【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「平均地權(quán)條例」於2023年1月10日三讀通過(guò)，專家表示，房市將有4大現(xiàn)象，整體市場(chǎng)動(dòng)能「難上加難」，面對(duì)升息、通膨、房市管制等諸多因素發(fā)酵，房市陷入磨合期，也有業(yè)者認(rèn)為「投資改置產(chǎn)，量縮價(jià)跌態(tài)勢(shì)不變」將成為2023年房市主軸
 
臺(tái)灣房屋集團(tuán)趨勢(shì)中心執(zhí)行長(zhǎng)張旭嵐表示，平均地權(quán)條例過(guò)關(guān)並不讓人意外，而修法通過(guò)後，預(yù)售屋市場(chǎng)正式進(jìn)入冷靜期，整體房市將會(huì)出現(xiàn)4大現(xiàn)象：
 
(1)「預(yù)售和成屋價(jià)差縮小」，由於預(yù)售屋換約和轉(zhuǎn)手的諸多限制，降低購(gòu)屋族購(gòu)買意願(yuàn)，自住買家將會(huì)轉(zhuǎn)向成屋市場(chǎng)，所以預(yù)售屋降溫，對(duì)應(yīng)成屋搶手，將會(huì)拉近彼此的價(jià)格差距。
 
(2)「豪宅市場(chǎng)交易量縮」，臺(tái)灣房屋趨勢(shì)中心統(tǒng)計(jì)近年單價(jià)兩百萬(wàn)的豪宅交易，發(fā)現(xiàn)2022年前11個(gè)月交易筆數(shù)僅27筆，跟2021年同期的52筆相比，幾乎等於腰斬，進(jìn)一步觀察2022年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購(gòu)屋，等於將近一半都是高資產(chǎn)族，透過(guò)自有公司或是另外開設(shè)資產(chǎn)管理公司的名義，來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)；然而平均地權(quán)條例修法通過(guò)上路，私法人購(gòu)屋的資產(chǎn)操作空間不再，高資產(chǎn)族的置產(chǎn)態(tài)度也會(huì)略為保守，因此短期內(nèi)的豪宅市場(chǎng)交易量，將面臨考驗(yàn)。
 
(3)「高槓桿型建商淡出」，修法過(guò)後，建商的推案型態(tài)，將從預(yù)售案轉(zhuǎn)變?yōu)槌晌莅?，由於成屋推案無(wú)法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對(duì)財(cái)力有限的建商較不利，因此採(cǎi)高槓桿操作的中小型建商，預(yù)料將在修法後逐漸淡出新案市場(chǎng)。
 
(4)「資金走向避險(xiǎn)型產(chǎn)品」，雖然交易疲弱抑制房?jī)r(jià)，不過(guò)首先面臨降價(jià)的物件，都屬於具有市場(chǎng)抗性的產(chǎn)品，區(qū)位條件佳者，則強(qiáng)者恆強(qiáng)，建設(shè)到位、機(jī)能成熟的區(qū)域，以及保值性高的產(chǎn)品，仍是避險(xiǎn)且穩(wěn)健的置產(chǎn)選擇，價(jià)格也不易修正；至於商用不動(dòng)產(chǎn)的部分，店面產(chǎn)品仍須依照經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)和商圈發(fā)展而論，但商辦這類自用、收益兩用型產(chǎn)品具市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，將可能成為今年修法後的法人置產(chǎn)重點(diǎn)。
 
張旭嵐也分析，官方修法的核心目標(biāo)是打擊炒作，且法案也將導(dǎo)引房市回歸剛性市場(chǎng)機(jī)制，因此新的一年，不受政策影響的自住客，更有機(jī)會(huì)在市場(chǎng)上撿到便宜。
 
樂屋網(wǎng)調(diào)研中心經(jīng)理洪安怡指出，新法通過(guò)後，將大幅降低部分買方在預(yù)售屋市場(chǎng)短線進(jìn)出獲利的機(jī)會(huì)，也可能會(huì)讓部分投資族群，將目光投向中古屋，且改用更長(zhǎng)期置產(chǎn)的方式持有不動(dòng)產(chǎn)。
 
