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臺(tái)南市地政局發(fā)表樓層別效用比

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews林湘慈｜日期：2022-09-27

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黃偉哲盼精進(jìn)臺(tái)南市地價(jià)查估地政局發(fā)表樓層別效用比

臺(tái)南市政府地政局於2022年9月26日假安南地政事務(wù)所，辦理臺(tái)南市實(shí)價(jià)登錄大數(shù)據(jù)輔助區(qū)段地價(jià)平衡第二期研究專家學(xué)者座談會(huì)(圖/臺(tái)南市政府)

【MyGoNews林湘慈/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)南市政府地政局於2022年9月26日假安南地政事務(wù)所，辦理臺(tái)南市實(shí)價(jià)登錄大數(shù)據(jù)輔助區(qū)段地價(jià)平衡第二期研究專家學(xué)者座談會(huì)，研討內(nèi)容主要為樓層別效用比之研究，期待能發(fā)表研究成果做為房地分離估價(jià)、都市更新權(quán)利變換地價(jià)查估等實(shí)務(wù)應(yīng)用的參考。

為了臺(tái)南市各項(xiàng)公共建設(shè)的穩(wěn)健發(fā)展，也帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展，市長(zhǎng)黃偉哲指示地政局，除了公告土地現(xiàn)值及公告地價(jià)要合理調(diào)整，維護(hù)稅賦公平外，也要對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)實(shí)價(jià)登錄要加強(qiáng)檢查，確保不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易資訊透明化。

地政局長(zhǎng)陳淑美表示，目前大樓已逐漸成為臺(tái)南市買(mǎi)賣(mài)交易主流，在實(shí)務(wù)上最需要應(yīng)用樓層效用比的情形包括：都市更新權(quán)利變換需要評(píng)估基地價(jià)值、建商的推案訂價(jià)需要垂直價(jià)差、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)欲分析評(píng)估高樓大廈的基地單價(jià)等，需透過(guò)樓層別效用比將其立體地價(jià)轉(zhuǎn)換平面地價(jià)。臺(tái)南市地政局運(yùn)用實(shí)價(jià)登錄大數(shù)據(jù)分析樓層別效用比，創(chuàng)全國(guó)之先對(duì)外發(fā)表，補(bǔ)足迄今不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)佈相關(guān)資訊之不足。

本次發(fā)表會(huì)由臺(tái)南市政府地政局陳淑美局長(zhǎng)主持，地政局邀請(qǐng)國(guó)立屏東大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)學(xué)系楊宗憲教授及黃名義副教授、長(zhǎng)榮大學(xué)土地管理與開(kāi)發(fā)學(xué)系謝博明副教授及南市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)吳國(guó)仕理事長(zhǎng)等4位專精於電腦大量估價(jià)及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析實(shí)務(wù)之專家學(xué)者，於座談會(huì)提供專業(yè)意見(jiàn)並進(jìn)行與談，提供建議作為本市未來(lái)精進(jìn)電腦大量估價(jià)之參考，俾讓本市於該方面之政策更臻成熟周延。

楊宗憲教授提到，從理論上而言，樓效比的應(yīng)用有其困境，因?yàn)橥瑮澖ㄎ锊灰?jiàn)得每一層樓都有交易，且各大樓的使用性質(zhì)也不同，有些一樓有店面效益，有些則沒(méi)有，又或者是否位於重劃區(qū)也有影響，又尚有交易時(shí)間的影響存在?？梢越ㄗh的是，為兼顧統(tǒng)計(jì)上的要求及實(shí)務(wù)上的限制，可以適當(dāng)在特徵價(jià)格模型納入交易時(shí)間及個(gè)別因素，盡可能的考量愈多的影響因素，並且建立一套成果驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)，以有效率的產(chǎn)製樓層別效用比。

黃名義副教授說(shuō)明，就臺(tái)南市實(shí)價(jià)登錄大數(shù)據(jù)輔助區(qū)段地價(jià)平衡之研究，針對(duì)樓層別效用比研究成果可以發(fā)現(xiàn)，不同樓高建物相同樓層的單價(jià)，先遞減後遞增，且遞增幅度不同。假設(shè)不同樓高同樓層的效用比之間無(wú)顯著差異，為便於未來(lái)執(zhí)行，建議採(cǎi)相同單價(jià)處理。

吳國(guó)仕理事長(zhǎng)分享，樓層別效用比在估價(jià)實(shí)務(wù)上的運(yùn)用，以用於都市更新權(quán)利變換的更新後整批房地估價(jià)居多，其調(diào)整率之決定係參考預(yù)售建案的定價(jià)，並逐漸形成都市更新權(quán)利變換估價(jià)的審議默契。有別於實(shí)價(jià)登錄大數(shù)據(jù)分析，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的調(diào)整項(xiàng)目考量會(huì)更加細(xì)膩精確，除了樓層別效用比，也會(huì)考量實(shí)價(jià)登錄資料無(wú)法顯示的座向(座南朝北優(yōu)於座北朝南)、視野棟距、通風(fēng)採(cǎi)光及其他個(gè)別因素(如民間風(fēng)水的嫌惡情況，如車道上方、穿堂、壁刀...等等)。

謝博明副教授也分享，臺(tái)南市政府研究案之樓層別效用比研究成果顯示，以不同的變數(shù)型態(tài)加入模型分析，對(duì)住宅價(jià)格的影響力不同，又預(yù)售屋與新成屋的樓層別效用比會(huì)比中古屋來(lái)的明顯。以實(shí)務(wù)面而言，若可以將眾多行政區(qū)依照同質(zhì)性再群組化，有助於未來(lái)樓效比的發(fā)佈數(shù)據(jù)資料有較高穩(wěn)定性。

為豐富不動(dòng)市場(chǎng)資訊之完整性，地政局主動(dòng)於「臺(tái)南市實(shí)價(jià)登錄大數(shù)據(jù)輔助區(qū)段地價(jià)平衡(含整體開(kāi)發(fā)區(qū))之研究(第二期)」特地納入樓層別效用比之研究，期待能藉由臺(tái)南市所累積近30萬(wàn)筆實(shí)價(jià)登錄申報(bào)資料的大數(shù)據(jù)分析，提供更多相關(guān)資訊供實(shí)務(wù)業(yè)界參考。感謝各界人士的踴躍參與，使本次座談會(huì)在熱烈互動(dòng)中圓滿結(jié)束。