【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】信義全球資產(chǎn)統(tǒng)計2022年上半年上市櫃法人商用不動產(chǎn)交易，總交易金額為701億元，雖較2021年同期減少47億元，但仍為有統(tǒng)計記錄以來的第二高，交易熱區(qū)以臺北及臺中為主，兩區(qū)域都有破百億規(guī)模。以產(chǎn)品類別看，辦公與工業(yè)地產(chǎn)成雙引擎支撐H1交易，其中辦公室交易規(guī)模超越工業(yè)地產(chǎn)，也較2021年同期成長逾一倍，保險公司是主要關(guān)鍵買方。
 
辦公室類交易上半年規(guī)模達243億元(佔整體35％)，以臺中及臺北為熱區(qū)，且臺中交易規(guī)模超車臺北。交易規(guī)模次高為工業(yè)地產(chǎn)類，達232億元(佔整體33％)，熱區(qū)為桃園、彰化、新竹，在企業(yè)自用以及物流倉儲業(yè)布局需求下，工業(yè)土地是此類的主要交易產(chǎn)品。另外，廠辦類交易則以97億元排名第三(佔整體14％)，其中有兩筆為整棟交易，包含領(lǐng)航家投資興業(yè)以30.68億元買下內(nèi)湖的長虹豐匯商業(yè)科技大樓，以及旭隼科技以13.98億元買下汐止的富鼎科技大樓。
 
信義全球資產(chǎn)總經(jīng)理柯宏安表示，上半年商用不動產(chǎn)市場主要有三項因素支撐：第一，疫情爆發(fā)讓消費習(xí)慣改變，電商運輸業(yè)對物流倉儲購置布局更為積極迫切；第二，臺商回流與產(chǎn)業(yè)升級營運，除設(shè)立工廠外，對於辦公室需求更明顯；第三，有了前述產(chǎn)業(yè)需求實力為後盾，保險業(yè)更能勇於布局收益型標的，2022年上半年保險業(yè)投資商用不動產(chǎn)就達254億，也是有統(tǒng)計以來的保險業(yè)歷年H1最高記錄。不過，上半年商用市場並非沒有隱憂，在疫情升溫、央行連續(xù)信用管制政策，在3月升息1碼後，已看到Q2(273億元)交易規(guī)模比Q1(428億元)縮減。
 
柯宏安總經(jīng)理進一步分析下半年商用不動產(chǎn)市場可能趨勢：第一，Q3商用市場調(diào)節(jié)觀望遞延的機會高。目前俄烏戰(zhàn)爭、原物料成本飆漲、國際股匯市波動、國內(nèi)疫情未緩解下，加上6/16央行為調(diào)節(jié)通膨壓力與穩(wěn)定經(jīng)濟，宣布再度升息半碼，都預(yù)先為下半年市場投下變數(shù)。
 
第二，自用型買方仍是主力但購置會趨謹慎。面對經(jīng)濟情勢變動，企業(yè)資金運用會更注意營運成本與股匯利率的風(fēng)險變動衝擊，短期會更專注本業(yè)，會以體質(zhì)佳的企業(yè)較會持續(xù)購置資產(chǎn)。
 
第三，收益型買方購置區(qū)位移動但難度也提高。在持續(xù)升息壓力下，收益型買方勢必提高租金要求報酬率標準，包含壽險業(yè)者也是，但北部已不易有高投報產(chǎn)品，因此由北往南佈局會更明顯，甚至像物流倉儲類等工業(yè)地產(chǎn)才可能有較高投報。
 
第四，實質(zhì)需求遞延至Q4出籠機率高。這幾年臺商大舉回流，整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展體質(zhì)佳，企業(yè)購置商用不動產(chǎn)的實質(zhì)需求應(yīng)不至消失，若Q3整體經(jīng)濟狀況無惡化且疫情能降溫，預(yù)估實質(zhì)需求壓抑遞延至Q4出籠機率較高。
 
面對快速變動局勢，信義全球資產(chǎn)總經(jīng)理柯宏安也提醒，置產(chǎn)商用不動產(chǎn)的企業(yè)有三項需注意點：首先，面對升息壓力有些屋主可能希望漲租，對於標的條件好或營運實力強的承租企業(yè)，可能還有機會調(diào)漲，但若標的條件較差或承租方付租能力較低者，調(diào)租可能導(dǎo)致承租戶搬離，反而會面對空置與貸款利息的兩頭壓力；其次，收益型買方在移動投資區(qū)位時，需留意不同地區(qū)及產(chǎn)品會有不同的投資效益與風(fēng)險性，投資佈局上應(yīng)注意平衡；最後，政府信用管制政策會影響企業(yè)的可運用資金深度，而商用不動產(chǎn)有交易金額規(guī)模大的特性，因此買賣方在交易過程中，更需注意資金無法到位所造成的交易糾紛風(fēng)險。