洪安怡表示，總體而言，法規(guī)的調(diào)整是為了打擊炒作，但對(duì)一般自住族群的買方，其實(shí)影響不大，只是目前景氣尚未復(fù)甦，買賣雙方都信心不足，整體市況還是普遍看淡的情況下，對(duì)於2023年房市量縮價(jià)微跌的狀況，應(yīng)該不會(huì)有太多的變化。
 
住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室資深經(jīng)理徐佳馨表示，平均地權(quán)條例三讀通過(guò)，由於該案送進(jìn)立院時(shí)間已久，許多恐慌賣盤已經(jīng)於2022年7月之前移轉(zhuǎn)，若想在目前市況不佳時(shí)轉(zhuǎn)單，並不容易，除了許多買方已經(jīng)有「翹腳撿便宜」的心思，若不小賠難以出場(chǎng)外，不少建商綁交屋前半年才能換約的條款，這也讓想要下車的預(yù)售投資客不容易說(shuō)走就走。
 
徐佳馨指出，中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，除之前討論的預(yù)售屋不能買賣外，最受爭(zhēng)議的莫過(guò)於禁止私法人購(gòu)屋，除實(shí)務(wù)上執(zhí)行可能會(huì)遇到一些困境，例如都更案若是實(shí)施者與出資者不同法人，抑或是不同法人合建等，若細(xì)則未臻健全，可能會(huì)需要內(nèi)政部不斷解釋。至於房?jī)r(jià)是否下跌，目前房市因?yàn)榫皻庖呀?jīng)處?kù)断碌ǘ?，早就是多重器官衰竭，並非因平均地權(quán)條例「一槍斃命」。
 
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，在平均地權(quán)條例修正案通過(guò)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已受升息、通膨及不動(dòng)產(chǎn)選擇性信用管制的牽制，市場(chǎng)溫度驟降，交易量深受影響，然而2022年一整年未發(fā)生區(qū)域性的拋售潮，第一季假期多是市場(chǎng)淡季，2022年上半年交易量減，不容易看到價(jià)格下跌，經(jīng)過(guò)一年半的磨合，可能會(huì)有個(gè)案價(jià)格修正，至於是否會(huì)有區(qū)域性價(jià)跌，則要看量體大的社區(qū)建案是否帶頭降價(jià)，才會(huì)快速蔓延。
 
此外，這幾日討論度最高的是法人購(gòu)置住宅採(cǎi)許可制，由於諸多限制會(huì)打擊建商進(jìn)行都更危老的整合過(guò)程，因此子法內(nèi)容備受矚目，無(wú)論何種結(jié)果，許可制上路以及央行的購(gòu)地貸款限制，中小型建商不易推案，已揭露未來(lái)市場(chǎng)新案供給量將減少，產(chǎn)業(yè)反而走向大者恆大的局面。
 
永慶房屋表示，平均地權(quán)條例修法順利三讀通過(guò)，從預(yù)售、新成屋限制換約轉(zhuǎn)售、重罰炒作行為、解約申報(bào)登錄以及建立檢舉獎(jiǎng)金制度，都在在顯示政府打擊房市炒作的決心。法案過(guò)關(guān)將讓預(yù)售、新成屋市場(chǎng)短期炒作受到抑制，未來(lái)新屋市場(chǎng)將以自住、長(zhǎng)期置產(chǎn)為主流。而重罰炒作與建立檢舉獎(jiǎng)金制度，不僅限於預(yù)售屋，所有住宅產(chǎn)品包括新成屋、中古屋均在管制範(fàn)圍內(nèi)，因此，將能限制預(yù)售、成屋短期投機(jī)行為，嚴(yán)懲房市投機(jī)炒作，消弭房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，住宅價(jià)格走勢(shì)趨緩，有助於房市回歸正常供需，朝健康穩(wěn)定方向發(fā)展，有正面助益。