【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】不動產(chǎn)聯(lián)盟總會理事長林正雄2023年1月16日率全體會員舉行「十五大不動產(chǎn)業(yè)聯(lián)合年終記者」，對2023年房市提出了一個字的預(yù)測，那就是「變」，而聯(lián)盟總會指出，2023年房市兩大主軸將會是(1)危老都更、(2)ESG，對於政策面的持續(xù)打房，聯(lián)盟總會提出2呼籲與4建議，呼籲政府「解決缺工、停止重稅」，建議政府「重稅惡法退場、條例暫緩實施、放寬金融限縮、加碼青年優(yōu)貸」。
 
不動產(chǎn)聯(lián)盟總會理事長林正雄回顧2022回顧房地產(chǎn)市場的大事，他指出，「升息加打房影響，買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)近6年首度負(fù)成長，估計年僅32萬棟」，根據(jù)資料。全國買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)1-11月合計共291,158棟，6都12月合計共20,754棟，臺灣省尚在統(tǒng)計中，若以2022年每月平均值計算為6135棟，2022年全國合計買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)僅318,047棟。對照2021年34.8萬棟，年減約8％。
 
2022年第4季理監(jiān)事會議，決議升息半碼(0.125個百分點)，利率繼3、6和9月後連4升，共計升息2碼(0.5個百分點)，央行重貼現(xiàn)率、擔(dān)保放款融通利率及短期融通利率，目前分別為1.75％、2.125％及4％。而近2年來房市相關(guān)政策：包括了6次金融限縮(4次選擇性信用管制、購地貸款規(guī)範(fàn)與銀行金融權(quán)數(shù)調(diào)整)，3大政策實施(房地合一2.0、實價登錄2.0、囤房稅)，以及2項修法(平均地權(quán)條例、取消同業(yè)互保制度)。
 
不動產(chǎn)聯(lián)盟總會指出，在2022年這麼多因素干擾市場之下，2023年的房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)「危老都更」、「ESG」兩大主軸，林正雄表示，「臺灣房子超級老！半數(shù)建物屋齡超過30年」，目前全國平均屋齡32年，460萬棟住宅屋齡逾30年，其中屋齡超過50年有近百萬棟，急需辦理都市更新；都更案件全國每年僅核定60餘件，應(yīng)提高誘因加速都市更新，提升都市防災(zāi)能力。
 
另外，他也強(qiáng)調(diào)「『淨(jìng)零排碳』引領(lǐng)風(fēng)潮，ESG成不動產(chǎn)重要元素！」根據(jù)國發(fā)會2022年3月份公布「臺灣2050淨(jìng)零排放路徑及策略總說明」，要求2050年100％新建物和85％既有建物為淨(jìng)零碳建築。為達(dá)到2050淨(jìng)零碳排，政府力推能源轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、生活轉(zhuǎn)型、與社會轉(zhuǎn)型。其中，不動產(chǎn)業(yè)上、中、下游產(chǎn)業(yè)鏈，舉凡建設(shè)營造、不動產(chǎn)仲介、廣告代銷、經(jīng)紀(jì)人、估價師、地政士、建築經(jīng)理、建築師、都市更新、以及各類都市計畫、土木、結(jié)構(gòu)、技師等，與臺灣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、百工百業(yè)間彼此息息相生，環(huán)環(huán)相扣，可說是與政府2050推動淨(jìng)零碳排的生命共同體。
 
走過2022年房地產(chǎn)市場的紛擾，跨進(jìn)2023年房地產(chǎn)的新發(fā)展，不動產(chǎn)聯(lián)盟總會對於2023年房地產(chǎn)的預(yù)測單字則是「變」。不動產(chǎn)聯(lián)盟總會指出，2023年國內(nèi)外景氣均不甚樂觀，看好度普遍偏低，全球性通膨、俄烏戰(zhàn)事、能源短缺、不可預(yù)期的天災(zāi)等等，臺灣還受到2024年總統(tǒng)及立委大選的干擾，以及接二連三的打房政策影響，房地產(chǎn)業(yè)對2023年看好度低於20％；但是在通膨危機(jī)效應(yīng)及首購族區(qū)域外溢購屋的趨勢下，房市買氣仍有機(jī)會獲得支撐。利多及利空因素交互拉扯，2023年將是多變的一年。
 
