【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】國(guó)際升息聲響起，全球景氣復(fù)甦的不確定，再加上臺(tái)灣政府多重打房措施，2022年第二季大型交易表現(xiàn)疲軟，連帶使得上半年土地與商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額明顯滑落，其中更以土地縮減幅度最大。第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，上半年大型土地交易金額(單筆3億元以上)為776億元，比2021年同期減少42％，為2018年以來(lái)最低，大型商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額為675億元，年減率20％。
 
土地市場(chǎng)與商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)自2022年第二季開(kāi)始，交易減少幅度擴(kuò)大，以土地市場(chǎng)為例，第二季交易金額為256億元，年減率高達(dá)70％。建商購(gòu)地買(mǎi)氣明顯縮手，第二季僅購(gòu)地256億元，合計(jì)前2季建商購(gòu)地金額為545億元，僅有2021年同期一半。
 
面對(duì)住宅市場(chǎng)氛圍的轉(zhuǎn)變、土建融緊縮以及營(yíng)建成本上升，建商放緩購(gòu)地與推案速度，多家建商同時(shí)快速調(diào)整策略，採(cǎi)合建或合作聯(lián)盟等模式以因應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)。有別過(guò)往合建多為建商與私人地主合作，近期興起建商與建商之間的合建，結(jié)合各家建商優(yōu)勢(shì)，並達(dá)到分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的效果，例如興富發(fā)建設(shè)旗下的博元建設(shè)，分別與地主精銳建設(shè)及鉅本建設(shè)合作，共同開(kāi)發(fā)臺(tái)中水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)兩合建案。另外，臺(tái)北車(chē)站的E1E2公辦都更案，本月初宣布由冠德建設(shè)、藍(lán)天電腦、華泰投資之合作聯(lián)盟所拿下，預(yù)計(jì)全案總投資金額高達(dá)300億元。

 
商用不動(dòng)產(chǎn)方面，第二季總成交金額為266億元，比第一季減少35％；上半年成交金額為675億元，年減率20％。交易活動(dòng)雖減少，但仍遠(yuǎn)優(yōu)於2016年、2017年市場(chǎng)低谷時(shí)，全年交易僅600億元至700億元的表現(xiàn)。
 
各類(lèi)投資人中，以壽險(xiǎn)業(yè)表現(xiàn)最活躍，不動(dòng)產(chǎn)投資金額達(dá)227億元，然八成的投資活動(dòng)集中在2022年3月央行升息之前，隨著升息腳步，目前保險(xiǎn)業(yè)的最低投報(bào)率門(mén)檻已由年初的2.095％提升至2.47％，大幅限縮雙北市市中心的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，若加計(jì)富邦人壽買(mǎi)入新竹湖口物流土地，第二季壽險(xiǎn)業(yè)僅購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)43億元。因應(yīng)升息循環(huán)，保險(xiǎn)業(yè)同步調(diào)整的不動(dòng)產(chǎn)布局策略，例如往中南部主要都會(huì)區(qū)找尋投資標(biāo)的，亦或採(cǎi)售後回租方式，確保投資標(biāo)的租金水準(zhǔn)，以及購(gòu)置土地自行興建收益型不動(dòng)產(chǎn)，以獲取更高的投報(bào)率。
 
2022年上半年也觀察到，商用不動(dòng)產(chǎn)的投資型買(mǎi)方動(dòng)能增加，占比達(dá)65％，除了壽險(xiǎn)業(yè)以外，專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、零售業(yè)與傳產(chǎn)製造業(yè)的表現(xiàn)都較過(guò)往積極，主要交易包括統(tǒng)一集團(tuán)斥資59億元買(mǎi)下信義誠(chéng)品商場(chǎng)的部分產(chǎn)權(quán)、領(lǐng)航家投資興業(yè)以30.7億元購(gòu)入內(nèi)湖五期的整棟預(yù)售辦公大樓、白氏投資則以19億元買(mǎi)下南港整棟廠辦砳建築。研判這波投資買(mǎi)氣是受到通膨的推動(dòng)，雖然國(guó)內(nèi)利率提高，但屬相對(duì)低點(diǎn)且緩步上升，商用不動(dòng)產(chǎn)的租金收益與抗通膨的能力吸引資金停泊。
 
另一方面，科技業(yè)買(mǎi)氣停滯，上半年購(gòu)置金額為117億元，規(guī)模僅剩2021年同期的一半，主要受到歐美消費(fèi)力道衰減隱憂(yōu)、庫(kù)存去化速度減緩等因素，國(guó)內(nèi)外科技龍頭對(duì)於下半年?duì)I收預(yù)期轉(zhuǎn)趨保守，再加上過(guò)往幾年購(gòu)置自用廠房、廠辦的剛性買(mǎi)盤(pán)爆發(fā)，目前不少大廠都在進(jìn)行建廠計(jì)畫(huà)，都對(duì)科技業(yè)購(gòu)置需求造成影響。

 
第一太平戴維斯董事長(zhǎng)黃瑞楠表示，雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，各家機(jī)構(gòu)皆預(yù)期2022年臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率仍可保住3％，但近期國(guó)際股債市場(chǎng)上下震盪，各國(guó)央行升息以對(duì)抗通膨，對(duì)於買(mǎi)方信心帶來(lái)不小的影響，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)於價(jià)格認(rèn)知差異擴(kuò)大，需要更多時(shí)間取得共識(shí)。展望下半年，土地單價(jià)雖可維持目前水準(zhǔn)，但考量造價(jià)與融資成本大幅上升，建商追價(jià)力道放緩，而土地交易規(guī)模能否穩(wěn)住，端看公部門(mén)土地釋出速度而定。商用不動(dòng)產(chǎn)方面在壽險(xiǎn)業(yè)投資門(mén)檻拉高、科技業(yè)縮手下，交易規(guī)模放大不易，租金投報(bào)率將是買(mǎi)方的關(guān)注重點(diǎn)，而目前辦公室、廠辦與廠房租金行情仍保持緩步上升，有助於商用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格維持穩(wěn)定。