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世邦魏理仕：精準(zhǔn)定位是地上權(quán)產(chǎn)品關(guān)鍵

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-11-21

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世邦魏理仕估價(jià)及諮詢(xún)服務(wù)部副董事張維升觀察，近幾年地上權(quán)案子，朝向多元規(guī)劃，例如「新光人壽新板傑仕堡」就是新光人壽向臺(tái)灣中油股份有限公司，標(biāo)購(gòu)取得地上權(quán)約3,120坪基地，成為新光地上權(quán)代表作之一。

醫(yī)美、月子中心、KTV，看地上權(quán)產(chǎn)品72變，世邦魏理仕：精準(zhǔn)定位仍是最關(guān)鍵

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】地上權(quán)產(chǎn)品，尤其是地上權(quán)住宅，過(guò)去由於無(wú)產(chǎn)權(quán)，以及估價(jià)較無(wú)市場(chǎng)基準(zhǔn)、貸款成數(shù)低等原因，一度曾被視作票房毒藥，然而仍有開(kāi)發(fā)商集團(tuán)大舉獵地，2022年在北中南、就砸下約30億元持續(xù)買(mǎi)下地上權(quán)土地。開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？據(jù)媒體轉(zhuǎn)述業(yè)者說(shuō)法，由於市區(qū)精華地房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，單憑目前房市「高房?jī)r(jià)」、「人口結(jié)構(gòu)單趨單純化」來(lái)看，房?jī)r(jià)只要所有權(quán)案的六至七折，對(duì)銀髮族、年輕人來(lái)說(shuō)，可以保留更多現(xiàn)金在身邊運(yùn)用，就是地上權(quán)住宅的最大誘因。

除了開(kāi)發(fā)為住宅，地上權(quán)還能怎麼變？世邦魏理仕估價(jià)及諮詢(xún)服務(wù)部副董事張維升觀察，近幾年地上權(quán)案子，朝向多元規(guī)劃，例如「新光人壽新板傑仕堡」就是新光人壽向臺(tái)灣中油股份有限公司，標(biāo)購(gòu)取得地上權(quán)約3,120坪基地，成為新光地上權(quán)代表作之一。除此之外，規(guī)劃為醫(yī)美中心、月子中心也很常見(jiàn)，而特殊題材，則像是前兩年南部曾有全臺(tái)最大的KTV的地上權(quán)產(chǎn)品…地上權(quán)標(biāo)售熱度不減，表示市場(chǎng)仍有需求，只是在「對(duì)的時(shí)間點(diǎn)」「最適合的區(qū)位」「精準(zhǔn)產(chǎn)品定位」才是產(chǎn)品勝出關(guān)鍵。

而招標(biāo)設(shè)定地上權(quán)，向來(lái)是公部門(mén)活化國(guó)有非公用土地的重要管道，臺(tái)灣中油作為國(guó)內(nèi)較早啟動(dòng)資產(chǎn)活化計(jì)畫(huà)的泛國(guó)營(yíng)事業(yè)，歷年位在雙北、新竹精華區(qū)的數(shù)筆成功招商案件，權(quán)利金收入超過(guò)31.2億元。此次中油公司委託世邦魏理仕估價(jià)及諮詢(xún)服務(wù)部所辦理「新竹市成功段及大學(xué)段等5筆土地設(shè)定地上權(quán)案」，總面積1,460坪，正臨新竹巿大學(xué)路，鄰近國(guó)道一號(hào)新竹交流道、國(guó)立陽(yáng)明交通大學(xué)、國(guó)立清華大學(xué)，適合興建企業(yè)辦公大樓、出租住宅、旅館，更配套提出彈性方案－－50年的存續(xù)期間，若無(wú)違規(guī)事項(xiàng)，就可續(xù)約一次、最長(zhǎng)增加20年的承租權(quán)利；投標(biāo)權(quán)利金則可選擇分期繳納方案，降低期初繳納資金壓力。本案自即日起至2023年2月15日止接受辦理，於當(dāng)日下午15:00進(jìn)行正式開(kāi)標(biāo)，並將於12月1日、12月15日，分別於臺(tái)北、新竹舉辦2場(chǎng)招商說(shuō)明會(huì)。

針對(duì)地上權(quán)開(kāi)發(fā)，該如何做合理性評(píng)估？世邦魏理仕不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所所長(zhǎng)施甫學(xué)建議，還是要從「開(kāi)發(fā)權(quán)利金的合理性」、「預(yù)期地租的掌握」、「?jìng)€(gè)案區(qū)位市場(chǎng)成熟度」、「交通便利性」、「基地規(guī)模及臨路條件」來(lái)看，而有些個(gè)案本身有土地使用限制，譬如無(wú)法興建作為住宅使用，這些都要事前了解清楚、交由專(zhuān)業(yè)評(píng)估，以避免時(shí)間及隱藏成本的耗費(fèi)。以目前地上權(quán)產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)看，商辦、出租住宅仍是最多，另外也看到中南部全聯(lián)、統(tǒng)一等零售商標(biāo)地做大店，及複合式零售使用。

世邦魏理仕估價(jià)及諮詢(xún)服務(wù)部副董事李智偉則指出，高科技聚落已經(jīng)從過(guò)往的竹科向外延伸，此次中油在新竹市的地上權(quán)土地，距離竹科相當(dāng)近，又有公道五路、光復(fù)路、竹北高鐵站等交通輔助，再加上新竹政府大力扶植高科技半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，取得相關(guān)辦公室用地需求，因此適合作為科技業(yè)辦公室總部、後援辦公室、研發(fā)中心，或企業(yè)轉(zhuǎn)規(guī)劃員工宿舍、出租住宅；由於本案離清大、交大也很近，作為產(chǎn)學(xué)合作的據(jù)點(diǎn)也合適。