【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2022年第三季臺北市A級辦公大樓空置率為3.7％，較上季下降0.5個百分點，在新大樓尚未完工之前，企業(yè)租無屋仍為常態(tài)，空置率處低檔。然受到全球性經(jīng)濟前景不明，在疫情逐步走向尾聲同時卻也面臨俄烏戰(zhàn)爭未歇、物價飆漲及美元急速的強勢升息等陰霾，企業(yè)多採取保守發(fā)展策略應(yīng)對，辦公大樓租賃需求力道呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，租金水準持穩(wěn)。
 
辦公租金持穩(wěn) 租賃需求放緩
 
然而預(yù)計2023年將有多棟辦公大樓將陸續(xù)完工，核心地段的舊A級辦公大樓面對競爭壓力及企業(yè)對ESG永續(xù)發(fā)展的重視，對其硬體升級將成趨勢，除了引進更節(jié)能的設(shè)備外，空間規(guī)劃重視社交活動與營造員工幸福感等都將使其改頭換面。
 
西門商圈空置率下降 邊境開放透曙光
 
臺灣防疫政策轉(zhuǎn)變?yōu)榕c病毒共存後，民眾外出消費意願提高，零售業(yè)營收表現(xiàn)顯著受惠，累計至2022年7月，綜合商品零售業(yè)營業(yè)額較2021年同期年增8.7％。2021年受疫情三級警戒打擊最嚴重的百貨公司，同期營業(yè)額顯著躍升，年增21.8％；超級市場業(yè)營業(yè)額年增2.0％；便利商店及零售式量販業(yè)營業(yè)額分別年增5.7％及2.9％。
 
內(nèi)需消費信心顯著提升下，中山南京商圈表現(xiàn)依舊穩(wěn)健﹐店面持續(xù)去化，第三季空置率下降5.1個百分點，來到4.61％。忠孝商圈表現(xiàn)仍在低檔盤旋，空置率維持在16.8％。值得關(guān)注的是本季西門商圈店面更迭替補，商圈核心飾品店及連鎖飲料店相繼進駐，空置率21.1％雖仍維持高檔，但首度於疫後下降1.2個百分點，加上九月底政府宣布將逐步鬆綁邊境管制，過去仰賴國外觀光旅客的西門商圈似乎已走到隧道盡頭，迎來希望的曙光。惟邊境開放也意味著民眾報復(fù)性出國旅遊將使消費外流，能有多少外國觀光客回補，對總體消費影響還有待觀察，但可以確認的是，第三季將是零售商圈從封閉性純內(nèi)需消費逐步走向國際開放性市場的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折點，至於轉(zhuǎn)折變化速度仍需視未來邊境開發(fā)程度而定。
 
工業(yè)類不動產(chǎn)獨挑大樑
 
臺灣人壽在第三季最後一日以新臺幣63億元是自錦鋐企業(yè)手中購入桃園青埔廠辦大樓，一舉逆轉(zhuǎn)了2022年投資市場原本可能連續(xù)三季量縮之局勢，第三季投資市場交易額為新臺幣346億元，累積前三季之投資交易量為新臺幣964億元。
 
廠辦與工業(yè)廠房交易在第三季扮演絕對性的吃重角色，包括中國人壽以新臺幣83.5億元購入內(nèi)科精英大樓、臺灣人壽購入青埔廠辦大樓、南山人壽購入臺中工業(yè)區(qū)廠房、中壢在地地產(chǎn)商木田公司購入臺達電中壢二廠，及東鋼、晶心科、廣積、大成鋼分別在高雄小港、新竹埔頂路、南軟及臺南仁德購置自用廠辦或廠房，工業(yè)地產(chǎn)在本季十大投資交易中佔了8席，交易金額合計高達新臺幣226億元。商辦大樓則只有位於鄭州路塔城街口的國產(chǎn)實業(yè)大樓，以新臺幣65億元交易給兩位自然人，在本季十大交易中站上一隅。
 
戴德梁行分析，以2022年前三季的商用不動產(chǎn)買賣目的而言，雖然投資型佔比65％仍高於自用型的35％，但俄烏戰(zhàn)爭加深國際間緊張情勢，加上COVID後疫情的餘威尚在，因應(yīng)全球通膨的升息政策拖累了國際經(jīng)濟發(fā)展腳步，也衝擊著臺灣商用不動產(chǎn)的購買力，全球各界對於2023年的經(jīng)濟情勢看法普遍趨於保守，升息及經(jīng)濟情勢之不確定對於投資目的之資產(chǎn)購置決策將產(chǎn)生較大之阻力，而以產(chǎn)業(yè)自用為目的之工商類不動產(chǎn)購置則影響不大。另一方面，投資型買方受到升息趨勢影響，預(yù)期租金報酬率利差將縮小，出價漸趨保守，買賣雙方價格認知差異擴大。戴德梁行預(yù)測2023年的投資型買賣將持續(xù)緊縮，自用型比例則將明顯提高。
 
住商土地退燒  工業(yè)土地滾燙
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2022年第三季土地交易量為新臺幣521億元，重大土地交易以自用目的之工業(yè)土地為主，累積前三季交易量為為新臺幣1271億元。戴德梁行表示，開發(fā)商自下半年起在全球景氣預(yù)測偏空、升息壓力持續(xù)及年底選前之觀望氣氛下，對於土地出手明顯較以往更為審慎，多檔住商類土地標售案皆以流標收場。第四季目前看來並無大規(guī)模土地標售，預(yù)估全年土地交易量估計將在新臺幣1600～1800億元之間，重回2018年之水準，也將跌破十年均量1973億元。
戴德梁行指出，過去三年工業(yè)土地之全年交易量在新臺幣510～586億元之間，2022年工業(yè)土地需求依然暢旺，1～9月累積交易量新臺幣644億元已佔總交易量之過半比例，更一舉突破過去三年工業(yè)土地一整年才能累積之交易量。航空及國際物流產(chǎn)業(yè)在後疫情時代展開積極佈局，科技、生醫(yī)及傳產(chǎn)在全臺持續(xù)購地擴充產(chǎn)能，為全球供應(yīng)鏈大洗牌搶佔最佳戰(zhàn)略地位，使第三季工業(yè)土地交易量佔單季土地總交易量近八成，十大土地交易案件中，工業(yè)土地更佔了九件。
 
戴德梁行分析，開發(fā)商在過去三年的土地進貨量是以往累積五年才有的量，在升息、營建成本高漲及政府房地政策主導下，持續(xù)購地未必是目前開發(fā)商的優(yōu)先策略，透過合建、都市更新或參與捷運場站土開等方式投入開發(fā)興建資金，與地主共創(chuàng)雙贏，反而是在地價、營建工料成本之高原期降低投資風險又能順應(yīng)政府政策的營運策略。