關(guān)製品價(jià)格不斷攀升，以營(yíng)造工程中常見(jiàn)的項(xiàng)目來(lái)看，不論是水泥類(預(yù)拌混凝土、水泥…等)、金屬類(鋼筋、型鋼、輕鋼架、鋁門窗…等)、木材類、機(jī)電設(shè)備類…等，出現(xiàn)了市場(chǎng)少見(jiàn)的「全面性價(jià)揚(yáng)」，因疫情而遞延的需求，反而導(dǎo)致了報(bào)復(fù)性的價(jià)格追漲情形，即便政府出手打擊投機(jī)性的炒房行為，仍無(wú)法改變反映超額需求而須調(diào)價(jià)的事實(shí)。
 
陳孟筠認(rèn)為，若營(yíng)建成本漲價(jià)情形無(wú)法妥善解決，不論是公共工程抑或是民間工程，均會(huì)使工程施作窒礙難行，恐將面臨難產(chǎn)、中止甚至是破局的局面。以臺(tái)中市北屯區(qū)「市31」BOT開發(fā)案為例，得標(biāo)廠商環(huán)球購(gòu)物中心因營(yíng)造成本大增而決定棄標(biāo)，此舉為即時(shí)止血作為，以避免後續(xù)成本再擴(kuò)增而無(wú)力承擔(dān)之窘境，但對(duì)於當(dāng)?shù)貐^(qū)域來(lái)說(shuō)，也使建設(shè)發(fā)展轉(zhuǎn)為停滯。
 
因應(yīng)營(yíng)建物價(jià)劇烈變動(dòng)情形，中央機(jī)關(guān)針對(duì)已訂約施工中工程訂有物價(jià)調(diào)整補(bǔ)貼原則，藉以降低廠商的成本壓力、助以順利興建竣工，面對(duì)此波漲勢(shì)，就連大型營(yíng)造廠達(dá)欣工也須藉由與業(yè)主進(jìn)行溝通或依政府物價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)爭(zhēng)取增加營(yíng)造費(fèi)用，可見(jiàn)價(jià)漲的嚴(yán)重程度超乎過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，難以自行吸收成本。此次營(yíng)建成本爆漲並非蓄意抬價(jià)，疫情干擾屬不可抗力因素，再加上營(yíng)建人才缺口及技術(shù)斷層問(wèn)題遲未能獲得有效解決，不論是公共或民間工程，皆因營(yíng)建物價(jià)及工資持續(xù)走高而背負(fù)著極大的成本壓力，建議建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)業(yè)主與廠商應(yīng)攜手共體時(shí)艱，若能協(xié)商互為補(bǔ)貼費(fèi)用或工期來(lái)共渡難關(guān)，將有助於工程順利推動(dòng)及提高施工品質(zhì)；反之，當(dāng)漲幅超出廠商負(fù)擔(dān)能力範(fàn)圍時(shí)，也只能被迫先停工止損，待協(xié)商後再重啟執(zhí)行，如此一來(lái)，受波及的層面將會(huì)放大，不利於整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。