【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】信義全球資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)2022年上半年上市櫃法人商用不動(dòng)產(chǎn)交易，總交易金額為701億元，雖較2021年同期減少47億元，但仍為有統(tǒng)計(jì)記錄以來的第二高，交易熱區(qū)以臺(tái)北及臺(tái)中為主，兩區(qū)域都有破百億規(guī)模。以產(chǎn)品類別看，辦公與工業(yè)地產(chǎn)成雙引擎支撐H1交易，其中辦公室交易規(guī)模超越工業(yè)地產(chǎn)，也較2021年同期成長(zhǎng)逾一倍，保險(xiǎn)公司是主要關(guān)鍵買方。
 
辦公室類交易上半年規(guī)模達(dá)243億元(佔(zhàn)整體35％)，以臺(tái)中及臺(tái)北為熱區(qū)，且臺(tái)中交易規(guī)模超車臺(tái)北。交易規(guī)模次高為工業(yè)地產(chǎn)類，達(dá)232億元(佔(zhàn)整體33％)，熱區(qū)為桃園、彰化、新竹，在企業(yè)自用以及物流倉儲(chǔ)業(yè)布局需求下，工業(yè)土地是此類的主要交易產(chǎn)品。另外，廠辦類交易則以97億元排名第三(佔(zhàn)整體14％)，其中有兩筆為整棟交易，包含領(lǐng)航家投資興業(yè)以30.68億元買下內(nèi)湖的長(zhǎng)虹豐匯商業(yè)科技大樓，以及旭隼科技以13.98億元買下汐止的富鼎科技大樓。
 
信義全球資產(chǎn)總經(jīng)理柯宏安表示，上半年商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)主要有三項(xiàng)因素支撐：第一，疫情爆發(fā)讓消費(fèi)習(xí)慣改變，電商運(yùn)輸業(yè)對(duì)物流倉儲(chǔ)購置布局更為積極迫切；第二，臺(tái)商回流與產(chǎn)業(yè)升級(jí)營運(yùn)，除設(shè)立工廠外，對(duì)於辦公室需求更明顯；第三，有了前述產(chǎn)業(yè)需求實(shí)力為後盾，保險(xiǎn)業(yè)更能勇於布局收益型標(biāo)的，2022年上半年保險(xiǎn)業(yè)投資商用不動(dòng)產(chǎn)就達(dá)254億，也是有統(tǒng)計(jì)以來的保險(xiǎn)業(yè)歷年H1最高記錄。不過，上半年商用市場(chǎng)並非沒有隱憂，在疫情升溫、央行連續(xù)信用管制政策，在3月升息1碼後，已看到Q2(273億元)交易規(guī)模比Q1(428億元)縮減。
 
柯宏安總經(jīng)理進(jìn)一步分析下半年商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)可能趨勢(shì)：第一，Q3商用市場(chǎng)調(diào)節(jié)觀望遞延的機(jī)會(huì)高。目前俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)、原物料成本飆漲、國際股匯市波動(dòng)、國內(nèi)疫情未緩解下，加上6/16央行為調(diào)節(jié)通膨壓力與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，宣布再度升息半碼，都預(yù)先為下半年市場(chǎng)投下變數(shù)。
 
第二，自用型買方仍是主力但購置會(huì)趨謹(jǐn)慎。面對(duì)經(jīng)濟(jì)情勢(shì)變動(dòng)，企業(yè)資金運(yùn)用會(huì)更注意營運(yùn)成本與股匯利率的風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)衝擊，短期會(huì)更專注本業(yè)，會(huì)以體質(zhì)佳的企業(yè)較會(huì)持續(xù)購置資產(chǎn)。
 
第三，收益型買方購置區(qū)位移動(dòng)但難度也提高。在持續(xù)升息壓力下，收益型買方勢(shì)必提高租金要求報(bào)酬率標(biāo)準(zhǔn)，包含壽險(xiǎn)業(yè)者也是，但北部已不易有高投報(bào)產(chǎn)品，因此由北往南佈局會(huì)更明顯，甚至像物流倉儲(chǔ)類等工業(yè)地產(chǎn)才可能有較高投報(bào)。
 
第四，實(shí)質(zhì)需求遞延至Q4出籠機(jī)率高。這幾年臺(tái)商大舉回流，整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展體質(zhì)佳，企業(yè)購置商用不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)需求應(yīng)不至消失，若Q3整體經(jīng)濟(jì)狀況無惡化且疫情能降溫，預(yù)估實(shí)質(zhì)需求壓抑遞延至Q4出籠機(jī)率較高。
 
面對(duì)快速變動(dòng)局勢(shì)，信義全球資產(chǎn)總經(jīng)理柯宏安也提醒，置產(chǎn)商用不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)有三項(xiàng)需注意點(diǎn)：首先，面對(duì)升息壓力有些屋主可能希望漲租，對(duì)於標(biāo)的條件好或營運(yùn)實(shí)力強(qiáng)的承租企業(yè)，可能還有機(jī)會(huì)調(diào)漲，但若標(biāo)的條件較差或承租方付租能力較低者，調(diào)租可能導(dǎo)致承租戶搬離，反而會(huì)面對(duì)空置與貸款利息的兩頭壓力；其次，收益型買方在移動(dòng)投資區(qū)位時(shí)，需留意不同地區(qū)及產(chǎn)品會(huì)有不同的投資效益與風(fēng)險(xiǎn)性，投資佈局上應(yīng)注意平衡；最後，政府信用管制政策會(huì)影響企業(yè)的可運(yùn)用資金深度，而商用不動(dòng)產(chǎn)有交易金額規(guī)模大的特性，因此買賣方在交易過程中，更需注意資金無法到位所造成的交易糾紛風(fēng)險(xiǎn)。