【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)」發(fā)布2022年7月份大臺(tái)中房市分析，在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2022年6月的買賣登記棟數(shù)為4,191棟，與上月相比減少3.4％，比2021年同月減少11.8％。本月前三大交易熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(951棟)、西屯區(qū)(535棟)及北區(qū)(307棟)。暫結(jié)2022年上半年表現(xiàn)，較2021年同期小幅領(lǐng)先289戶，年增1.1％。
 
建照、使照量部分，2022年5月建照共2,264(戶)，月減33.5％，年增22.7％，主要於大里區(qū)(昆祐幸福大里237戶)、龍井區(qū)(茂洋建設(shè)-龍目井段水師寮小段118地號(hào)203戶)、后里區(qū)(展裕豐格244戶)、東區(qū)(春曉建設(shè)-練武段1011地號(hào)242戶)均有單一個(gè)案量體逾200戶挹注；而使照為1,641(戶)，月減17.5％，年成長2.35倍，以北屯區(qū)核發(fā)量最多，本月有國泰Mega+(176戶)、大城樂好事(174戶)、松竹領(lǐng)航竹月館(209戶)、北屯段社會(huì)住宅(226戶)等大量體核照。
 
累計(jì)2022年1~5月建照量合計(jì)為11,278(戶)，與2021年同期相比大減3,244(戶)，年減22.3％；使照量為8,176(戶)，較2021年同期增加4,322戶，年成長2.12倍。2022年在疫情擴(kuò)散、信用管制、升息政策、通膨壓力、限制預(yù)售交易等因素影響之下，建商對(duì)於推案態(tài)度呈保守作為，同時(shí)也因2021年有數(shù)件單一個(gè)案量體超過千戶之社區(qū)核照，致基期較高，使得2022年建照核發(fā)量呈現(xiàn)下滑；此外，由於前兩年不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)處於高峰期，除了有建商推案以外，還有產(chǎn)業(yè)移回臺(tái)灣的新廠辦動(dòng)能，過度集中興建的結(jié)果，也導(dǎo)致各地?fù)尮栴}嚴(yán)重，無法有效去化工程，工程進(jìn)度落後情形屢見不鮮，也同時(shí)反映在2021年的使照量上，呈年衰退14.9％，直至2022年才陸續(xù)出現(xiàn)完工遞延效應(yīng)，預(yù)計(jì)2022年將有大量新屋湧入市場(chǎng)。
 
依據(jù)2022年4月份實(shí)價(jià)登錄資料顯示，臺(tái)中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為57.7％與21.4％，金額比例分別為53.3％、35.2％。2022年4月建物交易總金額為約512.4億元。
 
屋齡2年內(nèi)之大樓新成屋交易主要集中在北屯區(qū)、西屯區(qū)與清水區(qū)。北屯區(qū)適逢櫻花巨人及惠宇一方庭交屋潮，成交價(jià)分別為20.4~26.3萬/坪、23.1~27萬/坪，該區(qū)整體價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)；西屯區(qū)逾七成交易屬親家福星道，成交價(jià)為27.5~35.8萬/坪，本區(qū)因高單價(jià)個(gè)案交易量減，而使後標(biāo)~頂標(biāo)價(jià)格進(jìn)行下修；清水區(qū)高達(dá)九成交易屬遠(yuǎn)雄之星7，成交價(jià)為13.1~15.6萬/坪。
 
屋齡2年內(nèi)之透天厝新成屋交易主要集中在南屯區(qū)、大里區(qū)及太平區(qū)。南屯區(qū)主力購買總價(jià)為3,050~3,800萬元間，適逢日日興建設(shè)(益豐西街)及日鑫建設(shè)(新富路、龍富路四段)交屋潮，成交總價(jià)分別為2,880~3,600萬元間、3,450~5,888萬元間；大里區(qū)主力購買總價(jià)1,630~1,800萬元間，逾六成交易屬墅墅久，成交總價(jià)為1,308~2,220萬元間，本月以總價(jià)低於2仟萬之交易佔(zhàn)大宗，故高總價(jià)區(qū)有顯著下滑；太平區(qū)主力購買總價(jià)為1,660~2,170萬元間，過半交易屬升豪環(huán)河美墅，成交總價(jià)為1,366~2,158萬元間，全區(qū)轉(zhuǎn)跌。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠經(jīng)理表示，2022年以來央行採取二度升息，房貸的壓力漸增，近日也傳出考慮要取消房貸寬限期以及限縮貸款年限等消息，但政策面的推行不應(yīng)跟民眾的根本需求脫鉤，為反映現(xiàn)階段購屋民眾的實(shí)際房貸負(fù)擔(dān)能力，特以臺(tái)中2020年度住宅大樓中位數(shù)房價(jià)960萬元為例，以相同的貸款成數(shù)與利率條件，分別以20年與30年期計(jì)算每月貸款負(fù)擔(dān)率，相關(guān)說明說下：
 
(1)以20年期本利均等攤還方式，貸款成數(shù)為7成(672萬元)，利率為1.601％，計(jì)算貸款每月攤還額為約NT$32,700元，再除以家戶每月可支配所得8萬元，可得出每月貸款負(fù)擔(dān)率為40.88％。
 
(2)以30年期本利均等攤還方式，貸款成數(shù)為7成(672萬元)，利率為1.601％，計(jì)算貸款每月攤還額為約NT$23,500元，再除以家戶每月可支配所得8萬元，可得出每月貸款負(fù)擔(dān)率為29.38％。
 
將上述試算結(jié)果比對(duì)房價(jià)負(fù)擔(dān)等級(jí)後可得知，若以20年貸款年數(shù)計(jì)，貸款負(fù)擔(dān)率高達(dá)40.88％，呈現(xiàn)房貸負(fù)擔(dān)能力偏低情形；但若是將貸款年數(shù)延長至30年期，貸款負(fù)擔(dān)率則可降至29.38％，符合可合理負(fù)擔(dān)區(qū)間。由此可見，房貸以30年期設(shè)定，較貼近購屋民眾的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力。
 
目前政府對(duì)於貸款負(fù)擔(dān)率的計(jì)算是以20年期為基準(zhǔn)，然而依內(nèi)政部公告資料指出，我國已連續(xù)26季全國房貸平均年限超過20年，突顯出房貸負(fù)擔(dān)率早期的計(jì)算基礎(chǔ)已不符合現(xiàn)今市場(chǎng)常態(tài)，若再將所得增長速度慢、房價(jià)飆漲速度快兩者間不對(duì)等的情形納入考量，20年貸款年數(shù)的規(guī)定已與現(xiàn)實(shí)發(fā)生背離，不應(yīng)過度躁進(jìn)限縮貸款年限，讓房市硬著陸不是一個(gè)好的選擇。
 
另外，也提醒有貸款需求的民眾，雖然將貸款年期延長至30年，每月攤還的金額負(fù)擔(dān)較輕，以貸款金額672萬元為例、貸款利率1.601％計(jì)，每月支出減少約NT$9,200元，但貸款期間所支付出去的總利息，卻相對(duì)增加逾60萬元，建議借款人仍須審慎評(píng)估自身的財(cái)務(wù)能力，再加以選擇使用，避免過度槓桿操作。
 
(註)本次各數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間說明如下：買賣登記案件數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2022年6月、建/使照數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2022年5月、實(shí)價(jià)登錄資料因發(fā)布時(shí)間差而統(tǒng)計(jì)至2022年4月。