【MyGoNews林湘慈/綜合報導(dǎo)】北市府產(chǎn)業(yè)局辦理北投士林科技園區(qū)T16、T17、T18三處市有土地設(shè)定地上權(quán)招商案，其中T17、T18已於2021年10月13日決標(biāo)，由新光人壽股份有限公司得標(biāo)；T16已辦理投資計畫書評選，待後續(xù)開啟價格標(biāo)作業(yè)。有關(guān)議員質(zhì)疑T16、T17、T18權(quán)利金估價方法、底價過低等問題，產(chǎn)業(yè)局說明如下:
 
探詢投資人意見適度調(diào)整招商條件，加速北士科園區(qū)開發(fā)
 
北士科科專區(qū)市有地T16、T17、T18屬區(qū)段徵收後可供建築土地，北市府必須依據(jù)「臺北市區(qū)段徵收土地標(biāo)售標(biāo)租及設(shè)定地上權(quán)辦法」規(guī)定，以設(shè)定地上權(quán)方式辦理招商並以價格決標(biāo)。前兩次三塊基地合併公告招商流標(biāo)，經(jīng)北市府多次召開說明會徵詢潛在投資人意見，本案係設(shè)定地上權(quán)案，但招商條件有智慧健康關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)設(shè)施、育成中心的興建比例及租金優(yōu)惠等規(guī)範(fàn)，以及3塊基地合併招商土地面積較大、投資金額過高、特定產(chǎn)業(yè)對象尋商不易等；為吸引更多投資人參與開發(fā)，第3次公告調(diào)整為3基地個別招商，且為利產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，相關(guān)使用均依都市計畫管制規(guī)定，不另再予設(shè)限規(guī)範(fàn)特定產(chǎn)業(yè)類別。依都市計畫規(guī)定本案標(biāo)的未來可提供生產(chǎn)製造空間、辦公室、生技醫(yī)療應(yīng)用設(shè)施、支援性服務(wù)業(yè)及企業(yè)總部等使用。
 
權(quán)利金底價之審定皆符合相關(guān)規(guī)定
 
北士科地上權(quán)權(quán)利金底價查估係依據(jù)「臺北市區(qū)段徵收土地標(biāo)售標(biāo)租及設(shè)定地上權(quán)辦法」規(guī)定辦理，並委託宏大、永聯(lián)及第一太平戴維斯等3家不動產(chǎn)估價師事務(wù)所，由估價師依不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則及招商條件，採用「價格比例法」(權(quán)重20％~30％)及「折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法」(權(quán)重70％~80％)等 2 種估價方法查估50年設(shè)定地上權(quán)權(quán)利金底價，並經(jīng)提報本市區(qū)段徵收及市地重劃委員會審議同意，北市府並無要求不動產(chǎn)估價師事務(wù)所調(diào)降查估權(quán)利金底價之情事。
 
估價師表示，由於近年產(chǎn)業(yè)專用區(qū)設(shè)定地上權(quán)案僅林口力行段產(chǎn)專區(qū)案例，故選用該案例為比較標(biāo)的，其他比較標(biāo)的則採商業(yè)區(qū)及住宅區(qū)設(shè)定地上權(quán)案；「折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法」係估價師依據(jù)不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則第36條至第40條規(guī)定估算總收益及總費用，反映近期營建成本上升、北士科廠辦市場相較內(nèi)科、南軟尚未成熟等因素，合理預(yù)估廠辦租金成長率及空置率，所查估之收益價值。
 
公告招標(biāo)期間T17案有6家廠商領(lǐng)標(biāo)、T18案有9家廠商領(lǐng)標(biāo)，惟領(lǐng)標(biāo)廠商在經(jīng)過評估預(yù)期的收益與投資成本後，截標(biāo)時均僅1家廠商投標(biāo)，且T17、T18案權(quán)利金溢價率分別為27.85％及9.26％，可見為投標(biāo)人評估市場後之投資決策結(jié)果。市府收入除前開權(quán)利金外，依契約約定得標(biāo)人於契約期間內(nèi)每年還須繳付土地租金予市府，增加市府收益。
 
北投士林科技園區(qū)是臺北市未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基地，未來得標(biāo)廠商必須依照設(shè)定地上權(quán)契約、都市計畫等相關(guān)規(guī)定辦理，市府相關(guān)單位也會依既有機制強化違規(guī)查察，以確保相關(guān)使用符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展目的。