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劉學(xué)龍：2022商辦市場、審慎評估、價平量縮

報導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-03-30

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根據(jù)高力國際發(fā)布「2022年第一季商用不動產(chǎn)及土地投資調(diào)查」顯示，2022年第一季商用不動產(chǎn)交易金額達(dá)363億元，雖較去年同期略低，但仍是歷年同期的第二高。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】雖有俄烏戰(zhàn)爭、輸入性通膨、全球央行接連升息、新冠疫情變種反覆等不利因素，但臺灣在整體經(jīng)濟(jì)韌性佳，仍樂觀穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張持續(xù)助力不動產(chǎn)需求，同時帶動投資型買家布局。根據(jù)高力國際發(fā)布「2022年第一季商用不動產(chǎn)及土地投資調(diào)查」顯示，2022年第一季商用不動產(chǎn)交易金額達(dá)363億元，雖較去年同期略低，但仍是歷年同期的第二高。

高力國際研究部董事梁儀盈表示，連續(xù)數(shù)季由工業(yè)不動產(chǎn)所主導(dǎo)的交易市場在本季略有變動，辦公交易額來到175億元，佔本季總額48％，更是創(chuàng)下近五年來單季辦公交易額的新高；其次為廠辦及廠房等工業(yè)不動產(chǎn)，總計114億元；另外本季飯店也成交了近70億元。顯見2022年的第一季自用型買家入手廠辦、廠房及倉儲的需求持續(xù)，而帶租約或售後回租的物件吸引投資型買方進(jìn)場，在本季積極買入辦公及飯店，因此金融壽險業(yè)成為本季最大投資主力，總計買入214億元。另外，受限於臺北市投資物件難尋，加上產(chǎn)業(yè)聚落帶動穩(wěn)定需求，買家眼光轉(zhuǎn)向桃園、新竹及臺中，有8成的交易額非屬臺北市。從本季前五大指標(biāo)交易來分析，也觀察到幾點現(xiàn)象，包括單季出現(xiàn)4筆整棟交易、壽險業(yè)投資交易主導(dǎo)、交易產(chǎn)品多元及區(qū)域南移。

高力國際研究部董事梁儀盈表示，從本季前五大指標(biāo)交易來分析，也觀察到幾點現(xiàn)象，包括單季出現(xiàn)4筆整棟交易、壽險業(yè)投資交易主導(dǎo)、交易產(chǎn)品多元及區(qū)域南移。

全臺土地交易部分，土地買氣受到土建融被嚴(yán)格管制，以及央行及內(nèi)政部連串房市抑制措施衝擊，建商購地步調(diào)趨緩及觀望，2022年第一季全臺土地交易額約413億元，較去年同期下滑24％。建商依然是最主要買家，共買入271億元，也較去年減少28％。對此，高力國際資本市場服務(wù)部資深執(zhí)行董事黃正忠認(rèn)為，建商獵地趨緩貸款管制是其中一個影響因素，而其他外在變數(shù)多，包含原物料及人力成本的上漲，也是使建商腳步稍微放緩的原因，不過他也認(rèn)為建商依然會持續(xù)獵尋優(yōu)質(zhì)地段物件，以保持土地庫存能量。以區(qū)域來看，新北市及高雄市因有土地標(biāo)售，成為本季交易熱區(qū)，交易額分別為140億元及85億元。

工業(yè)不動產(chǎn)方面，2022年第一季工業(yè)土地加工業(yè)不動產(chǎn)交易合計達(dá)161億元，規(guī)模僅約去年同期的45％，需求主要仍來自於製造業(yè)產(chǎn)能的擴(kuò)張，製造業(yè)總計買入146億元，其中科技業(yè)者約佔42％，而以區(qū)域來看，新北市及桃園市仍是工業(yè)買家區(qū)位上最主要的需求。

對於2022年整體商用不動產(chǎn)市場展望，高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍的評語是「審慎評估，市場價平量縮」，臺灣預(yù)期經(jīng)濟(jì)成長率4％至5％的驅(qū)動下，即便升息1碼，利率回到疫情爆發(fā)前的1.375％，投資型買家將持續(xù)評估潛力物件，而自用型買家在評估財務(wù)預(yù)算可行下，也保有出手的動能；不過他也提到，短期通膨問題難解，且全球央行貨幣緊縮方向明確，須注意接下來央行升息的腳步及幅度。

劉學(xué)龍：2022年第一季商用不動產(chǎn)仍有自用需求，交易額351億，但土地市場受連串政策抑制，首季僅402億，為5年來新低

在投資策略的建議上，劉學(xué)龍也鼓勵賣方的價格策略應(yīng)該要更具彈性，有利於處分速度，而對壽險業(yè)來說，因為利率調(diào)升將使得在投資物件選擇上更為困難，投資布局將更專注於核心地區(qū)及核心資產(chǎn)，例如帶穩(wěn)定租戶需求及收益或售後回租的物件。整體而言，在通膨的時代應(yīng)思考更保值的商品，投資人應(yīng)檢視並調(diào)整資產(chǎn)組合，提高收益型不動產(chǎn)配比。

至於交易的產(chǎn)品趨勢，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展將支撐自用擴(kuò)廠需求，工業(yè)不動產(chǎn)仍看好，不過要注意的是成交價格的容受力已墊高，出現(xiàn)了南移現(xiàn)象，另外投資人也可以進(jìn)場零售及飯店，取得較佳議價空間。但以往最受到追捧的土地，受到土地融資管制，土地交易將趨緩，建商會將主力移回蛋黃區(qū)。