既然2023年是房地產(chǎn)多變的一年，不動產(chǎn)聯(lián)盟總會也對政府主管機(jī)關(guān)提出2個呼籲與4個建議，總會表示「解決缺工、停止重稅」是總會的兩大呼籲。解決缺工問題，降低營造成本才是降低房價的真正解方。能夠解決缺工問題，才能解決高房價問題，才是各黨能否獲得「執(zhí)政」的關(guān)鍵！近年房價高漲係因通貨膨脹，使各項原物料大幅上漲，全臺缺工已經(jīng)不只是民間營建業(yè)的大問題，連政府的公共工程都面臨人力短缺的難解課題。營建署在2020年發(fā)布的營造業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)查報告，全國營建業(yè)就已缺工近12萬人，2022年以來，營建業(yè)的缺工的數(shù)字更是呈倍數(shù)成長；而缺工問題亦使工資不斷追高，在工料雙漲情況下，業(yè)者只能反映成本，也是目前房價居高不下的原因。營造物價高漲是國際貿(mào)易問題，不易緩解，但「缺工」問題則可以透過制度適度鬆綁，修正外籍移工引進(jìn)規(guī)定來解決。如此才能根本地解決高房價問題，才是各黨能否獲得「執(zhí)政」的關(guān)鍵！
 
不動產(chǎn)聯(lián)盟總會更是呼籲政府停止再以重稅打房！尊重市場機(jī)制，才是房市健康化的開始?？倳?xì)數(shù)近2年來房市相關(guān)政策包括6次金融限縮(4次選擇性信用管制、購地貸款規(guī)範(fàn)與銀行金融權(quán)數(shù)調(diào)整)、3大政策實施(房地合一2.0、實價登錄2.0、囤房稅)、2項修法(平均地權(quán)條例、取消同業(yè)互保制度)等等，歷次打房政策與金融限縮以及大環(huán)境通膨，使得業(yè)者經(jīng)營成本增加，諸多限制與閉鎖期也違反市場自然運作，連帶使消費者選擇減少。經(jīng)過2年多來的強(qiáng)力打房，民眾們應(yīng)該要清醒了，政府以加徵重稅來打房，其實無助平抑房價，反而重重傷害了眾多相關(guān)從業(yè)人員的生計。
不動產(chǎn)聯(lián)盟總會更是對於政府主管機(jī)關(guān)直接出「重稅惡法退場、條例暫緩實施、放寬金融限縮、加碼青年優(yōu)貸」4個建議，理由分別如下：
 
1.「房地合一稅」應(yīng)退場
面對升息、股市與國際局勢動盪，房市已降溫回穩(wěn)，請政府降低打房力道，避免房市陷入昏迷，影響不動產(chǎn)與眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員生計。建議「房地合一稅」已完成階段任務(wù)可退場，以維持房地產(chǎn)流通性。
 
2.「平均地權(quán)條例」內(nèi)容調(diào)整並延緩實施。
政府在總體經(jīng)濟(jì)不佳情況下強(qiáng)渡關(guān)山「平均地權(quán)條例」三讀通過，反觀鄰近的韓國積極鬆綁各種買房限制；連中國大陸都公布16條拯救房市措施，難道政府非要等到產(chǎn)業(yè)都關(guān)門才來處理嗎？總會支持法制面制度健全，亦不樂見房市淪為炒作工具，但建議調(diào)整內(nèi)容：
(1)預(yù)售屋禁止換約轉(zhuǎn)售，得限制2年內(nèi)禁止換約，避免短期炒作即可。
(2)限制私法人購屋將嚴(yán)重影響都更危老推動，應(yīng)納入免經(jīng)許可條款。
(3)炒房定義不明，應(yīng)刪除相關(guān)條文以減少濫權(quán)情形，在配套措施皆未完備下，請政府務(wù)必延緩實施，制定周全再上路。
 
3.央行放寬「選擇性信用管制」建商購地融資成數(shù)限制，促進(jìn)房市健康化。
融資成數(shù)限制使購地自備款自原本20％，暴增3倍至60％，這樣的變化使中小型建商叫苦連天，失去生存空間。如此將無助於房市調(diào)控，不利於產(chǎn)業(yè)生態(tài)豐富度；而最直觀的購地量減少，亦將使市場上建案供給減少，市場上產(chǎn)品選擇性減少，亦不利於消費者議價。
 
央行18個月限期動工，否則加碼利息甚至收回貸款。以目前各縣市政府的行政效能而言，一年半內(nèi)要核發(fā)出建築執(zhí)照根本不容易。此外，例如都更危老、大街廓開發(fā)或因考量基地完整性等土地整合行為都需要時間，反而不利推動。
 
平均地權(quán)條例修法通過，禁止換約的預(yù)售屋名存實亡，因應(yīng)金融限縮、政策利空等諸多變數(shù)，建商觀望推案放緩，市場案量將腰斬，但又面臨18個月限期動工的壓力，「市場現(xiàn)況」正受到「機(jī)關(guān)規(guī)定」凌遲，引發(fā)建商倒閉潮將捲起爛尾樓風(fēng)暴。
 
4.青年購屋貸款優(yōu)惠專案再加碼「三高一低」。
推出加強(qiáng)版「青年安心成家購屋優(yōu)惠貸款」，朝高成數(shù)、高期數(shù)、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進(jìn)行，即由政府補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)提供高達(dá)九成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補(bǔ)助購屋貸款利率低於1％，以幫助年輕人輕鬆購屋，消化閒置資金，活絡(luò)房市增添內(nèi)需景氣動能。