【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】2017年政府頒布危老重建條例後，已歷經(jīng)5個年頭，熱度不減，截至2022年3月底止，核準(zhǔn)件數(shù)2,113件，為都更1倍以上。安信建經(jīng)總經(jīng)理張峰榮表示，危老重建具備容積獎勵明確、稅捐優(yōu)惠、無最小基地面積限制、行政流程快速等優(yōu)勢，有效刺激民眾改建意願，但危老條例將於2027年5月31日截止，其中的時程獎勵更是於每年5月12日逐年折降，2022年已降至4％，直至2025年歸零，目前大臺北地區(qū)尚有2成的未核準(zhǔn)率，建議可尋求專業(yè)團(tuán)隊協(xié)助申請掛件。
                                                 
安信建經(jīng)彙整資料顯示，自2017年危老實施至2022年3月止，全臺掀起危老重建風(fēng)潮，尤以臺北市核準(zhǔn)658件居全臺之冠，而大臺北地區(qū)總核準(zhǔn)件數(shù)為1,048件，占全臺核準(zhǔn)量近５成。以核準(zhǔn)率來說，臺北市核準(zhǔn)率約83％、新北市約80％，兩地核準(zhǔn)率都達(dá)到8成以上；雖然核準(zhǔn)率不低，但仍有約2成的申請案遭打回票。
 
安信建經(jīng)總經(jīng)理張峰榮建議，這2成危老重建計畫未核準(zhǔn)的原因，大多是對於法規(guī)、流程及文件資料準(zhǔn)備不足、不熟悉，例如原建物不符合合法建物的規(guī)定、不符合法規(guī)規(guī)定的危險、老舊建物等級、無法取得100％所有權(quán)人同意等，如果要提高過案機(jī)率，地主不妨可向「全案管理」顧問諮詢。
 
而許多民眾對危老容積獎勵項目一頭霧水，安信建經(jīng)表示，根據(jù)北市府統(tǒng)計，截至2021年11月底止，臺北市危老重建案獎勵容積平均值為33.49％，已經(jīng)很接近40％的容獎上限。申請項目為「老舊建築結(jié)構(gòu)評估未達(dá)最低等級」100％，北市危老案都有申請此項容獎；其次為「耐震設(shè)計」占85.83％、「綠建築」占72.5％，較少人申請的項目則是「無障礙設(shè)計」，僅有28％。
 
如何可拿到危老容積獎勵40％？安信建經(jīng)總經(jīng)理張峰榮解釋，危老容積獎勵項目沒有好壞，必須看地主需求及基地條件而定，如果希望「通用設(shè)計」，則可申請「無障礙環(huán)境」；如果要增進(jìn)住宅安全與提升價值，則以申請「耐震標(biāo)章」為優(yōu)先；如果要降低保證金負(fù)擔(dān)，除須符法規(guī)設(shè)計規(guī)定外，則每一個項目不一定要做到頂標(biāo)，容獎的CP值相對高。建議有老屋改建需求的民眾，申請前不妨向?qū)I(yè)人士諮詢，以爭取開發(fā)案利益達(dá)到最大化。
 
以安信建經(jīng)「全案管理」承作之「北市延平北路案」舉例，此處為三棟併排的透天老宅，在接觸個案時，安信團(tuán)隊即掌握本案特點及地主需求，評估基地面積不大之因素，提醒地主必須盡早申請，才能搭配時程獎勵獲得關(guān)鍵的10％。另外環(huán)境條件無法申請「基地退縮」的獎勵，勢必要選擇繳納保證金項目，加上本案地主特別重視居住安全及品質(zhì)，安信團(tuán)隊規(guī)劃在建築設(shè)計部份，取得結(jié)構(gòu)安全最高等級的「耐震設(shè)計標(biāo)章」。另外考量，即使地點位於繁華都會區(qū)，仍能保有舒適健康的空間環(huán)境，因而選定綠建築及智慧建築項目。此案於2020年4月，安信團(tuán)隊協(xié)助地主，向臺北市都發(fā)局提出危老重建計畫，同年11月即成功替地主取得最高40％危老容積獎勵值。
 
張峰榮最後提醒，危老時程獎勵自2020年5月12日起，當(dāng)日逐年折降為8％、6％、4％、2％、1％，直至2025年歸零，2022年則是遞減至4％階段，首當(dāng)其衝的是中小基地之地主，「時程獎勵+規(guī)模獎勵」合計要拿到10％上限，基地面積需達(dá)1000m2以上才能不受影響。若於5月11日前掛件，時程獎勵仍有6％，有重建需求的民眾建議盡快把握時間，或者洽詢專業(yè)團(tuán)隊代理申請。