【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)高力國際發(fā)布「2022年第二季商用不動產(chǎn)及土地投資調(diào)查」指出，一連串房地產(chǎn)相關(guān)政策發(fā)酵，又碰上升息循環(huán)，加以國際局勢動盪不安，投資市場不確定性加大，2022年上半年全臺大型土地成交量僅802億元，相較2021年同期大幅萎縮43％；商用不動產(chǎn)投資則相對穩(wěn)健，上半年交易額達(dá)654億元，是歷年同期的第二高。綜合各種跡象顯示「2022年土地市場將較2021年大幅降溫。」
 
高力國際副董事總經(jīng)理黃正忠指出，具穩(wěn)定收益的商用不動產(chǎn)投資韌性較佳，雖然央行連續(xù)兩次升息合計(jì)1.5碼使得投資人決策更為謹(jǐn)慎，但2022年上半年交易額仍有654億元，僅較2021年同期小幅下滑11％，且仍是歷來同期第二高紀(jì)錄。進(jìn)一步觀察2022年受歡迎產(chǎn)品，辦公室因?yàn)橛信_北及臺中的指標(biāo)個案，成交額來到248億元，占比約38％；第二名則是廠辦的134億元、占比約21％；第三名為廠房、倉儲的116億元、占比約18％。從買家背景分析，上半年商用不動產(chǎn)最大買家為金融保險(xiǎn)業(yè)者，共出手230.8億元，第二大買家為製造業(yè)，出手129.6億元、占比約20％，第三大買家為科技業(yè)，出手112億元、占比約16％。

 
黃正忠認(rèn)為2022年上半年商用不動產(chǎn)可以維持歷年同期第二高的紀(jì)錄，主要是在第一季的時(shí)候臺灣整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)依然亮眼，導(dǎo)致市場成交熱絡(luò)，不過第二季開始受到全球央行接棒升息的影響發(fā)酵，買方對於報(bào)酬率要求會更謹(jǐn)慎，加上通膨及疫情等不利因素干擾，第二季交易也明顯放緩。以上半年交易的熱區(qū)來看，有產(chǎn)業(yè)聚落及穩(wěn)定租賃動能支撐的區(qū)域仍是投資人首選，再加上拉高的報(bào)酬率要求，除了雙北物件之外，眼光也放遠(yuǎn)至新竹縣市與臺中市等產(chǎn)業(yè)聚落。
 
上半年前十大指標(biāo)商用不動產(chǎn)交易案中，高達(dá)7筆是整棟交易，而十筆中有六筆單宗交易額逾30億元，而上半年最大且最指標(biāo)的交易案則是中國人壽以120.5億元買下臺中市七期豐邑市政核心大樓整棟。
 
有別於商用不動產(chǎn)市場，土地買氣則明顯受到衝擊。高力國際研究部董事梁儀盈表示，第二季4-6月的土地交易動能放緩，單季成交僅291億元，係2018年以來的單季新低，而上半年的802億元也是近五年的同期新低，顯見在土地交易市場在同時(shí)面對貸款管制措施、貨幣緊縮及升息態(tài)勢下，土地買氣已明顯由追捧競價(jià)轉(zhuǎn)為觀望保守。

 
她認(rèn)為土地交易市場除了整體由熱轉(zhuǎn)溫涼之外，交易熱區(qū)也與前兩年有所改變，2022年熱區(qū)則移轉(zhuǎn)到新北市、高雄市以及桃園市，而過去兩年話題度最高的臺中市在產(chǎn)業(yè)、人口及交通等三大利基的支撐下，土地磁吸力為全臺之冠，各方人馬搶進(jìn)，2021年上半年交易額便高達(dá)414億元，但2022年買氣明顯退燒，交易額萎縮至108億元，僅2021年同期的26％；不過，也觀察到建商依然持續(xù)於七期或水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)獵地儲備原料，只不過方式改為與同業(yè)或地主合建。
 
而上半年單宗交易額前十大的土地中，其中前四名單宗交易額均逾30億元，其中元利建設(shè)以逾50億元買進(jìn)大安區(qū)土地的總價(jià)最高，第二名則是聯(lián)發(fā)科以37.7億元取得竹北高鐵車站專用區(qū)地上權(quán)開發(fā)案，第三名為三重置業(yè)地產(chǎn)以34.7億元買進(jìn)三重段近2千坪土地。
 
過去兩年全球投資市場經(jīng)歷了貨幣寬鬆政策所帶來的游資氾濫，如今各國央行為了對抗高通膨不得不加快緊縮貨幣及升息步調(diào)，而不動產(chǎn)市場投資金額龐大，在全球進(jìn)入升息循環(huán)下，高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍則認(rèn)為除了同步拉高對收益率門檻要求，也提高買方資金借貸成本，而在買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差異仍大下，評估決策期勢必拉長，整體市場買氣將價(jià)平量縮。不過他也認(rèn)為商用不動產(chǎn)市場相對是具備穩(wěn)定收益的投資型產(chǎn)品，尤其現(xiàn)在臺灣整體儲蓄率高，布局收益型商品仍是停泊避險(xiǎn)資金的選項(xiàng)，只不過要注意的是在收益率門檻拉高的要求及物件稀缺影響下，雙北物件的選擇將更為困難度。至於產(chǎn)品選擇上，他認(rèn)為自用買家對於工業(yè)不動產(chǎn)短期內(nèi)需求仍穩(wěn)，惟北部成交價(jià)格已墊高，也會提高交易難度，不過，根據(jù)觀察倉儲業(yè)者在臺灣需求仍旺，可望成為工業(yè)用地另一去化的主力。至於在土地交易方面，由於先前信用管制已發(fā)酵，加以利率的調(diào)升影響消費(fèi)者購屋者意願，且通膨也拉高建商的營建成本，建商獵地動能明顯趨緩，因此2022年土地市場將較2021年大幅降溫是必然的。