【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】為了對抗通膨、全球掀起升息潮；貨幣緊縮也讓資金撤離風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)。原本在疫情反覆下，近幾年在疫情下受到最大衝擊的旅館業(yè)，不少業(yè)者選擇退場，或採售後回租增加現(xiàn)金流，然而，作為不動產(chǎn)投資標(biāo)的來看，旅館具有產(chǎn)權(quán)單純、建物面積大、土地價(jià)值高，有機(jī)會隨市場趨勢、變更使用用途，包裝成共居公寓、共享辦公室、員工宿舍…等，自用或轉(zhuǎn)租售都好的特性，反而成為抗通膨、市場置產(chǎn)投資新寵了嗎？
 
過去一年多，亞太區(qū)投資人動作不斷－－包括新加坡、首爾、香港共投入約新臺幣405億元(約13.8億美金，以匯率29.34換算)買下旅館，並改造成其他類型不動產(chǎn)；在臺灣，也有媚登峰以新臺幣5.88億元，入手皇家季節(jié)酒店臺中中港館，及盛弘醫(yī)藥斥資近11.8億買下翰品酒店桃園、預(yù)計(jì)打造為智慧醫(yī)療城的案例。
 
投資人的看好，為旅館交易加溫，臺灣政府推行相關(guān)政策，則更實(shí)際地舒緩旅館業(yè)經(jīng)營困境。例如內(nèi)政部正推動的「既有旅館轉(zhuǎn)型社會住宅」計(jì)畫，自2022年起至明年底，業(yè)者可提案申請，政府將提供租稅優(yōu)惠、改裝修繕補(bǔ)助及租金差額補(bǔ)助。
 
旅館變身員工宿舍 交通、機(jī)能都重要
 
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出：「過去兩年多，在疫情的籠罩下，旅館業(yè)普遍經(jīng)營不易，出售資產(chǎn)自然成為地主選項(xiàng)之一；近年來高漲房價(jià)及年輕人強(qiáng)勁的租屋需求，則為投資人提供，將旅館改造為共居公寓的絕佳機(jī)會。」此外，利用旅館房間數(shù)多的特性，將建物使用用途變更，作為共享辦公室或員工宿舍，投資自用皆宜，受到不少投資人關(guān)注。
 
近年來，高科技產(chǎn)業(yè)如半導(dǎo)體業(yè)大舉於南臺灣擴(kuò)廠，人才招募對象遍及北中南，員工宿舍自然成為重要配套。世邦魏理仕臺灣資本市場部主管林敬超表示：「無論自建或收購既有建物作改裝使用，員工宿舍距離公司車程，最好能在15~20分鐘內(nèi)，因此鄰近交通要道的物件較受青睞，最好也能同步考量週邊生活機(jī)能，才能讓員工在工作之餘，也達(dá)到生活平衡?！?br />  
例如臺積電在臺南高鐵站、專為臺積電外籍工程師準(zhǔn)備的宿舍，除標(biāo)榜是全臺第一座「智慧綠能循環(huán)住宅園區(qū)」，也提供健身房、交誼廳、大型烤肉架等設(shè)施。中?？萍嘉辉谂_北、高雄的員工宿舍，則強(qiáng)調(diào)都位在蛋黃區(qū)，步行距離就有便利商店，上班車程不到15分鐘。
 
承接旅館現(xiàn)況營運(yùn) 投報(bào)表現(xiàn)最佳
 
世邦魏理仕臺灣認(rèn)為，要蓋員工宿舍，以購地自建來說，現(xiàn)行工程造價(jià)、土地取得價(jià)格持續(xù)攀升、缺工缺料都是問題，也讓整體成本大幅增加；若是購入現(xiàn)有旅館改裝，則能縮減時間成本與不確定性，但仍需要注意包括：土地使用分區(qū)是否符合可營運(yùn)旅館之用途?建物使用執(zhí)照是否已變更為旅館使用、或未來可合法變更?
 
至於有興趣在此市場洗牌機(jī)會、購入旅館的投資方來說，世邦魏理仕臺灣則建議，以投入成本及投報(bào)率，綜合評估未來表現(xiàn)：若未來打算引進(jìn)國外品牌繼續(xù)營運(yùn)者，考量國際品牌對硬體設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，原則上以取得毛胚屋為佳，只是投入成本也會大幅提高。
 
反之，若能依據(jù)現(xiàn)有裝潢設(shè)備承接營運(yùn)，則有機(jī)會將投資報(bào)酬率最大化。而購地自建絕對是從頭塑造產(chǎn)品定位的最佳選項(xiàng)，只是同樣以現(xiàn)今工程造價(jià)、土地價(jià)格高昂、原物料、工資高漲的情況來看，自建的成本高昂難以估算，對投資人來說，負(fù)擔(dān)、變數(shù)都相對較高。