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- 萊坊發(fā)表2022年第二季「全球住宅房價指數(shù)」，全球房價2022Q2年增率為10％，略遜於前季的10.6％。56個國家有51個價漲，更有25個國家漲幅超過雙位數(shù)。
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瑞普萊坊公布最新「全球房價指數(shù)」，外強中乾，全球名目房價年增一成、實質(zhì)只剩1.6％，升息過猛、通膨排擠，亞太地區(qū)領(lǐng)跌
【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】國際獨立地產(chǎn)顧問公司萊坊(Knight Frank)2022年9月15日發(fā)表2022年第二季「全球住宅房價指數(shù)」，該指數(shù)係根據(jù)各國官方統(tǒng)計機構(gòu)或央行發(fā)表的房價數(shù)據(jù)，追蹤全球主要國家(或區(qū)域)的住宅價格表現(xiàn)。全球房價2022Q2年增率為10％，略遜於前季的10.6％。56個國家有51個價漲，更有25個國家漲幅超過雙位數(shù)。
土耳其以160.6％年增率，領(lǐng)先第二名斯洛伐克135個百分點，蟬聯(lián)本季榜首，在土耳其後，緊接著就是中歐、東歐各國，除了第二名的斯洛伐克，前十的國家有七個來自歐洲地區(qū)，包括：捷克、冰島、愛沙尼亞、匈牙利、拉脫維亞、斯洛維尼亞；北美市場也有不俗的表現(xiàn)，美國和加拿大以20.6％和16.7％分居第6及第10名，臺灣則以8.4％的漲幅，從前季的第32名緩升到第30名，但仍屬中後段表現(xiàn)國家。
2022年第二季全球房價指數(shù)年成長率(節(jié)錄)-前十名與最後十名
56個國家中有5個下跌，即使考慮近期經(jīng)濟環(huán)境劇烈變動，只觀察季變化，也同樣僅有7個地區(qū)下跌，除北非摩洛哥外，其餘六個都在亞太地區(qū)。以季跌幅排名，分別是紐西蘭、馬來西亞、澳洲、中國、南韓及香港，顯示亞洲市場已經(jīng)領(lǐng)先反映「由多轉(zhuǎn)空」的趨勢。紐西蘭過去10個月激進升息2.75％，且預(yù)期到明年同期突破4％，再加上持續(xù)加碼的貸款管制措施，市場已從「錯失恐懼癥」(Fear Of Missing Out ，F(xiàn)OMO)轉(zhuǎn)變成「買貴恐懼癥」(Fear Of Overpaying)，從追價搶房到保守觀望，讓房價單季跌掉3％。另外，南韓一年內(nèi)升息2％，趕英超美，但仍不敵CPI高達6％的反噬，也出現(xiàn)季跌的現(xiàn)象。
瑞普萊坊市場研究部總監(jiān)黃舒衛(wèi)表示，雖然市場普遍有「買房抗通膨」的觀念，但一旦40年來最猛烈的通膨襲來，再合併升息循環(huán)，一般住宅的買方直接面對的是實質(zhì)薪資、購買力嚴重縮水的現(xiàn)實問題，原本已經(jīng)被房租、房貸壓得喘不過氣來，再加上未來經(jīng)濟成長動能不足，只要政策一出手，房市很快就掉進價格修正的軌道。
進一步分析，本季的漲幅有很大一部份來自於通膨壓力推升房價，而非實體經(jīng)濟成長的拉力，若扣除消費者物價指數(shù)，則實質(zhì)房價成長率(Real Price Growth)下跌國家竟暴增到22個之多，全球平均漲幅也僅剩1.6％，對比2021年同期6.2％，顯著下滑。黃舒衛(wèi)分析，美國最新公布的8月份CPI達8.3％，仍舊高昂，月底前升息三碼甚至四碼的機率大增，全球升息的大方向不變，以連跌兩季的折線圖走勢來看，最快在下半年，全球平均房價就會出現(xiàn)實質(zhì)負成長。
計算通膨率後地區(qū)排名變化
細看各國實質(zhì)房價成長率，土耳其45.9％仍高居第一，與名目的160.6％相差了114.7個百分點，美國由名目的20.6％降為實質(zhì)的11.1％，甚至從正成長淪入負成長也所在多有，例如：立陶宛由原本的14.8％排名第15，變成-5.1％、排名第50；再如烏克蘭，名目上雖有12％的年增長率排名第21，剔除戰(zhàn)爭造成的20％通膨，則實際房價走勢被調(diào)整為-7.8％，排名第54、倒數(shù)第3，僅優(yōu)於摩納哥的-10.5％、秘魯?shù)?9.4％。相較這些高通膨、高成長的地區(qū)，臺灣表現(xiàn)得相對穩(wěn)健，8.4％的名目增長即使考慮通膨因素，也仍有5.8％的正成長，排名更由原本中後段的30名上升到前段的14名。
黃舒衛(wèi)認為，全球房價雖然名目上變化不明顯，但與實質(zhì)成長的落差卻在擴大，各國的貨幣、能源、地緣政治、產(chǎn)業(yè)特性、貿(mào)易依存度等各種條件，對於全球大通膨的反應(yīng)，逐漸表現(xiàn)到房價上，正式終結(jié)疫情期間大撒幣，資金激情、全球齊漲的現(xiàn)象；其次，在這波不同不升息節(jié)奏中，美元獨強，亞幣競貶，迫使亞洲市場率先修正，已有六個地區(qū)的短期房價出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，未來是否出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，值得關(guān)注；最後，臺灣通膨壓抑在3％以下，而且持續(xù)探低，因此名目和實質(zhì)增長差距不大，相比全球市場表現(xiàn)，十分穩(wěn)健，只要市場自律，即便有升息壓力，但政府加碼管制政策的動機不強。建議消費者、業(yè)者都不要過度恐慌或期待，應(yīng)回歸理性，以中長期持有的自住、自用角度評估市場機會。
